Il n’est pas toujours chose aisée pour le syndicat des copropriétaires de déterminer :
- avec exactitude le caractère contraignant des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles (c’est-à-dire relevant du règlement de copropriété) ;
- sa capacité à opérer des modifications sur l’usage des parties communes, et dans l’affirmative l’organe compétent pour formaliser ces modifications et la procédure à suivre.
Dans les faits qui nous intéressent ici, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation rappelle l’usage d’une cour commune pour le stockage des containers « ordures ménagères (OM) » et dépôt de vélos des résidents dans un espace dédié.
Les faits
En juin 1998 une copropriété parisienne vote deux résolutions en assemblée générale :
- condamner le local poubelles et stocker les containers OM dans la cour commune ;
- réaliser dans cette même cour commune un garage ou un espace à vélo.
En juin 2006, un copropriétaire, mécontent de retrouver sous ses fenêtres les containers d’ordures et les vélos, soumet lors de l’assemblée générale le « déplacement ou la suppression des containers », mais l’assemblée générale refuse.
Mécontent de ce refus, le copropriétaire se décide à agir en justice, mais bien après le délai de 2 mois imparti par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Comment ? En ne se plaçant pas sur le fondement de l’annulation de la décision de l’assemblée générale, mais sur le fondement d’un usage actuel de la cour commune contraire aux dispositions du règlement de copropriété.
En effet, si l’action en nullité d’une décision d’assemblée générale se prescrit par le bref délai des deux mois, tout copropriétaire est fondé à faire constater une situation non conforme au règlement de copropriété et cette action est imprescriptible.
Débouté dans un premier temps par le Tribunal de Grande Instance de Paris (18 février 2010, n° 07 - 02955) le copropriétaire interjette appel.
Dans un second temps la Cour d’Appel confirme la décision de première instance (arrêt 9 avril 2014, n° 10 – 07878).
Mais le copropriétaire maintient sa position et se pourvoit en cassation.
La décision de la Cour de Cassation
La Cour de Cassation dans son arrêt du 11 février 2016 (n° 14 – 29848) accueille partiellement la demande de ce copropriétaire, à savoir :
- qu’elle déboute le demandeur sur « l’installation des containers d’OM dans la cour commune », en indiquant que cette décision d’assemblée générale (juin 1998) ne doit pas être confondue avec la clause prévue dans le règlement de copropriété, à savoir « interdiction d’encombrement des parties communes par des ordures ménagères », utilisées par le copropriétaire pour faire cesser le trouble qu’il subissait.
Le syndicat n’était donc pas tenu de procéder à un modificatif de règlement de copropriété pour fixer la nouvelle localisation des poubelles collectives, puisque celle-ci n’enfreignait pas le règlement de copropriété : « la Cour d’Appel a pu retenir qu’il n’y avait pas violation du règlement de copropriété (quant au déplacement des containers) » ;
- qu’elle reconnaît le bien-fondé de la demande sur « le dépôt des vélos privatifs des résidents dans la cour commune », celui-ci constituant en revanche une violation de la clause du règlement de copropriété proscrivant le stationnement dans l’immeuble.
Une telle création impliquait donc l’établissement et la publication d’un modificatif de règlement de copropriété par un notaire, après son adoption en assemblée générale à la majorité requise (double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou majorité relative de l’article 24, si la résidence était dotée de places de stationnement automobiles sécurisées) : « Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X… tendant à interdire au syndicat d’entreposer les bicyclettes dans la cour commune, l’arrêt retient que la question du garage des bicyclettes dans la cour commune relève de la compétence de l’assemblée générale, à laquelle la cour d’appel ne peut se substituer ; qu’en statuant ainsi, alors qu’un copropriétaire peut demander la cessation d’une atteinte aux parties communes, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé ; par ces motifs, casse et annuelle, mais seulement en ce qu’il déboute M. et Mme X… de leur demande tendant à interdire au syndicat des copropriétaires d’entreposer des bicyclettes dans la cour arrière de l’immeuble… ».
Conseils de l’ARC
Cet arrêt de la Cour de Cassation relève l’importance, d’une part, des clauses figurant dans les règlements de copropriété et de leur mise en œuvre, et d’autre part, de leur juste interprétation au regard d’une situation existante où en devenir.
Une situation contraire au règlement de copropriété crée par un vote d’assemblée générale reste toujours attaquable.
C’est pour cette raison qu’il est indispensable de procéder aux modifications de votre règlement de copropriété s’il est en contradiction avec les décisions prises.
L’ARC propose un accompagnement pour la refonte de votre règlement de copropriété et sa lise à jour avec les obligations légales en vigueur : voir : www.arc-copro.com/nptw.
Voir aussi notre dossier sur le sujet des stockages des déchets en copropriété : www.arc-copro.com/d1xx.