Le droit de la copropriété n’est pas toujours simple à appréhender, car il prévoit des règles très spécifiques, soumises pour certaines à interprétation.
Il est pourtant impératif de maitriser les fondamentaux sur le vote en assemblée générale, afin de limiter les irrégularités et les contestations judiciaires postérieures éventuelles.
En la matière le dispositif prévu à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 autorisant, sous certaines conditions, l’adoption en seconde lecture à une majorité réduite, d’une question relevant en principe d’une majorité supérieure, fait partie de ces points essentiels, qu’il faut comprendre afin d’exécuter parfaitement.
I. Qu’est-ce que l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Ce n’est un secret pour personne, c’est compliqué de réunir un grand nombre de copropriétaires lors des assemblées générales.
De ce fait, certaines résolutions qui doivent être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (moitié + 1 voix ou 50,1 % des voix de tous les copropriétaires qui votent pour) peuvent réunir une majorité de voix favorable sans pour autant réunir le seuil requis pour être adopté en première lecture.
Dans cette situation, il peut être possible de faire passer ces résolutions sous le régime de l’article 25-1 de la loi : elles seront alors être approuvées à une majorité minorée, à savoir la majorité relative de l’article 24 de la même loi (plus de OUI que de NON décomptés exclusivement par rapport aux voix des copropriétaires présents et représentés).
L’article 25-1 pose deux conditions cumulatives :
- la première, que la résolution rejetée en première lecture car la majorité absolue n’a pas été atteinte, ait au moins réuni le tiers des voix du syndicat des copropriétaires (33,34 %) ;
- la seconde, qu’il soit procédé à un second vote : la résolution est alors proclamée adoptée, s’il est réuni plus de OUI que de NON des voix des copropriétaires présents ou représentés.
A compter du 1er juin 2020, toutes les résolutions relevant d’un vote à la majorité de l’article 25 devront être obligatoirement soumise à un second passage lors de la même assemblée, si elles relèvent de l’article 25-1 (vote majoritaire entre 33,34% et 50% de voix convoquées). Avant cette date, ce deuxième vote est facultatif.
L’assemblée peut se heurter à une difficulté quand il y a mise en concurrence pour la même question.
II. Que se passe-t-il quand la question soumise à la majorité de l’article 25 porte sur plusieurs devis de travaux ou candidats (exemple désignation d’un syndic) ?
L’article 19 du décret du 17 mars 1967 précise, que si une question soumise à la majorité absolue du syndicat comporte une mise en concurrence (plusieurs devis pour des travaux ou postulants à la fonction de syndic), il convient de respecter les étapes suivantes :
- TOUTES les propositions doivent être impérativement soumises à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires ;
- si l’une des propositions obtient la majorité requise, elle est alors déclarée entérinée et le vote s’arrête là ;
- si aucune des propositions ne réunit la majorité absolue du syndicat, mais que l’une d’entre elles ou plusieurs affichent au moins le tiers des voix du syndicat, la ou les propositions concernées peuvent faire immédiatement l’objet d’un second vote à la majorité relative de l’article 24.
La proposition retenue est dans ce cas, celle qui regroupe le plus de votes favorables (OUI), par rapport aux autres mises au vote.
Autrement dit, en présence d’une mise en concurrence, il y a illégalité de la résolution adoptée, si UNE SEULE a fait l’objet d’un vote à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires et est soumise immédiatement à un vote au second tour dans la mesure où elle a obtenu au moins le tiers des voix du syndicat des copropriétaires.
III. Qui est chargé d’appliquer ce mécanisme ?
L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose, que le président de séance est tenu du déroulement régulier de l’assemblée générale, c’est-à-dire de soumettre au vote les questions inscrites à son ordre du jour, de proclamer les résultats, de contrôler la conformité de l’original du procès-verbal établi en fin de séance par le secrétaire et de certifier exacte la feuille des copropriétaires présents et représentés.
Il appartient donc au président de séance de veiller à ce que le vote des questions soumises à la majorité de l’article 25, avec possibilité de bascule à la majorité relative de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 soit correctement mise en œuvre.
Ainsi, quel que soit le numéro des résolutions, le Président doit les regrouper lors du vote quand elles traitent de la même question. Ainsi, si par exemple le syndic a inscrit son renouvellement à la 6ème résolution et la désignation de son concurrent à la 70ème, l’assemblée votera à la majorité de l’article 25 d’abord pour l’un des deux candidats, dans l’ordre choisit par le président.
Si aucun n’obtient cette majorité, il proposera alors au second vote, celui ou les deux contrats, s’ils ont obtenu plus de 33,33 de votes des copropriétaires convoqués.
Attention, cette procédure de passage de l’article 25 à l’article 25-1 devra obligatoirement être utilisée lors des assemblées générales qui se tiendront après le 1er juin 2020. Avant, c’était simplement facultatif.