Une analyse de l’eau sans intérêt
Décidément, avec les syndics il y a toujours une nouvelle règlementation qui « sort du chapeau » et qui impose soit de réaliser des travaux, soit d’entreprendre de nouveaux diagnostics.
Or, bien souvent, il s’agit d’une interprétation erronée de la loi ou bien de diagnostics dont l’ensemble des acteurs - y compris le syndic et le prestataire - savent pertinemment qu’ils n’ont aucune utilité, si ce n’est de facturer de nouvelles prestations à la copropriété.
Il est donc fort probable que le syndic et le prestataire soient de connivence où chacun y trouve son compte, à l’exception bien évidemment de la copropriété.
Voyons donc un nouveau-ancien diagnostic qui ressurgit dans l’ordre du jour des convocations d’assemblées générales.
I. L’analyse de l’eau destinée à la consommation
Après les diagnostics amiante, faits et refaits, les diagnostics termites inutiles, voici qu’à présent les syndics remettent sur le tapis l’analyse de l’eau, proposant comme société pour la réaliser soit la société DEP soit EBA.
Voici donc la résolution :
Voyons donc à travers plusieurs points pourquoi ces analyses peuvent s’avérer non fiables.
II. La difficulté de mesurer le niveau de présence du plomb dans l’eau
Une spécificité liée au problème du plomb dans l’eau concerne le fait suivant : il est, en effet, très difficile de déterminer précisément le taux exact de présence de plomb dans l’eau. Cela tient à plusieurs facteurs :
- l’heure à laquelle on procède au contrôle ;
- le lieu précis où se fait le contrôle ;
- le mois de l’année.
En effet, si l’on fait un prélèvement très tôt le matin, il y aura plus de plomb qu’en journée (dépôt de la nuit...), si on fait le prélèvement à 9 heures (après les douches) il y en aura moins qu’à 15 heures, etc.
Si l’on fait un prélèvement au premier étage ou au dernier étage, on ne trouvera pas non plus le même taux (plus faible en bas ; plus élevé en haut).
Enfin, pendant les périodes de faible tirage (exemple : mois d’août) ou aura PLUS de présence de plomb que pendant les périodes de tirage important.
Il existe bien un arrêté et une circulaire qui tentent de préciser comment et quand faire les prélèvements, mais ces textes sont à la fois très compliqués et très approximatifs.
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Cela fait que selon les sociétés qui procèdent à des relevés et à l’analyse du taux de plomb, il y aura plus ou moins de plomb !
Or, certaines sociétés - liées à certains plombiers - peuvent « biaiser » les relevés et s’arranger pour faire des prélèvements aux moments où il y en principe plus de plomb dans l’eau.
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III. Dans la gueule du loup
On le voit : diagnostiqueur indélicat plus syndic incompétent (ou complice) plus plombier lui-même incorrect peuvent entraîner des travaux coûteux et inutiles.
En effet, derrière ce diagnostic qui peut représenter un faible coût, se cache la deuxième étape du plan qui est d’inciter les copropriétaires à voter le changement total des canalisations en plomb de leur copropriété.
D’où non seulement la nécessité d’être très prudent, mais surtout de s’entourer de vrais professionnels de grande confiance.
IV. La teneur en plomb peut être très faible, même lorsque les tuyaux sont en plomb. Pourquoi ?
Dès que vous avez des tuyaux en plomb, certains syndics très péremptoires vous diront : « il faut obligatoirement les changer».
Or, ceci est faux, pour au moins deux raisons :
- Lorsque l’eau est un peu « calcaire » (cas de l’Ile-d- France par exemple), le calcaire se dépose sur les tuyaux formant une couche protectrice évitant le contact entre l’eau et le plomb, ce qui explique le faible, très faible, voire l’absence de plomb dans l’eau, puisqu’il n’y a pas de contact direct.
- Mieux : tous les distributeurs d’eau injectent des orthophosphates dans l’eau. Ces produits ont la particularité d’atténuer considérablement l’agressivité de l’eau sur le plomb, ceci sans aucun danger pour la santé.
Conséquence : vous pouvez avoir un taux très, très faible même avec des tuyaux en plomb. Ainsi à Paris, aujourd’hui, on peut avoir facilement un taux de 14 microgrammes (donc très bas) avec des tuyaux en plomb.
V. Que faire ? Nos conseils
- Faites faire une analyse de l’eau par une société de confiance qui fera les prélèvements dans les règles et ne cherchera pas à vous affoler.
Comment trouver une telle société ? C’est simple : en passant par la coopérative de l’ARC.
- Si le taux est inférieur à 10 microgrammes ( taux en vigueur depuis 2013 ), et que vos canalisations ne sont pas fuyardes, restez-en là et attendez le résultat de nos actions auprès des autorités.
Mais, comment réagir si le syndic vous parle de « sanction pénale » ?
Notre conseil : expliquez-lui qu’il a tort.
Pour que la responsabilité pénale soit engagée, il faudrait :
- que le taux soit, comme on l’a dit, très supérieur à la norme en cours;
- qu’il y ait un cas avéré de « saturnisme » lié à ce taux dans votre immeuble, ce qui est quasi impossible ;
- que la DDASS ou son équivalent procède elle-même à des prélèvements dans votre immeuble, ce qui ne se fera évidemment pas ;
- qu’un locataire ou un copropriétaire engage une action judiciaire, ce qui est également très improbable .