Parmi les nombreuses difficultés concernant le financement des travaux en copropriété, nous rencontrons un problème simple à comprendre mais semble-t-il plus difficile à résoudre.
Il s’agit de l’impossibilité pour les copropriétés de pouvoir épargner des sommes importantes du fait qu’il n’existe pas de produits bancaires adaptés.
En effet, la copropriété bénéficie du même régime dérogatoire que celui des associations qui permet de placer des fonds sur le livret A avec un montant maximum de 76 500 euros.
Pourtant l’article 58 de la loi « ALUR » du 24 mars 2014 a prévu de déplafonner le montant du livret A en fonction du nombre de lots qui compose la copropriété.
Presque six ans après la promulgation de cette loi, le décret du 5 février 2020 a enfin prévu de nouvelles modalités de déplafonnement du livret A spécifiquement aux copropriétés mais qui restent malgré tout très insuffisant.
I. Un déplafonnement à 100 000 euros pour les copropriétés de plus de cent lots
Le décret N°2020-93 du 5 février 2020, qui entrera en vigueur au 1er Avril 2020, prévoit que les copropriétés de plus de cent lots à usage de logement de bureau ou de commerce, peuvent bénéficier d’un compte sur livret A, qui sera plafonné non plus à 76 500 euros, mais à 100 000 euros.
Pour justifier le nombre de lots qui compose la copropriété, le syndic devra joindre à l’établissement bancaire la fiche synthétique de l’immeuble.
La banque doit se prononcer dans un délai de 30 jours suivant la réception de ce document.
Ce décret reste malgré tout symbolique, puisqu’il n’a comme seule vocation de répondre aux exigences légales, car dans les faits ce ne sont pas les 23 500 euros de plus qui traiteront efficacement, les enjeux d’épargne des copropriétés et surtout des grandes pour financer les travaux nécessaires.
La volonté de l’ARC est beaucoup plus ambitieuse puisque nous militons pour un réel produit bancaire spécifique à la copropriété, qui est un « Plan Epargne Copropriété » (PEC).
Ce produit permettrait non seulement de placer des sommes importantes mais avec un régime fiscal spécifique aux copropriétés.
II. L’intérêt du livret A
Soyons clair, l’intérêt du livret A n’est pas son taux de rémunération qui est passé depuis le 1er février 2020 à 0.50 %
En revanche, ce compte est défiscalisé. Autrement dit, le bénéficiaire des produits financiers n’est pas tenu de les déclarer sur son avis d’imposition.
Cet avantage est stratégique car le syndicat des copropriétaires est fiscalement transparent.
En d’autres termes, à partir du moment où le syndicat des copropriétaires est titulaire d’un compte d’épargne (autre que le livret A), chaque copropriétaire est contraint de déclarer sur son avis d’imposition, sa quote-part de produits financiers et ce peu importe le montant que cela représente.
Cette difficulté entraine non seulement pour le syndic de devoir procéder à un calcul des produits financiers au prorata des quotes-parts de tantièmes des lots des copropriétaires mais aussi une déclaration fiscale sur l’avis d’imposition de chacun d’eux.
Voilà pourquoi, il est indispensable pour les copropriétés de prévoir un déplafonnement beaucoup plus élevé du livret A leur permettant de pouvoir épargner des sommes plus importantes afin de répondre aux objectifs de réalisation de travaux, ainsi que la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux.