Depuis la loi BONNEMAISON de décembre 1985, introduisant l’obligation d’instaurer un conseil syndical dans les copropriétés, ses fonctions n’ont pas cessé d’augmenter à travers les différentes réformes.
Pour ainsi dire, il est passé d’une simple mission d’assistance du syndic à une substitution de certaines des tâches de ce dernier.
Ces faits ont d’ailleurs contraint le législateur à introduire dans la loi ALUR la notion de cogestion, qui consiste justement à reconnaître légalement l’implication du conseil syndical dans la gestion de l’immeuble.
Et pour cause, que ce soit dans les grandes ou les petite copropriétés, dans les faits le conseil syndical se charge des mises en concurrence, de la réception des prestataires dans les immeubles ou bien encore de l’analyse des dépenses...
A présent, les professionnels de l'immobilier souhaiteraient, dans le cadre des ordonnances Macron, aller encore plus loin en donnant entre autres la responsabilité au conseil syndical de vote des travaux qui peuvent représenter des coûts extrêmement importants.
Un dispositif dangereux et inefficace
La première mouture des textes relatifs aux réformes sur le droit de la copropriété souhaiterait la constitution d’un conseil d’administration dans les immeubles de plus de 100 lots.
Si de prime abord cela peut sembler intéressant, cette solution risque de se retourner contre le conseil syndical, au bénéfice du syndic.
Avant d’entrer dans le détail, rappelons la composition et l’objet de ce conseil d’administration.
Il s’agit d’un organe qui serait composé de membres élus par l’assemblée générale qui seraient habilités à prendre toute décision relevant de l’article 24, c’est-à-dire les votes qui requièrent le consentement des présents et représentés.
Ainsi, le conseil d’administration pourrait voter, entre autres, des travaux liés à la rénovation énergétique de la copropriété qui peuvent représenter entre 500.000 et plus d’un million d’euros.
Le pari fou du gouvernement est donc de croire que 5 à 10 copropriétaires élus pourraient prendre l’initiative de voter des travaux qui représenteraient, pour chacun des copropriétaires, une quote-part qui peut avoisiner plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Il reviendrait alors à ces membres élus d’expliquer aux copropriétaires - dans l’ascenseur ou dans le hall de l’immeuble - leur décision, prise unilatéralement au nom de tous les copropriétaires.
Comme toujours, le grand gagnant de cette affaire est le syndic qui pourra percevoir ses honoraires de suivi de travaux sans avoir réalisé les mises en concurrence ou avoir joint à l’ordre du jour le moindre document.
Cerise sur le gâteau, il dégagera toute responsabilité sur le conseil syndical en indiquant que c’est ce dernier qui a pris souverainement sa décision.
Proposition de l’ARC : une décision qui doit être ratifiée par les copropriétaires
Il est étonnant que les pouvoirs publics, et surtout les « experts » de la copropriété, qui ont rédigé les projets de texte, ne se soient pas inspirés de l’expérience de nos voisins belges.
En effet, après avoir instauré un conseil d’administration, en 2010 ils sont revenus sur ce dispositif pour garder la formule initiale du conseil syndical dans sa mission de contrôle et d’assistance.
Il faut être sérieux. Le conseil syndical, qui est composé de copropriétaires, qui assure sa mission de manière bénévole et qui n’a pas forcément les connaissances pour prendre seul des décisions, ne s’engagera jamais au nom de la copropriété pour valider des travaux qui représentent un coût de plusieurs centaines de milliers d’euros.
Il faut donc laisser le dernier mot aux copropriétaires sachant que ce sont eux qui supporteront la charge des travaux.
Ainsi, ce que l’ARC préconise, c’est une solution hybride entre le conseil d’administration et l’assemblée générale.
Le principe est de faire en sorte que le conseil d’administration valide dans un premier temps les travaux qui devront alors obligatoirement être ratifiés par les copropriétaires à travers un vote qui pourra se faire à partir d’une connexion internet sécurisée.
Ainsi, les deux effets recherchés seront respectés :
- Une plus grande souplesse dans la prise de décisions, puisqu’il ne faudra pas convoquer une assemblée générale.
- Une responsabilité partagée entre l’ensemble des copropriétaires sur la prise de décision des travaux réalisés.