Une des difficultés en copropriété est qu’il existe plusieurs organes qui au lieu de se compléter se confondent voire s’empiètent, créant alors des conflits dans la gestion de la copropriété.
C’est pour cela qu’il est parfois essentiel de repréciser les fondamentaux, en rappelant à chacun son rôle, et surtout les limites des prérogatives prévues par la loi.
A travers cet article, nous allons présenter le rôle de l’assemblée générale des copropriétaires, celui du syndic puis ensuite celui du conseil syndical.
Notons, au préalable, que le copropriétaire pris individuellement n’a que très peu de pouvoirs concernant la gestion de la copropriété.
Il dispose de droits individuels tels que celui de présenter des questions à l’ordre du jour ou pour imposer la convocation d’une assemblée générale qui traite uniquement de questions qui concernent, ses droits et obligations.
Voyons donc les pouvoirs de ces trois organes.
I – Une assemblée générale des copropriétaires
L’assemblée générale est le lieu où les copropriétaires se réunissent afin de prendre des décisions qui ont un impact direct ou indirect sur la gestion de leur copropriété.
Il peut s’agir de voter des travaux, de relations contractuelles avec le syndic ou autres prestataires, ou encore à l’égard d’un copropriétaire, que ce soit pour valider une action judiciaire ou pour l’autoriser à réaliser des travaux.
L’assemblée générale est un lieu où seuls les copropriétaires ou leurs représentants peuvent s’exprimer, devant mettre de côté le syndic qui n’est que le mandataire au service du syndicat des copropriétaires.
Or, malgré cette réalité, bien souvent les syndics s’immiscent dans les débats, parfois même essaient d’imposer leurs positions ou idées.
Il faut alors les remettre à leur place en les disposant physiquement en marge de l’assemblée générale, laissant les copropriétaires, qui sont les financeurs de la copropriété, prendre leurs décisions et responsabilités.
II – Le syndic gestionnaire
Le syndic de la copropriété est élu par les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Il représente le syndicat des copropriétaires devant défendre les intérêts de ce dernier.
Tout conflit d’intérêts devra être neutralisé, impliquant qu’il faille refuser toute intervention de filiales du syndic.
Ce dernier doit, avant tout, exécuter les décisions prises par l’assemblée générale.
Il gère la copropriété, conformément aux directives données par l’assemblée générale qui se concrétisent par la validation des résolutions prises à la majorité des copropriétaires.
Ceci étant, nombreux syndics oublient leur statut de mandataire et pensent qu’ils sont gérants d’une société.
Il faudra alors lui rappeler deux vérités : d’une part qu’il est élu, et d’autre part que les conséquences, en cas de mauvaise gestion, retomberont en définitive sur le syndicat des copropriétaires à la différence d’un gérant de société qui assume ses fautes de gestion.
III – Un conseil syndical qui contrôle
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 donne deux pouvoirs principaux aux conseillers syndicaux qui sont : le contrôle et l’assistance du syndic.
Le législateur a donc attribué un rôle de contrôle qui est assorti de pouvoirs importants et larges comme la vérification l’ensemble des documents de la copropriété, et ce, tout au long de l’exercice comptable.
Le conseil syndical ne doit pas avoir honte de cette fonction et, au contraire, l’assumer.
Dans la mesure où le syndic affirme que le conseil syndical est méfiant à son égard du fait des contrôles qu’il réalise, il faudra rappeler le bon vieil adage « la confiance n’empêche pas le contrôle ».
En effet, le contrôle peut également identifier des erreurs humaines du syndic telles qu’un double règlement ou une mauvaise imputation comptable.
Bref, comme toujours, ceux qui refusent de se faire contrôler ou qui mettent des bâtons dans les roues au conseil syndical ont souvent mauvaise conscience.
Ainsi, pour éviter toute ambiguïté, lors de la mise en concurrence de cabinets de syndic, le conseil syndical devra être clair en leur rappelant qu’il souhaite assumer pleinement leur rôle de contrôle et d’assistance et en précisant qu’ils sont adhérents à l’ARC.
Si la tête du syndic change de couleur, cela n’est pas forcément bon signe.