Un projet de contrat-type très négatif a été approuvé à la majorité des membres du CNTGI dominé par les professionnels
Le CNTGI vient d’approuver un projet de contrat-type de syndic que nous communiquons dans notre article intitulé : « Le contrat de syndic mis au point par PLURIENCE » . La démarche comme le projet appelle de nombreuses réserves et critiques qui vont être adressées aux deux ministères, seuls en charge d’élaborer les décrets correspondant et que nous mettons en garde contre les dangers que recèlent ce projet.
I. La démarche
La loi ALUR dispose clairement que le CNTGI donne son avis sur les projets de texte soumis par les ministères.
Cela n’a pas empêché le CNTGI - où les professionnels sont majoritaires - de décider d’élaborer son propre projet à la fois pour forcer la main aux ministères, mais aussi pour laisser croire qu’il avait mission de proposer des textes, ce qui n’est pas du tout le cas. Les professionnels réalisent ainsi (avec l’aide de certaines associations de consommateurs minoritaires) leur rêve : imposer leur loi, imposer leur ordre, imposer leurs intérêts contre ceux des copropriétaires.
II. Le projet
Ce projet, largement inspiré par l’association des quinze plus gros syndics - PLURIENCE (présidé par François DAVY, PDG de FONCIA) - présente des aspects extrêmement négatifs pour les copropriétaires que nous allons examiner en NEUF rubriques.
À noter en préalable : le projet se garde bien de définir ce que recouvre la notion de « gestion courante et prévisible » alors même que chacun s’accorde à dire que cette définition est indispensable et qu’elle manque à tous, ceci depuis 1986…
- Certaines dispositions « minimum » très dangereuses
- Depuis des années nous agissons pour que le forfait d’honoraires des syndics inclut une assemblée générale annuelle correspondante aux besoins et aux spécificités de la copropriété.
Or que prévoit le projet ? DEUX heures d’assemblée générale, ceci jusqu’à 20 heures.
- Même restriction pour les conseils syndicaux : UNE seule réunion de conseil syndical prévue obligatoirement dans le forfait.
- Visite d’immeuble : le syndic pourra facturer toutes les visites supplémentaires au-delà du nombre prévu dans le contrat.
► Nous entendons déjà la réponse des syndics : « Ceci est un minimum pour tous ; il suffira que chaque syndicat de copropriétaires négocie des durées et prestations dans le forfait de base qui soient adaptées ».
Or cela est illusoire ; nous l’avons vu avec l’arrêté NOVELLI qui prévoyait aussi un ajustement possible, ce qui n’a pas empêché les syndics d’imposer à de nombreuses copropriétés un MINIMUM, induisant donc - de ce faites - des suppléments d’honoraires coûteux.
Nous demandons, en conséquence que le décret prévoit explicitement dans le texte même du contrat-type que celui-ci doit être adapté aux besoins et aux spécificités de la copropriété et ne prévoit donc aucun minimum, étant entendu que celui-ci deviendra forcément, dans de nombreux cas, la RÈGLE.
- Des régressions inquiétantes, y compris par rapport à l’arrêté NOVELLI !
Il est particulièrement étonnant de constater que le « périmètre » d’un certain nombre de prestations de gestion courante listées dans le projet de contrat-type du CNTGI, est - sur plusieurs points d’importance - en régression y compris par rapport à l’arrêté du 19 mars 2010, dit « arrêté NOVELLI ». Ainsi :
- le projet prévoit que le syndic souscrit les polices d’assurance, mais fait disparaître l’obligation de soumettre le choix des polices au vote de l’assemblée générale.
- Le projet a fait disparaître l’obligation pour le syndic de définir les modalités concernant les visites (exemple : présence du conseil syndical ; compte-rendu écrit…).
- Le projet prévoit désormais que l’établissement du DUER sortira de la gestion courante !
- Le projet inclut expressément des honoraires location d’une salle par le syndic lorsque l’assemblée se tient dans ses locaux, frais qui n’ont aucune réelle justification (pire : lorsque l’assemblée générale a lieu chez le syndic, celui-ci gagne du temps et son travail de tenue d’assemblée générale en est facilité).
- Par ailleurs, le projet confirme la possibilité (arrêté NOVELLI) de facturer les frais d’affranchissement pour les appels ordinaires de charges, frais pourtant éminemment prévisibles. Ainsi les syndics pourront-ils adresser leur publicité annexe - de plus en plus nombreuses et lourdes - aux frais des copropriétaires.
- Des dispositions ouvrant la porte à tous les abus
En troisième lieu, nous sommes impressionnés par la liste et l’imprécision des prestations particulières supplémentaires facturables aux syndicats.
Rappelons que l’objectif premier de la loi ALUR au sujet des contrats de syndic était précisément de limiter les possibilités de facturations supplémentaires, incontrôlées et incontrôlables des syndics. Le contrat de PLURIENCE réussit l’exploit de vider totalement la loi ALUR de son sens.
Voici simplement quelques points et nos commentaires. Il faudrait un long développement pour chaque prestation :
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● Contentieux
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« Gestion des procédures judiciaires hors recouvrement des impayés »
Notre commentaire : que recouvre ce terme de « gestion » ?
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● Assurances
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« En cas de sinistre : gestion et suivi des dossiers de sinistres ».
Notre commentaire : là encore que veulent dire gestion et suivi des dossiers, sachant qu’au dessous de 3 000 euros il n’y a aucune gestion particulière. Par ailleurs, pourquoi ne pas parler des honoraires de syndic pris en charge par les assurances.
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● Immatriculation
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« Formalités d’immatriculation ».
Notre commentaire : au nom de quoi les formalités initiales ne relèveraient pas de la gestion courante, comme ce sera le cas de la mise à jour ?
« En cas de changement de syndic, rectification des données le cas échéant par le syndic successeur ».
Notre commentaire : pourquoi le syndic ferait-il payer aux copropriétaires les erreurs de son prédécesseur et à quel prix ?
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● Finances du syndicat
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« Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvé (s) et/ou non réparti(s) (en cas de changement de syndic) ».
Notre commentaire : cette disposition floue et abusive existant déjà dans certains contrats actuels est inadmissible ; c’est le rôle d’un syndic repreneur d’assurer aussi cette reprise.
« Constitution et suivi d’un emprunt souscrit au nom du syndicat ».
Notre commentaire : on l’a dit cette disposition contractuelle est illégale et DOIT être voté par l’assemblée générale.
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● Règlement de copropriété
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« Modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, publication des modifications au fichier immobilier à l’exclusion des adaptations prévues à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Notre commentaire : là encore le flou règne : que recouvre cette prestation ?
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● Parties communes
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« Actes d’acquisition ou de cession de parties communes ».
Notre commentaire : l’assemblée générale doit obligatoirement dans ce cas être appelée à voter des honoraires sur justifications, y compris en faisant jouer le concurrence. Ce n’est pas au contrat à en décider.
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● Urgences
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« Gestion des urgences sur site (déplacements, mesures conservatoires) au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Notre commentaire : non, le traitement des urgences fait partie de la gestion courante d’une copropriété et s’il y a nécessité de convoquer une assemblée générale, c’est l’assemblée générale qui décidera et elle seule.
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● Divers
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« Location de salle dans les locaux du syndic ».
Notre commentaire : inadmissible, on l’a déjà dit : le syndic gagne du temps et de l’argent en faisant les assemblées générales chez lui. Il n’y a aucune raison de facturer des frais non justifiables en plus.
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● Audit énergétique
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« Transmission à la personne en charge de réaliser l’audit des informations et documents prévus à l’article R 134-16 du code de la construction et de l’habitation et à l’article 5 de l’arrêté du 28 février 2013 ».
Notre commentaire : ceci relève de la gestion courante.
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Comme on le voit : énormément de problèmes et d’abus potentiels. Le décret ne règle rien et entérine de nombreuses pratiques abusives, ce qui est le résultat contraire de celui visé par la loi ALUR.
- Des oublis très regrettables, mais révélateurs
Ce projet de contrat reste muet sur :
- Les honoraires ou frais éventuels en cas de placement de fonds hors « fonds travaux ».
- La baisse d’honoraires en cas de notification électronique des convocations.
- La valorisation de la conservation et de la gestion des archives (quelle sera la baisse d’honoraires si le syndic arrive à persuader l’assemblée générale de passer par un prestataire extérieur ?).
- Des imprécisions inadmissibles et dangereuses
- Le contrat reprend la terminologie imprécise de l’arrêté NOVELLI : frais « d’affranchissement et d’acheminement ». Or aucune définition des frais d’acheminement n’a jamais été donnée.
- Le contrat prévoit que les prestations particulières «donneront lieu à une facturation au temps passé, au forfait ou au réel », ce qui n’a aucun sens. Si c’est au forfait, ce n’est pas au temps réel.
- Alors que la loi prévoit que le syndicat de copropriétaires pourra choisir sa banque, le projet impose la banque du syndic et les frais qu’elle impose et ne prévoit même pas la possibilité d’un autre choix, donc aucune possibilité de mise en concurrence concernant ces frais.
- Des illégalités
On lit dans ce projet :
- « Constitution et suivi d’un emprunt souscrit au nom du syndicat »
- Or, la loi (article 26-6 de la loi du 10 juillet 1965) prévoit que les honoraires éventuels DOIVENT être votés en assemblée générale et ne sont imputables qu’aux bénéficiaires du prêt collectif.
- « Actes d’acquisition ou de cession de parties communes »
- Là encore, il doit y avoir un vote spécifique, le syndicat de copropriétaires pouvant mettre en concurrence le syndic.
- En cas de charges impayées, le projet de décret prévoit d’adresser une nouvelle relance (facturable au débiteur) APRÈS mise en demeure et avant contentieux.
- Façon de « légaliser » un abus de plus en plus massif qui est de facturer deux mises en demeure à un prix souvent exorbitant (50 €).
- Indexation : danger
Le projet de contrat-type prévoit des modalités différenciées d’évolutions négociables par le conseil syndical avant l’assemblée générale, y compris pour les contrats de trois ans.
Ce système est très dangereux, là encore, et le contrat-type ne doit laisser qu’une possibilité : la revalorisation par décision d’assemblée générale.
- Le « bouquet final » : les prestations privatives ; un catalogue impressionnant ; des facturations incontrôlables
- Le « catalogue » des frais privatifs en cas de recouvrement
- On sait que le « contentieux » est une source de profits de plus en plus importants pour les syndics. Ceux-ci utilisent habilement le projet de contrat-type de PLURIENCE pour introduire un vrai catalogue de prestations très difficile à maîtrise et à contrôler.
Rappelons que tous les frais privatifs - pourtant - prélevés sur la trésorerie des syndicats de copropriétaires ne passent pas par la comptabilité générale des charges communes !
Voici nos remarques :
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Prestations de recouvrement imputables au copropriétaire concerné
(article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965)
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Notre commentaire : une mise en demeure suffit ; une deuxième mise en demeure (50 € de préférence) permet simplement aux syndics d’augmenter facilement leurs honoraires.
Notre commentaire : une telle disposition a été jugée abusive : la transmission du dossier à l’huissier rentre dans la gestion courante.
Notre commentaire : ceci est illégal ! Par ailleurs la référence à l’article 10-1 (sur ce point comme sur d’autres) est trompeuse. L’article 10-1 n’a évidemment pas prévu cet « acte ». Par ailleurs entériner dans le décret la possibilité de facturer des protocoles est une source d’abus certain.
Notre commentaire : la constitution du dossier transmis à l’avocat et le suivi du dossier ont également été jugés illégaux et, surtout, abusifs.
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Mutation de lots
(à la charge du vendeur ; article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965)
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Notre commentaire : manœuvre grossière : l’établissement sera plafonné, mais les syndics factureront une « actualisation » non plafonnée. En effet, il n’y a PLUS aucune vente qui ne requiert pas une actualisation !
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Délivrance de documents
(article 33 du décret du 17 mars 1967)
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Notre commentaire sur ces trois points : tous ces documents devront être disponibles gratuitement dans le cadre de l’extranet.
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Frais d’huissier supplémentaires
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Notre commentaire : on a du mal à comprendre cette clause qui signifie sans doute ceci : alors que les huissiers ont la possibilité de négocier avec leur client des honoraires supplémentaires (au-delà des tarifs de base) - honoraires que les syndics accepteront volontiers - cette clause abusive prévoit que le syndic pourra répercuter TOUS ces frais hors tarifs aux débiteurs ! Le festival des abus en perspectives.
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- Un abus de langage et de droit
Le projet du contrat-type oblige le syndic à respecter le « code de déontologie du CNTGI ». C’est un nouveau moyen, pour le CNTGI de s’arroger un pouvoir qui n’est pas le sien.
Il y aura un code de déontologie qui sera soumis au CNTGI. Point.
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Conclusion
Ce qui était à craindre se réalise : un contrat confus, imprécis, ouvrant la porte à de nombreux abus et n’ayant réglé presque aucun des problèmes antérieurs.
Par ailleurs nous confirmons qu’un tel contrat-type ne peut être publié tant que le décret fixant la liste limitative des honoraires particuliers ET les modalités de facturation et de contrôle n’aura pas été publié simultanément.