Vente en VEFA :
le promoteur devra souscrire une garantie « extrinsèque » d’achèvement de l’immeuble
Les immeubles neufs sont le plus souvent vendus en l’état futur d’achèvement (ce qu’on appelle VEFA°) donc sur plan. L’acquéreur verse un premier acompte conséquent et normalement finance la construction en fonction de l’avancement du chantier.
Régulièrement, des promoteurs sont mis en faillite et abandonnent la construction de l’immeuble laissant les acheteurs en plein désarroi.
- La situation actuelle : le promoteur s’auto-garanti
Aujourd’hui encore la loi oblige le promoteur à apporter une garantie d’achèvement le jour de la signature de l’acte de vente, devant le notaire.
Cette garantie peut être « extrinsèque », elle est alors souscrite par le promoteur auprès d’un établissement financier. Elle a un coût pour le promoteur qui est donc répercuté sur le prix de vente.
Mais si le promoteur est défaillant, soit les paiements déjà effectués sont remboursés si le chantier n’est pas poursuivi soit cette garantie assure la fin des travaux.
Aussi bizarre que cela puisse paraitre, cette garantie peut aussi être « intrinsèque ». C’est la société de promotion qui assure sa propre garantie. La loi prévoit certaines conditions financières ou de construction pour que le promoteur puisse bénéficier de cette garantie. Malheureusement, aucune somme d’argent n’est bloquée.
Un promoteur indélicat peut aisément obtenir cette garantie. On se doute de la situation des acheteurs si cette société est mise en liquidation. D’où l’importance des améliorations qui viennent d’être apportées.
- Pour tout permis de construire déposé à compter du 1er janvier 2015, le promoteur sera obligé de souscrire une garantie financière.
Pour être en conformité avec les directives européennes, l’ordonnance du 3 octobre 2013, ratifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 oblige le vendeur à souscrire « une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. »
Cette obligation ne s’appliquera que pour la vente en VEFA d’immeuble dont le permis de construire sera déposé après le 1er janvier 2015.
Cela signifie que lors de la signature de l’acte de vente devant notaire, cette attestation de garantie devra être réclamée par le notaire et annexée à l’acte.
L’acquéreur connaitra donc le garant et aura un interlocuteur s’il a affaire à un promoteur indélicat.
Cette mesure devrait permettre de limiter le nombre des chantiers abandonnés.
Cette garantie s’appliquera jusqu’à l’achèvement des travaux. On considère qu’un immeuble est achevé lorsqu’il est en état d’être livré.
Malheureusement, cette garantie n’est pas appelée garantie de parfait achèvement. Est-ce qu’elle couvrira aussi la reprise des malfaçons constatées le jour de la livraison des appartements et des parties communes ?
Cela retirerait une certaine épine du pied aux nouvelles copropriétés qui essaient de faire reprendre par le promoteur les réserves. Les copropriétés sont, en effet, souvent représentées par leur syndic de promotion, désigné par le promoteur. Ce syndic est donc peu motivé pour agir contre le promoteur.
A suivre donc.
Nous rappelons que nous avons déjà réalisé plusieurs dossiers sur les copropriétés neuves et disposons d’un pôle spécialisé pour aider les nouvelles copropriétés.
Voici quelques-uns des dossiers très utiles à nos adhérents collectifs (actuels ou futurs) que vous pouvez trouver sur notre site Internet :
- Copropriété nouvelle : les enjeux d’une bonne livraison ;
- Copropriétés neuves : comment prendre livraison des parties communes ;
- Vous entrez dans une copropriété neuve ou « nouvelle » : comment éviter le pire ;
- L’appel des charges avant la livraison des parties privatives ;
- L’installation des compteurs d’eau dans les nouvelles copropriétés.