Qu’on le reconnaisse ou non, bien qu’indispensables, les syndics professionnels ne sont pas à la hauteur des enjeux que doivent actuellement affronter les copropriétés.
L’ensemble des données publiées confirme un manque d’implication de la profession dans l’administration courante et prospective des copropriétés.
Trois indicateurs résument bien ce constat et la situation d’échec dans laquelle se trouve l’administration des copropriétés :
- une augmentation sensible des copropriétés en difficulté,
- une inflation du coût des charges courantes qui a évolué de 50% en l’espace de 10 ans.
- des gestionnaires qui gèrent en moyenne 50 copropriétés impliquant qu’ils passent moins d’une demi-journée par mois à la gestion de leurs immeubles.
Ce phénomène emporte plusieurs conséquences et en premier lieu une absence d’entretien des parties communes et des équipements collectifs.
Expliquons pourquoi on peut parler « d’échec de la profession » pour ensuite émettre des suggestions puis redynamiser le métier de syndic qui est en perdition.
I. Des syndics en arrière-plan
Tel que prévu par la loi du 10 juillet 1965, le syndic dispose d’un mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires.
Cette relation de mandat entraîne plusieurs conséquences juridiques et pratiques.
La première est que le syndic agit pour le compte du syndicat des copropriétaires, impliquant qu’en cas d’erreur ou faute de gestion commises par le syndic ayant entrainé un préjudice (par exemple à l’égard d’un tiers), c’est malgré tout le syndicat des copropriétaires qui en sera responsable.
Cette réalité juridique n’incite pas les syndics professionnels à une plus grande vigilance commettant parfois des fautes délibérées pour mettre en difficulté le syndicat des copropriétaires.
Les exemples sont nombreux : retard voir absence de convocation d’assemblée générale, tenue comptable hasardeuse, défaut de paiement des prestataires entraînant des pénalités de retard…
Par ailleurs, le syndic intervient dans le cadre d’un contrat-type défini en annexe du décret du 17 mars 1967.
Ce contrat a la particularité de définir les prestations pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire, sachant que celles non mentionnées sont réputées être incluses dans le forfait de base. C’est le principe du contrat « tout-sauf ».
Pour des raisons économiques, nombreux syndics n’ont pas la même approche en considérant qu’à partir du moment où aucun texte n’oblige à assurer une mission, elle n’a pas à être réalisée par le syndic.
C’est d’ailleurs pour cela que la plupart des syndics professionnels ne réalisent pas de maitrise des charges ou d’appels d’offres sérieux au profit de leurs copropriétés mandantes.
Leur stratégie commerciale est d’optimiser au maximum les profits du cabinet ayant comme philosophie de faire moins pour gagner plus.
C’est d’ailleurs à cause de cette absence de réelle valeur ajoutée qu’offrent actuellement les syndics professionnels que les start-up de semblant de syndic arrivent à concurrencer des grands groupes en proposant des tarifs d’honoraires de base jusqu’à 50 % moins chers.
II. Un syndic prestataire ?
Soyons clairs, la plupart des syndics professionnels ne fonctionnent pas en tant que mandataire, mais plutôt en tant que prestataire de services.
Leur objectif est bien d’augmenter le profit par divers stratagèmes, notamment en améliorant la productivité du cabinet qui passe par des baisses de coûts de fonctionnement ou encore par la création de filiales…
Face à cette évidence, il faut remettre en question le statut du syndic en tant que mandataire pour le conformer à la réalité du terrain, à savoir celui de prestataire de services.
Cette notion aura plusieurs avantages mais également des inconvénients aussi bien pour le syndic que pour la copropriété.
Tout d’abord, dans la mesure où le syndic deviendrait prestataire, chacun pourrait définir les prestations comprises dans le forfait.
On pourra ainsi déterminer si au-delà des appels de fonds et de la convocation d’assemblée générale, le syndic doit mettre en concurrence les prestataires, renégocier les contrats ou gérer réellement les impayés de charges.
L’ensemble des tâches serait assorti d’une obligation (quasi) de résultat.
Bien entendu, si le syndic ne peut pas garantir la condamnation du copropriétaire débiteur ou bien obtenir une baisse des contrats de maintenance à hauteur de 10%, il devra néanmoins apporter la preuve que l’ensemble des tâches ont été respectées conformément aux règles de l’art.
Grâce à ce procédé, le conseil syndical pourra élaborer avec le syndic prestataire un contrat sur mesure en fonction des besoins et enjeux de la copropriété.
Les tarifs seront alors ajustés à l’étendue des tâches que doit assurer le syndic avec des retenues sur factures s’il présente des manquements.
Cela implique que le syndic ne pourrait plus se payer directement sur le compte bancaire de la copropriété, ce qui pose de nombreuses questions qui restent en suspens.
Un concept qui doit néanmoins être mûrement réfléchi au vu des nombreuses conséquences que cela entraine.
Le brainstorming est ouvert.