Une interview de Bruno DHONT sur le site : www.duflot-loi.org
M. LEBRUN, journaliste sur le site internet www.duflot-loi.org, a interviewé récemment M. Bruno DHONT, directeur général de l’ARC, sur la loi ALUR et la situation actuelle.
Voici cette interview où le directeur général évoque aussi bien la libération des prix du gaz, la co-gestion, le fonds travaux obligatoire, les contrats de syndic…
« L’actualité de la loi ALUR a récemment donné la parole à l’ARC (Association des responsables de copropriétés), une association à destination des copropriétés. Comme le montre cet article, l’ARC prévenait il y a peu les copropriétaires des mauvaises intentions de certains syndics professionnels.
Nous n’avons donc pas résisté à l’envie de leur donner la parole. Ce fut l’occasion d’échanger sur leur actualité, leurs fonctions et projets pour l’avenir, ainsi que leurs avis sur le dispositif DUFLOT en matière de copropriété.
Voici la retranscription de notre entretien avec Bruno Dhont, le Directeur général de l’Association.
- Pour commencer, pouvez-vous brièvement nous parler de l’ARC ?
L’ARC est une association crée en 1987. Elle regroupe 14000 syndicats de copropriétaires allant jusqu’à 5000 lots, emploie environ 50 personnes. L’association vit sans subventions, uniquement grâce aux cotisations de ses adhérents.
Nous avons ajouté à cela la création de l’UNARC qui regroupe des ARC locales et régionales, pour plus de proximité avec les résidences en copropriété.
Nous sommes composés de 2/3 de conseils syndicaux et 1/3 de syndics bénévoles.
La mission de l’ARC est d’aider les conseillers syndicaux à contrôler leur syndic professionnel, à l’assister mais aussi aider les syndics bénévoles à gérer eux-mêmes leurs copropriétés.
Nous sommes une association d’aide au contrôle de gestion et à l’amélioration de la gestion pour les copropriétés.
- Quel est votre parcours personnel ?
J’ai d’abord travaillé comme chargé d’opération de réhabilitation de quartiers HLM puis comme chargé d’opération de réhabilitation de quartiers anciens.
J’ai donc eu la chance de pouvoir m’occuper aussi bien de l’habitat ancien que de résidences récentes, profils que nous retrouvons dans les copropriétés.
- Concrètement, quels sont vos missions chaque jour ?
Nous avons une dizaine de services permettant de donner toutes les informations juridiques et fonctionnelles nécessaires aux syndicats de copropriétaires. A savoir : économie d’énergie, analyse des contrats, contrôle de gestion, comptabilité, questions sur les travaux, les ascenseurs, les assurances, la gestion du personnel, les copropriétés nouvelles, etc. Nos services peuvent répondre à toutes les questions que se posent les copropriétaires.
Nous avons 5 sites internet permettant aux adhérents de trouver les réponses à leurs questions.
Par exemple dernièrement, suite à la nouvelle réglementation du gaz, nous avons créé un site internet pour aider les copropriétés à négocier les prix du gaz à la baisse ! Nous arrivons à obtenir une baisse de 16 à 18% pour nos adhérents sur leur facture de gaz
- Cela doit être l’un des sujets principaux pour 2014 ?
Non, ce sujet est important, mais ce n’est pas le plus gros projet de l’année.
Un deuxième sujet issu de la loi ALUR concerne un article encore méconnu de celle-ci, relatif à la délégation de pouvoir élargie au conseil syndical ou gestion.
C’est un statut que nous avons créé entre la gestion assurée par un syndic professionnel et celle assurée par un syndic bénévole. Il manquait un statut appelé cogestion.
Personne ne s’en est encore vraiment aperçu, et c’est cette information que nous devons communiquer un maximum en 2014.
Aujourd’hui, les syndics ne vont plus assez sur les immeubles, il n’y a plus de gardiens, et le suivi de la gestion quotidienne des petites copropriétés est insuffisant. Nous permettons donc aux copropriétaires de reprendre un peu la main sur leur résidence sans pour autant avoir à prendre en charge la gestion administrative ou comptable du syndic.
Ils auront donc une baisse des honoraires de syndics, tout en étant plus proche de la gestion quotidienne des immeubles.
Les parlementaires n’ont pas voulu généraliser cette disposition : seules les copropriétés de moins de 16 lots sont concernées. Mais cela représente 65% du parc de copropriétés français.
Un autre grand chantier en cours, concernant la loi ALUR est l’obligation d’un fonds travaux.
Le problème des copropriétés est la gestion des gros travaux. Les copropriétaires anticipent rarement ceux-ci, le font en urgence et cela coute cher.
Si les copropriétaires anticipent peu, c’est par manque de moyens financiers ou par refus de dépenser.
Le parc immobilier a donc tendance à se dégrader ces dernières années, et ce, d’autant plus que les copropriétaires conservent leur lot sur une courte durée, en moyenne 8 ans.
En conséquence, les copropriétaires ne souhaitent donc pas investir dans des travaux sachant qu’ils vont revendre.
Nous nous sommes donc battus pour la mise en place d’un fonds travaux obligatoire, comme au Québec, pour prévoir des travaux avec des fonds propres, de les anticiper, et de faire des appels d’offre de qualité, pour ne pas laisser les copropriétés se dégrader.
Cela va influer sur les mentalités. Les copropriétaires ne vont plus dire qu’ils ne veulent pas donner d’argent pour les travaux, mais vont réfléchir à comment utiliser l’argent disponible, ce qui aidera à une bien meilleure gestion des travaux de l’immeuble.
Suite à cela, nous allons demander la création d’un plan épargne copropriété (le P.E.C.), pour la création d’un fond défiscalisé et avec un taux intéressant, à l’image des PEL actuels.
- Et concernant vos récentes déclarations, quels sont les points de la loi ALUR concernés ?
Jusqu’à présent, les syndics professionnels pouvaient facturer les honoraires qu’ils souhaitaient et l’on constatait donc de nombreux abus. La loi ALUR encadre cela, en les obligeant à ne pas en rester aux 44 points de gestion courante.
L'ensemble des prestations ordinaires du syndic relèvera de ses honoraires de gestion courante, sauf les taches indiquées par décret, qui pourront donner lieu à des facturations supplémentaires.
Nos dernières déclarations ont principalement porté sur la suppression de la dispense d'ouverture du compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour les seules résidences de plus de 15 lots, excluant ainsi 65% des copropriétés.
La loi ALUR prévoit qu'elle s'appliquera sur ce point, pour les nouveaux contrats de syndics professionnels au 24 mars 2015, et pour les contrats en cours, à compter de leur renouvellement.
Voilà pourquoi certains syndics professionnels se sont précipités sur les contrats de mandat de 3 ans, pour repartir 3 ans sans le compte bancaire ou postal séparé. Ils essaient donc de repousser cette échéance, en espérant un changement de majorité parlementaire et pourquoi pas une modification de la loi d’ici là.
Pourquoi ne veulent-ils pas ce de changement ? Les syndics mettent l’argent des copropriétés sur leur propre compte bancaire rémunéré, bénéficiant ainsi des intérêts générés par les fonds du syndicat. A cela, s'ajoute la pratique abusive de syndics professionnels consistant à retarder le paiement des factures, pour maximiser les profits engendrés par le solde de trésorerie des copropriétaires sur son compte bancaire unique. Cette financiarisation de la copropriété n'en permet pas la bonne gestion.
A noter que, d’autres syndics se précipitent pour imposer des comptes bancaires ou postaux séparés au nom du syndicat des copropriétaires (peut-être fictifs d’ailleurs) et cela au prix fort (majoration en moyenne de 20 % de leurs honoraires de gestion courante), sans permettre aux copropriétaires de faire jouer la concurrence sur leur mandat de syndic, ni sur le choix de l’établissement financier dépositaire du compte.
Rappelons, que le vrai compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat favorise un contrôle des dépenses simplifié par les copropriétaires néophytes en comptabilité, et une gestion de la trésorerie. Par ailleurs, si le syndic vient à être en faillite, il sera plus facile pour ces copropriétaires de récupérer leur argent avec un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.
Comme on le voit, les syndics professionnels brouillent toutes les cartes.
- Cet aspect de la loi ALUR vise donc à un retour sur la clarté des opérations des syndicats de copropriété ?
C’est exactement cela, la loi ALUR impose le retour de la gestion des copropriétés en « bon père de famille » comme cela devrait toujours déjà être le cas ».