Une grande LOI pour réformer la profession de syndic et la Copropriété

Une grande LOI pour réformer la profession de syndic et la Copropriété

 

 

 

Voici des années que nous agissons pour obtenir :

 

• un meilleur encadrement de la profession de syndic ;
• une réforme conséquente de la loi de 1965 sur certains points importants.

 

Certes, en quinze ans, nous avons réussi à faire bouger certains points et à faire introduire certains articles de loi importants. Mais nous sommes loin du compte.

 

En 2010, juste après l’affaire URBANIA le Ministère de la Justice avait « sorti » un projet de loi ambitieux. Mais face à la colère des syndics (qui appelèrent cette loi la « loi ARC »...) le Premier Ministre de l’époque (François FILLON) recula et le projet de loi fut remisé.

 

Aujourd’hui ressort un grand projet qui ira forcément jusqu’au bout, chacun ayant compris qu’on ne pouvait plus se permettre d’attendre, tant la copropriété va mal.

 

Mardi 19 février et mercredi 20 février 2013 le Ministère du Logement a convoqué les organisations représentatives pour leur soumettre un premier jet de propositions  formant un « projet de loi » (à parfaire, bien sûr).

 

En ce qui concerne la partie copropriété du projet de loi, celui-ci comportera plusieurs volets, à savoir :

 

1. Mesures concernant les agents immobiliers, dont les syndics.
2. Mesures concernant les syndics de copropriété.
3. Mesures relatives aux copropriétés en général.
4. Mesures relatives aux copropriétés.
5. Enfin, mise en place d’une immatriculation obligatoire.

 

Voici pour les curieux quelques-unes des propositions qui concernent chacun de ces cinq volets.

 

La semaine prochaine nous commenterons ces propositions et précisions, les réactions que nous avons fait connaître au ministère.

 

 

 

Mesures concernant les agents immobiliers, dont les syndics.

 

Les propositions :

 

• Création du Conseil national de l’entremise et de la gestion immobilières. La loi préciserait :

• les missions du conseil ;
• la composition du conseil ;
• les cotisations des professionnels ;
• la tenue d’un registre des titulaires de la carte professionnelle

 

• Création d’un cadre déontologique des activités d’entreprise et de gestion immobilières. La loi préciserait :
• création d’un code de déontologie par décret sur proposition du Conseil national de l’entreprise et de la gestion immobilières ;
• l’obligation de confidentialité sur les données recueillies dans la cadre des activités des titulaires de la carte professionnelle ;
• l’obligation de formation continue pour les titulaires de la carte professionnelle, leurs salariés et les agents commerciaux.

 

• Création des commissions de contrôle chargées de l’action disciplinaire. La loi préciserait :
• la composition des commissions régionales de contrôle ;
• le mode de saisine des commissions régionales de contrôle ;
• la création de sanctions disciplinaires ;
• la possibilité de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l’action disciplinaire ;
• l’obligation pour les commissions régionales de contrôle de communiquer les décisions devenues définitives au Conseil de l’entremise et de la gestion immobilières ;
• la possibilité de recours à l’encontre des décisions des commissions devant les tribunaux administratifs ;
• la tenue d’un répertoire des décisions définitives et des personnes sanctionnées.

 

• Restauration des sanctions pénales et administratives. La loi préciserait :
• l’extension de la compétence des services chargés de la concurrence et de la consommation aux professionnels de la loi HOGUET ;
• la création d’une sanction administrative du refus du professionnel de communiquer à l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation des documents réclamés ;
• la création d’une sanction pénale relative à la violation d’une interdiction d’exercer prononcée par la commission régionale de contrôle.

 

Mesures concernant les syndics de copropriété.

 

Propositions :

 

L’ensemble des propositions concerne :

 

• L’instauration de l’obligation de recours au compte séparé et suppression de toute possibilité de dérogation.

 

• Des mesures complémentaires pour obliger les syndics à élaborer le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical et à respecter un préavis lorsque le syndic renonce à son mandat.

 

• Une modification de l’article 18-1.A de la loi de 1965 en vue de fixer le principe du caractère forfaitaire de la rémunération du syndic.

 

L’ensemble des tâches du syndic, que la loi de 1965 ne soumet pas à une modalité particulière de rémunération, relève de sa mission ordinaire et devra être rémunéré dans le cadre du forfait annuel fixé dans le contrat de syndic.

 

• Une modification de l’article 18-1 en vue d’améliorer les modalités de mise à disposition des copropriétaires par le syndic des pièces justificatives de charges de copropriété avant la tenue de l’assemblée générale.

 

• Une modification de l’article 21 en vue de rendre obligatoire la mise en concurrence des contrats de syndic.

 

• L’ajout à l’article 18-2 d’un alinéa précisant que la durée du contrat de syndic serait fixée par décret en Conseil d’État, sans que cette durée puisse être inférieure à deux ans ni supérieure à quatre ans, avec possibilité de révocation par le syndicat des copropriétaires selon des modalités à définir, afin d’éviter une trop grande instabilité préjudiciable à la bonne réalisation des missions du syndic.

 

Mesures relatives aux copropriétés en général

 

Propositions :

 

Rendre transparentes et plus accessibles les informations préalables à la vente sur l’état du bâti ainsi que le contexte juridique et financer de la copropriété.

 

Taux d’effort/charges

Inciter les copropriétaires à mettre en œuvre une politique patrimoniale permettant de planifier et garantir l’amélioration notamment thermique des copropriétés en instaurant :

 

• un diagnostic technique global tous les 10 ans ;
• en lien avec ce diagnostic, un plan pluriannuel de travaux obligatoires ;
• des provisions obligatoires (fonds de travaux) liées à ce programme de travaux pour anticiper le financement des travaux du plan pluriannuel et constituer un apport facilitant les appels de fonds ou la souscription d’emprunts collectifs. Un plancher représentant 5 % du budget courant annuel est envisagé pour les provisions versées chaque année.

 

Carnet d’entretien

Améliorer la gestion et la gouvernance de la copropriété par :

 

• la modification des règles de représentation en assemblée générale pour améliorer la gouvernance des grandes copropriétés et faciliter la prise de décision et la modification de certaines règles de majorité pour faciliter le vote des travaux.

 

Mesures relatives aux copropriétés

 

Propositions :

 

1. améliorer la procédure de mandataire ad ho de l’article 29-1.A notamment en abaissant le seuil de déclenchement pour les grandes copropriétés et en améliorant l’articulation avec les collectivités territoriales et leurs opérateurs de suivi animation afin de favoriser la possibilité de médiations entre syndicats endettés et créanciers ;

 

1. améliorer la procédure de nomination d’un administrateur provisoire notamment en ce qui concerne l’articulation avec les collectivités territoriales, qui auront un pouvoir de saisine et la professionnalisation des acteurs pour élargir le vivier des administrateurs provisoires ;

 

1. Interdire le dessaisissement du conseil syndical. Introduire de nouveaux outils dans la procédure d’administration provisoire pour :

 

• traiter le surendettement des copropriétés par la création d’une procédure structurée d’apurement des dettes ;
• faciliter la restructuration des copropriétés en entités dont la gestion sera viable ;
• les démembrements temporaires ;

 

1. en fonction des besoins liés au redressement des copropriétés, ouvrir la possibilité à des opérateurs, des bailleurs sociaux notamment, de soutenir l’action de l’administrateur provisoire par une intervention contractualisée lui permettant par délégation de maîtrise d‘ouvrage de gérer les parties communes, entreprendre les travaux, et préfinancer en partie des travaux ;

 

1. rendre la procédure de carence plus efficace.

 

 

Mise en place d’une immatriculation obligatoire

 

Proposition :

 

Création d’une immatriculation obligatoire.

 

Pour améliorer cette connaissance, il est proposé d’instaurer une immatriculation obligatoire des copropriétés assortie de l’obligation de fournir des données sur :

 

• la composition physique de la copropriété (nombre de lots, nombre de bâtiments par exemple) et sa gouvernance (identification du syndic) ;
• l’état du bâti à partir des données issues du diagnostic technique ;
• sa situation financière (transmission simplifiée des comptes).

 

Calendrier de mise en œuvre.

 

Compte tenu du délai de développent d’un tel outil, des délais nécessaires à sa fiabilisation et à son optimisation et de la nécessaire adaptation de la profession, le déploiement de l’outil ne sera pas effectif avant 2016 et se fera entre 2016 et 2018. Une phase expérimentale pourrait être prévue en 2015.

 

*

 

Voici donc les principales propositions en débat. Comme indiqué en introduction nous reviendrons largement sur celles-ci dès la semaine prochaine.