Voici un long mèl d’un non-adhérent qui va nous donner l’occasion de préciser nos analyses sur différents points concernant les syndics. Nous répondrons progressivement et complètement à ces questions. Cette semaine, réponse à la première question sur le

23/05/2013 Dossiers conseils Conseil

L’ARC et les syndics :

neuf questions / neuf réponses

 
I.                   Le compte NON séparé contre les copropriétaires
Voici un long mèl d’un non-adhérent qui va nous donner l’occasion de préciser nos analyses sur différents points concernant les syndics.
Nous répondrons progressivement et complètement à ces questions. Cette semaine, réponse à la première question sur le « compte séparé ».
Voici le mèl reçu et ces questions posées :
 
«  Bonjour,
 
J’ai lu avec attention l’article intitulé « Syndics de copropriété : le lynchage médiatique est-il mérité » et vos commentaires (abus n° 1487).
J’ai lu également quelques réactions sur vos commentaires et m’étonne que nous n’ayez pas cru devoir répondre à ces réactions. Peut-être estimiez-vous que ce n’est pas nécessaire. Personnellement je pense que ça l’est.
Je vous serais donc très reconnaissant de bien vouloir me donner vos réponses aux questions suivantes, si vous avez un moment : je vous autorise naturellement à publier mes questions et vos réponses.
1.     « Pourquoi vous accrochez-vous avec tant d’ardeur au compte séparé ? Pourquoi ne pas admettre que les produits financiers puissent aller aux syndics dans la mesure où ils ne peuvent être versés à la copropriété » ?
  1. « Y a-t-il pour vous de « bons » syndics, ou considérez-vous tous les syndics comme « douteux » ?
  1. « Pourquoi dites-vous que les syndics - en général - sont peu compétents - voire incompétents - en matière de maîtrise des charges » ?
  1. «  Pourquoi estimez-vous que les honoraires de la tenue des assemblées générales doivent être inclus dans les honoraires de base » ?
  1. «  Pourquoi refusez-vous la photocopie à 0,23 cts d’euros, ou 0,30 ? N’êtes vous pas gêné par le caractère « minuscule » de ce combat » ? 
  1. « Pourquoi dites-vous que les « moyens syndics », désormais, copient les gros syndics et ont tous leurs défauts » ?
  1. «  Pourquoi dites-vous que les syndics, en général, sont de « piètres gestionnaires » ?
  1. « par ailleurs, vous avez dit, dans un autre « abus » de vitre site, que les agents de la DGCCRF avaient insuffisamment étudié les contrats de syndic. Ne pensez-vous pas que vous prenez des risques à parler ainsi des fonctionnaires qui sans doute essayent de faire correctement leur travail et comment comptez-vous travailler avec ces personnes désormais ? ».
  1. « Qu’est-ce qui vous permet de dire que vous représentez les copropriétaires ? ».
 
Vous remerciant de vos réponses, je vous prie de recevoir mes cordiales salutations ».
Voici des questions parfois un peu directes, mais nous sommes très heureux qu’on nous les pose avec autant de franchise.
Nous allons, cette semaine, répondre à la première question et répondrons ensuite progressivement à toutes les autres questions.
Première question – première réponse.
Question : « Pourquoi vous accrochez-vous avec tant d’ardeur au compte séparé ? Pourquoi ne pas admettre que les produits financiers puissent aller aux syndics dans la mesure où ils ne peuvent être versés à la copropriété ».
Notre réponse :
Les syndics ont, en effet, l’habitude de nous répondre sur le compte séparé : « Celui-ci ne sert à rien ; avec un grand-livre comptable vous avez les mêmes informations ; par ailleurs grâce au compte unique le syndic peut percevoir des intérêts (que les syndicats des copropriétaires ne pourraient pas toucher), ce qui permet de limiter la hausse des honoraires ».
Ces arguments peuvent faire illusion. Aucun ne résiste cependant à une analyse objective.
  1. Rappelons d’abord que le compte bancaire séparé est - pour un conseil syndical normal - l’instrument de suivi des comptes le plus simple et le plus efficace.
Grâce à lui, ont sait exactement ce que les syndics payent et à quel date, y compris les factures des syndics eux-mêmes, imputées sur les comptes individuels, mais débités sur le trésorerie des copropriétés.
Une copropriété, un compte bancaire : est-ce si difficile d’appliquer cette règle si banale ! (à ce propos, rappelons que nous sommes le SEUL pays en Europe où un syndic n’est pas obligé, sans dérogation possible, d’ouvrir un compte par copropriété).
  1. Contrairement à ce qui est affirmé souvent, le grand-livre n’apporte pas du tout la même rigueur d’information ni la même fiabilité qu’un relevé bancaire. Pour cela il faudrait, par exemple :
    1. que tous les syndics enregistrent bien les factures dès qu’elles arrivent ;
    2. que les dates de règlements indiquées sur le grand-livre (quand c’est le cas !) soient les bonnes.
Or, ce n’est pas toujours le cas.
Mais il y a plus grave : nous avons mis en évidence le fait que, en l’absence de compte séparé, le grand-livre d’une copropriété ne fournissait PAS le détail du « compte banque » (qui donne l’historique des encaissements et décaissements) ( voir abus numéro 1209).
Et les « extractions » de leur grand-livre général des copropriétés que proposent à la place les syndics n’ont ni la même valeur ni la même fiabilité qu’un compte « banque » normal.
En gros, un grand-livre SANS compte bancaire séparé est MOINS complet qu’un grand-livre AVEC compte bancaire séparé. Donc, le contraire de ce qui est affirmé par les syndics.
  1. Voyons maintenant l’argument concernant le fait que les syndics peuvent - avec le compte unique - profiter des intérêts, ce qui permet de minorer les honoraires.
Cet argument se retourne contre les syndics pour la raison suivante : plus le syndic est « gros », plus il peut placer d’argent, plus le taux de rémunération obtenu est fort.
Donc le compte unique avantage les plus gros syndics et crée ainsi une distorsion de concurrence. Savez-vous que les produits financiers peuvent représenter entre 5 et 15 % des honoraires de base d’un syndic ; 15 % c’est trois fois plus que 5 % ? Or, AUCUN syndic ne fournit les VRAIS chiffres qui le concernent.
Ainsi à la distorsion de concurrence s’ajoute l’absence de transparence.
En exigeant le compte séparé obligatoire nous agissons :
-          pour la concurrence LOYALE (tous les syndics sur le même pied) ;
-          pour la transparence des honoraires.
Ajoutons que si une copropriété est normalement gérée, il suffit de placer sur un compte ou un livret d’épargne l’excédent de trésorerie et de limiter cet excédent à ce qui est nécessaire, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il y a compte unique.
  1. Attention : actuellement on assiste à la naissance d’un nouvel argument chez les petits et moyens syndics ; en fait, selon eux, le compte séparé ou non serait désormais indifférent aux gros syndics (rachetés massivement par des banques) puisque de toute façon, disent-ils - même en compte séparé - la maison mère (la banque) profitera de la trésorerie des copropriétés.
Ils vont même jusqu’à dire que les gros syndics pourraient être des partisans du compte séparé uniquement pour « asphyxier » financièrement les petits et moyens syndics. Ainsi - selon eux - il faut défendre le compte non séparé comme outil de protection des gentils petits et moyens syndics contre les gros méchants syndics !
Ce que nous répondons est simple : le jour où l’on verra les cabinets FONCIA, LAMY, ICADE, ceux du Crédit Agricole, etc. ne pas se battre comme des perdus pour imposer à leurs copropriétés le compte NON séparé,  nous nous poserons peut-être la question de la pertinence de cet argumentaire fantaisiste. En attendant, nous n’avons pas vraiment constaté, c’est le moins qu’on puisse dire, que les gros syndics étaient tombés amoureux du compte séparé. Fermons la parenthèse.
  1. Car, la raison la plus forte de rejeter le compte NON séparé est encore ailleurs. En effet, le compte unique entraîne ce que nous appelons une gestion « perverse » des copropriétés : perverse et coûteuse pour les copropriétaires. Pour la raison simple que les syndics - dans le but de percevoir le plus de produits financiers possibles - vont gérer les copropriétés pour disposer en permanence de la trésorerie la plus abondante :
-          ils vont gonfler les budgets, ce qui entraîne des hausses de charges ;
-          ils vont payer les fournisseurs le plus tard possible (ceux-ci vont finir par répercuter ces délais dans leurs prix ; de plus 5 % à plus 10 %) ;
-          ils vont maintenir des fonds de roulement inutiles ;
-          ils vont faire voter des travaux et attendre le plus longtemps possible après l’appel de fonds pour commander effectivement les travaux, etc.
  1. Pour finir, rappelons que le compte NON séparé est également dangereux puisqu’il rend plus difficile l’exercice de la garantie financière en cas de faillite du syndic ( voir abus numéro 1391).
En conclusion, le compte NON séparé, c’est :
-          une absence de véritable transparence dans les comptes, voire le grand-livre comptable lui-même ;
-          une absence de concurrence loyale entre les syndics ;
-          une absence de transparence concernant les honoraires ;
-          une certitude d’augmentation des charges pour les copropriétaires.
Nous espérons que cette première réponse, répond à votre question et vous permettra d’écarter les arguments habiles des syndics.
Nous allons répondre à vos autres questions, rassurez-vous, de façon également approfondie.
À la semaine prochaine.
 
 
 

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