L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’à la clôture des comptes une copropriété de plus de 200 lots est considérée être en difficulté lorsqu’elle présente un taux d’impayés de 15 % et pour celles ayant moins de lots, le taux est fixé à 25 %.
A partir de ce moment, plusieurs conséquences peuvent en découler et en premier lieu la nomination d’un mandataire ad-hoc.
Il s’agit d’un contrôleur aux comptes qui est désigné par voie judiciaire et qui a pour but d’auditer la gestion et surtout les comptes, afin de comprendre les causes des dérives de la copropriété qui se matérialisent notamment par un taux d’impayés qui dépassent les 15 % voire les 25 %.
Néanmoins, nombreux s’interrogent sur le calcul permettant de déterminer le taux d’impayés des charges.
Comme on va le constater, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel, les choses sont loin d’être claires.
I – Un calcul qui pourtant paraît simpleDe prime à bord, on pourrait supposer que le calcul des impayés de charges est simple puisqu’il consiste à comparer le montant des impayés de charges des copropriétaires que l’on retrouve en annexe I avec le montant du budget prévisionnel voté indiqué sur l’annexe comptable II.
Autrement dit, si les copropriétaires présentent un montant d’impayés de 10.000 € et que le budget voté est de 100.000 €, le taux d’impayés est de 10 %...
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