L’ensemble des instances publiques, que ce soit le Gouvernement, l’ANAH, mais également les acteurs de la copropriété comme les syndics ou l’ARC, sont inquiets par l’augmentation des charges qui paralysent les copropriétés.
Selon le registre d’immatriculation des copropriétés, en mars 2022, le taux d’impayés des charges de copropriété en France était de 20 % avec les 2/3 d’impayés concentrés dans 16 % des copropriétés.
Un groupement de députés souhaite introduire une nouvelle disposition dans la loi du 10 juillet 1965 pour inciter, de manière indirecte, les copropriétaires à payer leurs charges.
Voyons la proposition de loi soumise et pourquoi elle reste, dans l’état, dangereuse.
I – L’interdiction de prendre part au vote des résolutions inscrites à l’assemblée générale
La proposition de loi tient en une disposition qui est :
Ainsi, le copropriétaire qui présenterait deux appels de fonds impayés consécutifs, serait interdit de prendre part au vote de toutes les résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Le motif exposé par les députés est qu’ils considèrent que les copropriétaires débiteurs font obstacle au vote du budget prévisionnel en ayant tendance à vouloir baisser le montant et, à plus forte raison, freinent les votes des travaux d’entretien pourtant essentiels.
Selon ces députés, le budget prévisionnel proposé en assemblée générale serait amendé volontairement par les copropriétaires débiteurs, impliquant qu’ils faille mieux les interdire de participer au vote des résolutions.
II – Une analyse erronée partant d’un bon sentiment
L’analyse des députés est erronée même si l’intention est bonne.
En effet, il n’est pas grave de resserrer le budget prévisionnel car cela permet au syndic d’être plus vigilant sur les dépenses. De plus, en fin d’exercice, il est toujours possible de réguler les charges appelées après que les comptes aient été approuvés.
Mais encore, en interdisant aux copropriétaires débiteurs, ayant deux appels de fonds consécutifs d’impayés, cela risque de provoquer l’effet inverse de celui recherché.
Et pour cause, en interdisant aux copropriétaires débiteurs de voter, la majorité à atteindre sera encore plus difficile à obtenir, d’autant plus si, comme dans toutes les assemblées générales, il y a des copropriétaires absents.
A cela s’ajoute un blocage technique. En effet, comment doit-on interpréter la notion «n’a pas payé deux appels de charges trimestriels consécutifs ou plus» ?
Doit-on comprendre que celui qui a une dette de plusieurs trimestres de l’année précédente mais qui a payé l’appel de fonds du dernier trimestre peut participer au vote ?
Doit-on considérer qu’il faut que les deux appels de fonds soient intégralement non payés ou uniquement de manière partielle ?
Doit-on avoir la même approche lorsque les deux impayés de charges concernent une place de parking ?
Voilà pourquoi ces dispositions doivent être révisées.
Pour cela, il faut préciser que lorsque les copropriétaires débiteurs sont exclus, leurs voix sont alors déduites du décompte.
Mais encore, il n’est pas possible de faire en sorte que toutes les décisions de l’assemblée générale soient concernées par cette sanction, mais certaines comme le choix du vote du syndic qui agit judiciairement contre eux ou encore pour le vote de certains travaux d’entretien.
Enfin, il faudra préciser ce qu’on entend par deux appels de fonds consécutifs.
Comme on dit : copie à revoir, même si l’intention est bonne !