Nous avons expliqué à plusieurs reprises que le recouvrement des charges était avant tout un business parallèle pour les syndics.
En réalité, plus la dette du copropriétaire est petite, plus cela est rentable car ils n’ont qu’à envoyer les lettres de relance et les courriers de mise en demeure qu’ils facturent entre 40 et 120 euros l’unité alors qu’ils sont générés automatiquement depuis leur logiciel.
En revanche, ils sont plus embêtés lorsqu’ils doivent assurer le suivi des dossiers contentieux sachant qu’il s’agit de temps qui ne peut être facturé car déjà compris dans les honoraires du forfait de base.
Néanmoins, expliquons clairement quels sont les actes de précontentieux que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur.
I- Un disposition encadré légalement
De manière générale, les charges de copropriétés tels que les honoraires de syndic sont répartis sur l’ensemble des copropriétaires au prorata des tantièmes attachés à leurs lots.
Plusieurs exceptions sont prévues et notamment en matière d’actes de recouvrement des charges.
En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais de lettre de relance après le courrier de mise en demeure sont imputés directement sur le copropriétaire débiteur concerné.
Autrement dit, il s’agit bien d’une charge de copropriété mais qui n’est pas imputée à l’ensemble du syndicat mais uniquement sur le compte individuel du copropriétaire débiteur.
Par ailleurs, il est intéressant de relever que seule la lettre de relance après mise en demeure peut être facturée impliquant que celle précédente doit être comprise dans le forfait de base.
Autrement dit, le syndic ne peut facturer ni au copropriétaire débiteur ni au syndicat des copropriétaires la première lettre de relance.
II – Des frais à suivre de très près
Si de prime abord, les frais liés aux courriers de mise en demeure et de lettre de relance doivent être imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, la situation peut vite dégénérer si le conseil syndical n’est pas suffisamment vigilant et surtout si l’affaire passe devant le Juge.
Et pour cause, ce dernier est très regardant sur les frais accessoires réclamés par le syndic qui ont été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur.
S’il considère que ces frais de relance ou de mise en demeure sont excessifs ou multipliés sans réelle cause, il peut refuser de condamner le copropriétaire débiteur à les prendre en charge.
En théorie, ces frais devraient être annulés et remboursés par le syndic s’ils ont déjà été prélevés sur le compte bancaire de la copropriété, ce qui est souvent le cas.
En pratique, il passe ces frais sur les charges de la copropriété impliquant que ce soit cette dernière qui se retrouve le dindon de la farce même si on n’est pas le 25 décembre.