Dans le cadre des négociations sur l’évolution du décret du 17 mars 1967, qui fait suite à la publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’ARC a demandé à ce que le contrat type de syndic soit également revu.
Les professionnels ont fait la même demande, mais bien entendu, pas pour les mêmes raisons.
Tandis que l’ARC demandait cette évolution pour verrouiller les failles constatées, les professionnels souhaitaient quant à eux ouvrir la possibilité de facturer de nouvelles prestations.
En définitive, les pouvoirs publics ont suivi la demande de l’ARC, pas pour nous faire plaisir, mais parce qu’ils ont constaté la réalité des failles et l’incohérence des demandes émanant des syndics.
C’est en définitive le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 qui a corrigé et complété le contrat type de syndic défini originellement par le décret du 26 mars 2015.
Voyons les évolutions importantes et surtout comment vérifier si le contrat présenté par le syndic est le bon.
- Un contrat qui reprend les dispositions légales.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a prévu des dispositions plus protectrices pour le syndicat des copropriétaires concernant la nomination, révocation et démission du syndic.
De plus, elle a prévu un encadrement plus strict en matière de pénalité de retard, dans le cas où le syndic refusait de remettre les documents réclamés par le conseil syndical.
Enfin, elle a également prévu des pénalités en cas de retard dans la remise de la fiche synthétique qui ne seront plus définies contractuellement, mais par voie règlementaire.
Afin de rendre contractuel l’ensemble des dispositions légales, il figure à présent dans le nouveau contrat type de syndic.
À titre d’information, voici les points ajoutés ou modifiés dans le contrat type :
I. Des frais d’assemblée générale supplémentaire mieux encadrés
L’ARC avait dénoncé les dérives de la quasi-totalité des syndics en matière de facturation d’assemblée générale supplémentaire.
La plupart des contrats prévoyaient une facturation qui intégrait un forfait de base auquel s’ajoutait des variables calculées en fonction du nombre de lots qui compose la copropriété, avec parfois même un supplément calculé à la vacation.
Bref, le système était de facturer à outrance des honoraires sachant que le syndicat des copropriétaires est contraint de passer par le syndic pour tenir une assemblée générale supplémentaire.
Les pouvoirs publics ont donc souhaité mettre fin à ces abus, en précisant que les modalités de tarification se limitaient à « une majorité unique du tarif horaire. »
Autrement dit, le contrat peut uniquement prévoir une valorisation du tarif horaire prévu dans le contrat et le facturer en temps réel.
Fini donc les variables qui se cumulaient pour rendre la facturation incompréhensible.
Voici donc comment doivent être présentées les nouvelles modalités d’assemblée générale supplémentaires.
Le conseil syndical doit rester vigilant sachant que de nombreux syndics, de bonne ou de mauvaise foi, présentent toujours dans la convocation d’assemblée générale l’ancien modèle de contrat de syndic.
Le conseil syndical devra vérifier si les deux mentions indiquées précédemment figurent bien au contrat soumis par le syndic, à défaut cela implique qu’il n’est pas à jour.