Une assurance pour le conseil syndical dans le cadre de la cogestion
Lors des négociations sur la loi ALUR, l’ARC a réussi à obtenir, l’inscription dans la loi d’une situation de fait : la « cogestion ».
À présent, le conseil syndical d’une copropriété de moins de seize lots peut valablement cogérer avec le syndic en place sa copropriété.
Nous allons donc revenir sur le cadre légal de ce dispositif, mais aussi indiquer comment l’ARC aide les conseillers syndicaux adhérents à l’association à mettre efficacement en place ce dispositif.
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Ce que dit la loi
L’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, a introduit la possibilité de voter lors de l’assemblée générale une délégation de pouvoir, au profit du conseil syndical pour gérer « la mise en application et le suivi des travaux et des contrats financés dans le cas du budget prévisionnel de charges ».
Cette délégation se veut donc extrêmement large, puisqu’elle s’étend à l’ensemble des tâches concernant la gestion courante de la copropriété.
Néanmoins, le conseil syndical peut valablement proposer à l’assemblée générale des limites à la délégation qu’il souhaite prendre à sa charge.
Il peut donc, par exemple, demander à ce que la délégation se limite au suivi des travaux d’entretien, ou bien encore demander une délégation d’engagement des dépenses avec un plafond à hauteur de 500 €.
La limite de la cogestion se situe lorsqu’il s’agit d’engager des travaux ou des opérations exceptionnelles n’étant pas inclus dans le budget courant.
Cependant, ce même article autorise aussi l’assemblée générale , dans le cadre d’une résolution spécifique, à attribuer au conseil syndical une délégation spéciale pour l’engagement de travaux déterminés prévus dans l’article 24 de cette même loi (à noter rappelons que cette possibilité était déjà inscrite dans la loi de 1965 avant la loi ALUR).
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Des pouvoirs de contrôle et d’assistance du conseil syndical qui restent intacts
Même si l’assemblée générale vote un mandat de cogestion, les pouvoirs « standards » du conseil syndical prévus dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, (qui sont ceux de contrôle et d’assistance du syndic) restent évidemment intacts.
Le conseil syndical peut donc cogérer dans les limites prévues par la loi ou par celles accordées par l’assemblée générale, mais reste néanmoins en charge de l’assistance et du contrôle du syndic en place et ce, sans qu’aucune limite ne puisse être imposée par l’assemblée générale et encore moins par le syndic.
De plus, conformément aux dispositions de l’article 27 du décret du 14 mars 1967, le conseil syndical peut se faire assister par la personne ou de tout professionnel de son choix. Les frais engagés doivent être pris en charge dans les dépenses courantes d’administration.
C’est d’ailleurs sur cette base règlementaire que le conseil syndical peut adhérer à l’ARC ou réaliser des contrôles de comptes sans obtenir au préalable un vote favorable de l’assemblée générale.
III. Obligation d’assurance de responsabilité civile
L’article 25 a), oblige le conseil syndical qui souhaite cogérer à disposer d’une assurance de responsabilité civile. Il faudra être vigilant, car même si les assurances multirisques souscrites pour la copropriété intègrent une couverture de responsabilité civile pour le conseil syndical, cette dernière ne garantit pas pour autant les actes de gestion.
En effet, elle ne couvre que les fonctions prévues à la date de la souscription du contrat, c’est-à-dire les missions de contrôle et d’assistance prévues dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour éviter toute ambiguïté, il faudra donc prévoir que la garantie en responsabilité civile du conseil syndical, incluse dans le contrat multirisque, soit désormais étendue aux actes de gestion.
À défaut, la souscription d’un nouveau contrat d’assurance en responsabilité civile couvrant les actes de gestion du conseil syndical sera indispensable.
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Comment l’ARC aide à la mise en place d’une cogestion réussie
L’ARC a rédigé un modèle de convention de cogestion qui permet au conseil syndical de cadrer ses fonctions et missions par rapport à celles du syndic en place. Cette convention se veut étendue puisqu’il intègre la totalité des pouvoirs que la loi autorise.
Néanmoins, il revient au conseil syndical souhaitant cogérer d’adapter cette convention pour déterminer le champ d’action qu’il souhaite prendre à sa charge.
La cogestion peut se décomposer en 4 fonctions majeures :
- appels d’offres auprès des prestataires ou fournisseurs :
- signature des offres de service et engagement de la dépense ;
- suivi de la bonne exécution des travaux d’entretien et des contrats ;
- réception des commandes ou des produits.
Le conseil syndical pourra donc réduire l’étendue de ses pouvoirs en fonction des tâches qu’il souhaite accomplir.
Vous pourrez télécharger le contrat de cogestion sur le lien suivant : …
Attention, seuls les adhérents collectifs peuvent y accéder.
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Une assurance en cas de cogestion négociée par l’ARC
Pour être conforme aux exigences de la loi, l’ARC a négocié - au delà des garanties incluses dans l’adhésion à l’ARC - une assurance spécifique pour couvrir les risques de la cogestion. Cette négociation avec les compagnies d’assurance a été très difficile sachant que ce contrat d’assurance leur était inconnu.
Il a donc fallu présenter ce nouveau dispositif pour être aujourd’hui en mesure de présenter un vrai contrat de cogestion spécifique au conseil syndical et conforme aux attentes de l’article 25a) de la loi du 10 juillet 1965.
Pour obtenir un devis, il vous suffit de se rendre sur le portail de l’ARC et d’accéder au site de www.copro-devis.fr afin d’interroger l’agent général du GAN.
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Attention : de plus en plus d’assurance multirisque intègrent une assurance des membres du conseil syndical.
Cette assurance est très « pauvre » et ne concerne en fait que la responsabilité civile des membres du conseil syndical ; nullement les conséquences liées à des carences, fautes ou erreurs du conseil syndical dans le cadre de ces missions ou mandat.