Modèles des Annexes comptables
Modèles des Annexes comptables pour le Syndic bénévole
Réponse de l'expert
Action
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Utilisation effective du fonds travaux pour une opération qui n’est pas liée à de la rénovation énergétique et qui répond à une clé spéciale
Question
Depuis le 1er janvier 2017, notre copropriété a constitué un fonds travaux prévu par la loi ALUR.
Nous souhaitons utiliser ce fonds pour financer en partie le changement du moteur de notre ascenseur.
Nous aimerions savoir si cela est possible sachant que notre syndic nous affirme que cela n’est pas légal, au motif qu’il ne s’agit pas de travaux de rénovation énergétique et que la clé utilisés pour les interventions sur l’ascenseur n’est pas la même que celle sur laquelle le fonds travaux a été appelé (clé générale).
Ces affirmations sont-elles exactes ?
Réponse
Votre question appelle plusieurs notions juridiques et comptables, auxquelles s’ajoute une réflexion, dirons-nous, psychologique.
Procédons par étapes.
L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le fonds travaux peut être utilisé pour tout travaux prescrits par la loi et le règlement ou ceux décidés par l’assemblée générale.
Votre syndic est donc en tort en indiquant que le fonds travaux peut être utilisé uniquement pour des travaux de rénovation énergétique.
Par conséquent, le changement du moteur de l’ascenseur qui doit être voté en assemblée générale peut être financé en partie ou totalement par le fonds travaux.
En parallèle, votre syndic pose une véritable question juridico-comptable concernant l’utilisation du fonds travaux appelé sur la base de la clé générale pour des travaux qui relèvent de la clé « ascenseur ».
Néanmoins, ce problème est traité à l’article 204 de la récente loi ELAN qui a modifié l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que le syndic doit respecter l’affectation du fonds travaux en fonction des parties communes spéciales ou clés de répartition.
Autrement dit, le fonds travaux peut être utilisé pour des opérations qui ne relèvent pas de la clé générale.
Il revient à votre syndic de s’organiser en internet pour être en mesure d’affecter le fonds travaux afin de financer le changement du moteur tout en respectant la clé spéciale de répartition.
Nous avons présenté sur notre site internet la méthode comptable à suivre ainsi que publié un guide dédié à cette question, intitulé Comment utiliser efficacement son fonds travaux.
Ensuite, il faut aborder l’aspect psychologique.
La création du fonds travaux trouve son origine dans le fait que les copropriétaires refusaient de voter les travaux de rénovation énergétique compte tenu de leur coût exorbitant, préférant ajourner le vote ?
Utiliser le fonds travaux pour des opérations qui obtiennent généralement le consentement unanime des copropriétaires, comme le changement du moteur de l’ascenseur, est contreproductif, sachant que les travaux de rénovation énergétique risqueraient alors de ne pas être votés par manque de finance.
Voilà pourquoi il est plus judicieux de ne pas utiliser le fonds travaux pour le changement du moteur de l’ascenseur.
Ceci étant, vous connaissez mieux que nous votre copropriété et serez plus à même de décider ce qui est le plus judicieux.
Réponse de l'expert
La FNAIM et l’UNIS sonnées par les déclarations du Premier Ministre à la suite des mesures qu’il souhaite prendre
Événements
Le cinq mars dernier, à l’occasion des dix ans de l’Autorité de la Concurrence, le Premier Ministre, d’ailleurs sur un ton ironique, a affirmé que l’obligation de mise en concurrence des cabinets ainsi que le contrat type réglementaire n’étaient pas respectés par les syndics professionnels.
A cela, il a ajouté la publication prochaine du fameux décret prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014 qui doit plafonner le montant de l’état daté.
Bien évidemment, la FNAIM et l’UNIS sont d’une seule voix montées au créneau en publiant un communiqué de presse s’intitulant : « Un procès en règle contre les syndics de copropriété […] ».
Nous allons reprendre leurs principaux arguments invoqués dans ce communiqué de presse non pas pour les humilier mais pour expliquer pourquoi leur démagogie se retourne contre eux et surtout contre les professionnels de l’administration de biens.
I. Des sanctions qui vont pleuvoir
Sans surprise les chambres professionnelles s’inquiètent de la mise en place de sanctions à leur encontre.
Pour passer pour des victimes, leur analyse est de considérer que ces sanctions découlent des tarifs pratiqués qui sont trop onéreux.
Pour ne pas travestir leurs propose voici leur citation :
Eh oui ! Selon eux, l’Etat prévoit des sanctions du fait qu’ils facturent des honoraires trop onéreux.
Mais de qui se moque-t-on ?
Les sanctions trouvent leur origine dans un autre problème encore plus grave qui est la présentation par les syndics professionnels de contrats types qui ne sont pas conformes à la réglementation et dans lesquels sont ajoutées ou supprimées des clauses.
A cela s’ajoutent des pénalités pour les syndics qui ne remettraient pas aux conseillers syndicaux les documents demandés.
Cette disposition résulte de la loi ELAN qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, les sanctions ne sont pas pour punir ou pour flageller les pauvres syndics, mais pour les responsabiliser.
Qu’y a-t-il de mal surtout si on est un vrai bon syndic ?
A moins que cela pose réellement problème parce que cette profession était jusqu’à présent exempte de toutes sanctions…
II. Un plafonnement de l’état daté, un malheur pour les copropriétaires vendeurs !
Nous osons à peine présenter l’argumentaire évoqué par le président de la l’UNIS pour critiquer le plafonnement de l’état daté qui est facturé tout de même plus de 500 euros par la grande majorité des cabinets.
Selon lui, cette mesure serait pénalisante pour les copropriétaires vendeurs sachant que les syndics fournissent plus d’informations que demandé par la loi.
Voici ce qu’il écrit :
Voilà donc pourquoi l’état daté spécial « syndic de luxe » coûte aussi cher aux copropriétaires vendeurs.
Là-aussi, c’est pathétique. Défendre l’indéfendable avec des arguments qui n’ont ni queue ni tête surtout lorsque les syndics ne donnent pas le choix aux copropriétaires, leur imposant ce fameux état daté de luxe qui est bien souvent plutôt « plaqué or ».
III. La démagogie par l’absurde
Afin de décrédibiliser l’obligation de mise en concurrence des syndics, les chambres professionnelles essaient de caricaturer le dispositif.
Le concept est simple. Indiquer qu’il est impossible de demander à 700 000 copropriétés de changer tous les trois ans de syndic, notamment pour gérer les travaux de rénovation.
Voici leur citation :
Ainsi, selon eux, ce que veut le Gouvernement est un jeu de chaises musicales dans lequel, tous les trois ans, les copropriétés changeraient de syndic.
Bien évidemment, cette démonstration est ridicule car l’objectif de l’Etat est de donner les moyens aux copropriétaires et conseillers syndicaux de pouvoir comparer des offres de syndics et non d’imposer un turnover des cabinets.
Et voilà comment une fois de plus les chambres professionnelles se ridiculisent en présentant des communiqués de presse officiels qui ne convainquent personne, même pas eux.
Pour une totale transparence, voici le lien pour accéder au communiqué de presse complet écrit conjointement par les présidents de la FNAIM et de l’UNIS : https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1709/10-un-proces-en-regle-contre-les-syndics-de-copropriete-la-fnaim-et-l-unis-reagissent-d-une-seule-voix.htm
Quelles aides pour financer les travaux d'économie d'énergie
Événements
Quelles aides pour financer les travaux d'économie d'énergie ?
L’Agence Locale de l’Energie et du Climat – Maîtrisez Votre Energie (ALEC-MVE) anime deux conférences sur le thème des aides financières pour réaliser des travaux de rénovation énergétique en copropriété.
Cet événement s’adresse aux copropriétaires, aux membres d’un conseil syndical et aux syndics bénévoles intéressés de connaître les critères à prendre en compte dans le choix des travaux de rénovation énergétique en copropriété et les nouvelles aides financières.
Un point sera fait également sur les obligations réglementaires, notamment celles liées aux économies d’énergie, pour avoir toutes les cartes en main pour comprendre et choisir les travaux à réaliser.
Plus d'infos : www.agence-mve.org / copro@agence-mve.org / 01 42 87 13 55
1ère date : Mercredi 27 mars 2019, 18h45, Maison des Projets, 23 rue Gallieni à Rosny-sous-Bois . GRATUIT sur inscription (nombre de places limité). [ https://bit.ly/2UyD5MN ]
2ème date : Jeudi 4 avril 2019, 18h30, salle du suffrage de la Mairie des Lilas, 96 rue de Paris Les Lilas. GRATUIT sur inscription (nombre de places limité). [ https://bit.ly/2IDd65I ]
Save the date : cinq événements organisés par l’ARC à ne pas manquer
Événements
Save the date : cinq événements organisés par l’ARC à ne pas manquer
Une des forces de notre association est de mettre en place différents dispositifs pour permettre aux adhérents d’acquérir l’ensemble de connaissances nécessaires pour assurer de façon optimale leur mission de conseil syndical ou de syndics bénévoles.
A ce titre, l’ARC a mis en place pas moins de cinq formations sur le premier trimestre 2019 afin d’aborder les différents thèmes liés à la copropriété qui présentent un enjeu stratégique.
I. Deuxième journée écolière pour exploiter les documents comptables de la copropriété
Le contrôle des comptes reste une mission essentielle du conseil syndical.
Nombreux sont ceux qui se contentent de vérifier les relevés de dépenses considérant que le grand livre comptable n’est qu’un document technique n’ayant aucune valeur stratégique.
Or, c’est sur ce document que l’on peut obtenir un nombre important d’informations sur la gestion et la finance, pouvant détecter des anomalies ou « des sommes dormantes ».
Pour maîtriser l’ensemble des concepts, l’ARC organise une journée écolière portant le thème : « Comment exploiter les documents comptables de sa copropriété ».
Cette journée se déroulera le mardi 22 janvier 2019 à l’Espace Charenton, 327 rue de Charenton, 75012 Paris, de 9h00 à 18h00.
Le programme de cette journée est le suivant :
- 9h00 à 9h25 :
- Accueil et remise du guide pratique
- De 9h30 à 12h30 seront abordées les notions suivantes :
- Définition des termes comptables
- Présentation de la nomenclature comptable et ses implications
- Démonstration du concept de double écriture
- De 12h30 à 14h00
- Pause
- De 14h00 à 16h00 :
- Lecture et exploitation du grand livre
- Analyse des annexes comptables
- Focus sur les abus comptables les plus fréquemment constatés
- De 17h00 à 18h00 :
- Questions/Réponses entre « professeur-élèves »
Compte tenu des frais qu’implique l’organisation de cette journée – notamment de logistique – un coût de participation de 30 euros est demandé.
Une préinscription est nécessaire afin de vérifier la disponibilité des places restantes.
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II. Deux formations dispensées par l’ARC à la Mairie du 18ème arrondissement
Depuis plusieurs années, la Mairie du 18ème arrondissement de Paris se mobilise pour répondre aux questions et aux attentes des copropriétaires.
A ce titre, plusieurs dispositifs ont été mis en place, notamment avec l’ARC et c’est dans le cadre de ce partenariat que la Mairie du 18ème a sollicité l’ARC pour organiser deux formations sur des thèmes stratégiques liés à la copropriété.
- Comment bien préparer le contrôler des comptes
Dans le cadre d’une formation qui se déroulera le mercredi 30 janvier 2019 de 18h30 à 20h30, l’ensemble des dispositifs légaux concernant la comptabilité de la copropriété ainsi que la procédure à suivre pour vérifier aussi bien les comptes que la répartition des charges individuelles seront abordés.
Cette formation sera assurée par le directeur général de l’ARC, M. Emile Hagège.
L’accès à cette formation est totalement gratuit sachant que les frais sont pris en charge par la Mairie du 18ème et par l’ARC. Il est toutefois recommandé aux adhérents de l’ARC qui souhaitent s’y rendre de s’inscrire en téléphonant au 01 40 30 12 82.
- Comment bien préparer l’assemblée générale de sa copropriété
A travers une formation qui se déroulera le mardi 5 mars 2019 de 18h30 à 20h30, les droits des copropriétaires et du conseil syndical en matière de proposition de questions à l’ordre du jour, de vote et de contestation d’assemblée générale seront abordés ainsi que les dérives les plus fréquemment constatées afin de les prévenir et de les éviter.
Cette soirée sera assurée par une juriste spécialisée dans le droit de la copropriété et des assemblées générales, Mme Karima Ben Ahmed.
Comme pour le point précédent, cette soirée est organisée par la Mairie du 18ème arrondissement de Paris. L’accès est donc gratuit et ouvert à tout copropriétaire avec tout de même, là aussi, une priorité pour les adhérents de l’ARC qui doivent s’inscrire au préalable au 01 40 30 12 82.
III. Troisième journée écolière sur les contrats d’assurance et la gestion des sinistres en copropriété
Le jeudi 21 mars 2019 se tiendra la deuxième journée écolière portant sur les thèmes des contrats d’assurance et de la gestion des sinistres.
Cette journée se déroulera à l’Espace Charenton, 327 rue de Charenton, 75012 Paris, de 9h30 à 18h00.
Tout au long de cette journée, trois thèmes seront abordés :
- Les différents contrats d’assurance et les points de vigilance.
- La gestion des sinistres et l’intervention de l’expert.
- Les garanties en matière de travaux.
Cette journée est incluse dans le prix de l’adhésion, n’impliquant aucun frais de participation supplémentaires pour nos adhérents.
Néanmoins, une préinscription est nécessaire. Pour cela il suffit de compléter le coupon ci-dessous, et de l’envoyer à l’ARC au 27 rue Joseph Python, 75020, Paris, accompagné du règlement.
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IV. Nouveau colloque sur la mise en application de la loi ELAN en matière de copropriété
Pour finir ce trimestre chargé en formations passionnantes, l’ARC propose à ses adhérents collectifs un colloque sur un sujet brûlant : « La mise en application des dispositions de la loi ELAN en matière de copropriété ».
En effet, il nous semble essentiel que nos adhérents aient une maîtrise de l’ensemble des nouvelles dispositions de cette loi, notamment pour savoir comment les mettre en œuvre et aussi pour prévenir les éventuelles difficultés qu’elles pourront entraîner.
Au cours de cet après-midi, toutes les nouvelles dispositions de la loi ELAN concernant la copropriété seront présentées en faisant un focus sur les évolutions législatives et sur nos préconisations pour une mise en application efficace.
Ce colloque gratuit se déroulera le lundi 8 avril 2019, à l’Espace Charenton, 327 rue de Charenton, 75012, Paris, de 14h00 à 18h00.
Cette demi-journée d’informations est réservée exclusivement aux adhérents collectifs de l’ARC à jour de leur cotisation. L’entrée gratuite pourra se faire dès 14h00 sur présentation du numéro d’adhérent.
Comment contrôler le bon enregistrement comptable des loyers de la copropriété
Question
A la suite de la suppression du poste de gardien, nous avons loué le logement de fonction à un couple. En tant que président du conseil syndical, je dois contrôler les comptes de la copropriété, mais ne sais pas où chercher dans la comptabilité l’enregistrement des loyers perçus. Pouvez-vous m’éclairer ?
Réponse
Tout d’abord, je tiens à préciser que le contrôle des comptes n’est pas une prérogative propre du président du conseil syndical.
Par conséquent, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le conseil syndical peut habiliter un ou plusieurs membres pour assurer cette mission et avoir accès aux pièces détenues chez le syndic.
Les produits, qu’ils soient des loyers, des indemnités d’assurance, des subventions, ou des intérêts financiers, doivent être enregistrés dès qu’ils deviennent exigibles.
Cela résulte de l’article 3 du décret du 14 mars 2005 qui précise : « Les produits constatés pour les opérations courantes comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chaque copropriétaire en vertu de l'obligation leur incombant, enregistrées à la date d'exigibilité. Ils comprennent aussi les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires. »
Les loyers sont des produits de la copropriété et doivent par conséquent figurer en classe 7 dans le compte 714 qui s’intitule « produits divers ».
Ces produits doivent être affectés aux charges, permettant en fin d’exercice de réduire leur impact qui devra en définitive être supporté par les copropriétaires.
Il faudra néanmoins être vigilant car certains syndics camouflent les produits de la copropriété en compte d’attente (compte 47), permettant d’alimenter la trésorerie de la copropriété (qu’ils font souvent travailler à leur profit), sans pour autant affecter la recette au bénéfice des copropriétaires.
Ainsi, la préconisation à suivre est de vérifier chaque mois l’enregistrement des loyers dans le compte 714 « produits divers ».
Par conséquent, si vous contrôlez les comptes en fin d’exercice, le compte 714 devra présenter au moins 12 lignes comptables, représentant les douze mensualités de loyer, auxquelles peuvent s’ajouter d’autres produits.
Réponse de l'expert
Que contient l’annexe 1, état financier après répartition ? (émission vidéo)
Avant l’assemblée générale, le conseil syndical a une mission de contrôle en ce qui concerne la comptabilité.
Madame Laurence VILSALMON, experte en comptabilité de copropriété auprès des syndics bénévoles, pouvez-vous nous en dire plus sur l’annexe 1 ?
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L’annexe 1 est le bilan de la copropriété. C’est l’état financier établit au dernier jour de l’exercice comptable. Elle doit obligatoirement être présentée après répartition du résultat de l’exercice clos.
Pouvez-vous nous en dire plus sur cet état financier ?
On peut distinguer deux principales parties dans cette annexe comptable :
- En partie haute : l’état financier
- En partie basse : l’état des dettes et des créances
En premier lieu, pouvez-vous nous expliquer la partie haute de l’annexe 1 ?
En haut à gauche de l’annexe 1, vous retrouvez la trésorerie de l’immeuble, c’est-à-dire la disponibilité bancaire du syndicat des copropriétaires.
- En compte 50, « fonds placés ».
Cela regroupe tous les fonds placés sur un compte rémunéré par exemple sur un Livret A. Les sommes relatives au fonds travaux doivent ainsi y être obligatoirement placées.
- En compte 512, « banque ou fonds en banque ».
Nous trouvons les sommes disponibles sur le compte courant de la copropriété.
- Parfois, nous retrouvons un troisième compte, le compte 53 qui concerne la « caisse », des sommes liquides disponibles.
En haut à droite de l’annexe 1, vous retrouvez les provisions ou avances.
- En compte 102, « provisions pour travaux ».
Ce sont les provisions appelées auprès des copropriétaires pour financer des travaux. Ces travaux ont été votés en assemblée générale mais n’ont pas encore débuté.
- En compte 103 100, « avance de trésorerie ».
Elle pallie un éventuel défaut de trésorerie et permet au syndic d’avoir ponctuellement la trésorerie suffisante pour payer les fournisseurs en cas d’impayés de charges de la part d’un ou plusieurs copropriétaires.
Celle-ci ne peut légalement dépasser 1/6ème du budget prévisionnel de l’année en cours. Il est donc parfois nécessaire de la réajuster.
- En compte 103 200, « avance travaux ».
C’est une « cagnotte » pour des travaux futurs non déterminés. Elle pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.
- En compte 103 300, « autres avances ».
On y retrouve par exemple, l’avance de solidarité. Cette avance est mise en place en cas d’impayés de charges important.
- En compte 105, « fond de travaux ».
Le fond travaux est obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour toutes les copropriétés de plus de 10 lots, tout usage confondu, c’est-à-dire appartement, cave, parking. En dessous de 10 lots, une dispense est possible si elle est décidée à l’unanimité.
Ce fonds travaux est obligatoirement constitué selon la clé générale à hauteur minimum de 5 % du budget prévisionnel.
Comme l’avance travaux, il s’agit d’une « épargne » pour des travaux futurs non déterminés qui pourra permettre de financer une partie des travaux votés en assemblée générale le moment venu.
Mais attention, à la différence de l’avance travaux, le fonds travaux n’est pas remboursable en cas de mutation, il est attaché aux lots. Il faudra donc le prendre en compte dans le cadre de la convention de vente établie par le notaire.
Les règlements du fonds travaux sont obligatoirement placés sur un compte rémunéré. On retrouve donc son montant dans le compte 50 « fonds placés ».
- En compte 12, « solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles ».
Le compte 12 reprend le solde des campagnes travaux ou opérations exceptionnelles (procédure par exemple) non terminées à la date de clôture de l’exercice comptable, donc qui n’a pas encore été réparti. On retrouve le détail de ces comptes en annexe 5. Le solde de l’annexe 5 devra être égal au solde du compte 12.
Qu’en est-il maintenant de la partie basse de l’annexe 1 que vous appelez « état des dettes et des créances » ?
En bas à droite de l’annexe 1, nous retrouvons toutes les dettes du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire toutes les sommes dues par le syndicat aux tiers (copropriétaires, fournisseurs, etc.)
Plus précisément, on y retrouve :
- En compte 450 « Copropriétaires, excédents versés ».
Il s’agit du solde des copropriétaires créditeurs après répartition.
- En compte 40 « Fournisseurs ».
C’est le montant des dettes que le syndicat des copropriétaires aurait vis-à-vis de ses fournisseurs à la date d’arrêté des comptes.
- En compte 42 à 44 « Organismes sociaux ».
Ce sont les organismes tels que l’URSSAF, les impôts, etc. Il s’agit également de dettes du syndicat.
- En compte 46 « Créditeurs divers ».
Il faut être vigilant sur ce compte. Ce compte peut effectivement « cacher » le solde de comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs, copropriétaires partis « ayant vendu » et à qui la copropriété devrait toujours une somme qui normalement devrait être remboursée.
- En compte 47 « Comptes d’attente ».
Ce compte doit également retenir toute votre attention. En fin d’exercice, ces comptes doivent êtres soldés ou justifiés ligne par ligne par le syndic.
- En compte 48 « Comptes de régularisation ».
Nous pouvons y retrouver des produits qui ne concernent pas l’exercice.
En bas à gauche de l’annexe 1, nous retrouvons les créances du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire les sommes que doivent les tiers à ce dernier.
- En compte 450 « Copropriétaires – sommes exigibles restant à recevoir » et compte 459 « Copropriétaires – créances douteuses ».
Ce sont des sommes dues par les copropriétaires.
- En compte 46 « Débiteurs divers ».
Et nous retrouvons toujours les comptes 47 « compte d’attente » débiteurs et les comptes 48 « compte de régularisation », qui peut être par exemple une prime d’assurance qui ne concerne pas l’exercice considéré.
Avec l’annexe 1, sommes-nous capable de voir si une copropriété est en difficulté ?
Oui, en regardant le solde bancaire qui correspond à la trésorerie de l’immeuble, vous êtes à même de voir s’il y a des difficultés.
Il en va de même si des fournisseurs ne sont pas payés (en bas, à droite).
Bien entendu, le taux d’impayés (copropriétaires débiteurs) est également significatif de difficultés.
Cette analyse est donc facilement réalisable.
En conclusion, l’annexe 1 :
- est une pièce importante à exploiter ;
- permet de connaître la situation financière de sa copropriété ;
- doit être équilibrée (total des sommes au débit égal au total des sommes au crédit) ;
- doit être OBLIGATOIREMENT présentée après répartition et être accompagnée de la liste des soldes de tous les copropriétaires toujours après répartition.
Pour aller plus loin
https://arc-copro.fr/ouvrages/savoir-lire-et-exploiter-les-cinq-annexes-comptables.html
Rubrique dédiée aux adhérents :
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Avez-vous pris la température de votre copropriété ?
https://arc-copro.fr/documentation/avez-vous-pris-la-temperature-de-votre-copropriete
A quoi correspondent les pièces jointes aux cinq annexes comptables ?
https://arc-copro.fr/documentation/quoi-correspondent-les-pieces-jointes-aux-cinq-annexes-comptables
ABUS N° 4438 : Nexity Paris Nation des annexes comptables encore non conformes
DOSSIER DU MOIS DE NOVEMBRE 2018 : Le premier observatoire sur l’état patrimonial des copropriétés développé par l’ARC qui fait froid dans le dos
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Réponse de l'expert
Les obligations en matière de compte séparé (émission vidéo)
Les syndics ont l’obligation de mettre en place des comptes bancaires séparés au nom des syndicats des copropriétaires. Monsieur Emile HAGEGE, Directeur de l’ARC, va nous donner quelques précisions.
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Les obligations du syndic sont prévues clairement dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
La loi ALUR est venue renforcée cette obligation en limitant les possibilités de dérogation à ce principe pour les copropriétés de moins de 16 lots.
Autrement dit, celles qui ont plus de 16 lots sont dans l’obligation d’ouvrir et de disposer d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sans possibilité de vote dérogatoire en assemblée générale.
Pourquoi les syndics n’ouvrent-ils pas toujours de compte séparé malgré cette obligation ?
En réalité, nous sommes devant le « nerf de la guerre » : l’argent !
La question est la suivante : est-ce que les fonds de la copropriété vont au profit exclusif du syndicat des copropriétaires ou est-ce que les fonds vont au profit du syndic qui les fait « travailler » d’une manière ou d’une autre ?
Y a-t-il des sanctions pour les syndics qui ne respectent pas cette obligation ?
C’est l’une des rares dispositions qui prévoient des sanctions.
Le même article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise ainsi que : « La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ».
Qui dit nullité, dit rétroactivité et donc il sera considéré que le syndic n’a jamais eu de mandat.
Comment pouvons-nous nous assurer de disposer d’un compte bancaire séparé ?
Plusieurs choses doivent être effectuées pour vous assurer que le compte bancaire dont vous disposez est bien un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Il est nécessaire de vérifier :
- la convention de compte et en premier lieu le libellé du compte.
Il faut impérativement que le seul titulaire du compte soit le syndicat des copropriétaires. - l’attestation de la banque justifiant ou affirmant que le syndicat des copropriétaires dispose bien d’un compte bancaire séparé.
Le numéro de compte doit bien y figurer. Par ailleurs, il doit être clairement indiqué qu’il ne pourra y avoir ni de fusion, ni de compensation avec tout autre compte. Ce compte devra perdurer indépendamment du syndic en place. - le numéro ICS (Identifiant Créancier Sepa).
Il doit être celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic. - le libellé de l’ordre des paiements.
Dans les appels de fonds, il est parfois indiqué à quel ordre effectuer ses règlements. Il faudra bien contrôler que c’est à l’ordre du syndicat des copropriétaires et non du syndic que les paiements sont effectués. - la symétrie entre la date de décaissement effectué par un copropriétaire et la date d’enregistrement dans le relevé bancaire du compte du syndicat.
Le délai est au maximum de deux jours, si c’est plus long, c’est qu’il y a un problème.
En résumé :
- Vérifier les délais de paiement des fournisseurs.
- Effectuer un chèque au syndic et vérifier s’il y a un encaissement.
- Refuser de faire des paiements en ligne si vous n’avez pas l’assurance du compte du bénéficiaire.
Pour aller plus loin :
Rubrique dédiée aux adhérents :
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Compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires : la convention d’ouverture de compte devrait comporter des mentions obligatoires à respecter
Même en cas de dispense de compte bancaire séparé le syndicat des copropriétaires doit disposer d’un compte individualisé
ABUS DE LA SEMAINE N°4509 : Cabinets Nexity Lamy, syndicat des copropriétaires, même compte bancaire séparé!
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Réponse de l'expert
Comment mettre en œuvre un prêt collectif en copropriété ? (émission vidéo)
Devant la difficulté à obtenir des prêts collectifs et pour répondre aux questions des copropriétaires à ce sujet, nous avons fait appel à Madame Noémie FITOUSSI de la société Energie Pulse, partenaire de l’ARC, consultante pour toutes les questions relevant de l’ingénierie financière.
Tout d’abord, qu’est-ce qu’un prêt collectif ?
Le prêt collectif est un prêt souscrit par le syndicat des copropriétaires pour financer des travaux sur les parties communes et les parties privatives d’intérêt collectif.
Ce prêt est voté en assemblée générale.
Le dossier de demande est constitué par le syndic au nom des copropriétaires qui souhaitent y adhérer.
Toutes les banques proposent-elles ces prêts collectifs aux syndicats des copropriétaireaas ?
Les banques se positionnant sur le créneau des prêts collectifs sont peu nombreuses.
On compte Domofinances et la Caisse d’Epargne Ile-de-France qui a récemment absorbée l’activité du Crédit Foncier dans ce domaine.
Qui met en place le prêt collectif et comment cela se passe-t-il ?
C’est le syndic qui est en charge de la mise en place de ce prêt collectif. Il va proposer des résolutions spécifiques en fonction des banques en assemblée générale en même temps que le vote des travaux.
Les offres de prêt doivent être jointes en annexe de la convocation.
C’est le syndic qui va constituer le dossier administratif de demande de prêt, déposer la demande auprès de la banque et la signer.
Tous les copropriétaires sont-ils obligés de participer au prêt collectif ?
Non. Après le vote des travaux en assemblée générale, le syndic procède au recensement des copropriétaires intéressés par le prêt.
Un dossier simple doit être constitué : un bulletin d’adhésion, la photocopie d’une pièce d’identité et un mandat de prélèvement. Pour en bénéficier, le copropriétaire doit être à jour du paiement de ses charges et ne pas être inscrit au fichier de la Banque de France.
Le grand intérêt de ce prêt est sa facilité d’accès notamment sans condition d’âge.
Que se passe-t-il si un copropriétaire vend son lot une fois le prêt souscrit ?
En cas de mutation, le prêt doit être remboursé en totalité. Il peut éventuellement être repris par l’acquéreur mais cela nécessitera l’accord de la banque et de la caution.
Que se passe-t-il si un copropriétaire ne rembourse pas les sommes empruntées? Les autres copropriétaires doivent-ils payer à sa place ?
Non, la loi oblige les banques à mettre en place une caution lorsqu’elles proposent un prêt collectif.
Le rôle de la caution est de couvrir le risque d’un défaut de remboursement d’un copropriétaire.
Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses échéances de remboursement, la caution va rembourser la banque à sa place et se retourner contre le copropriétaire défaillant.
En résumé :
- Obtenir un prêt collectif n’est pas si simple.
- Il est important de se renseigner en amont et de se faire accompagner.
- Il est possible d’adhérer de manière individuelle.
- Le projet de prêt collectif doit être soumis à la décision de l’assemblée générale.
- Il n’y a pas de solidarité collective en cas d’impayés, chaque copropriétaire est responsable.
Nos recommandations :
- Bien définir les besoins en travaux à financer par le prêt collectif.
- Consulter les sociétés bancaires afin de disposer des tarifs en vigueur et les plus compétitifs.
- Organiser des réunions d’information au sein de la copropriété.
Pour aller plus loin :
Rubrique dédiée aux adhérents :
Vous êtes adhérent, ce sujet vous intéresse particulièrement, n’hésitez pas à consulter ces différents articles qui sauront au mieux vous éclairer et vous conseiller plus spécifiquement :
Le décret sur le prêt collectif est (enfin) paru
https://arc-copro.fr/documentation/le-d-cret-sur-le-pr-t-collectif-est-enfin-paru
" Prêt Collectif "
https://arc-copro.fr/node/15921
Souscription Emprunt
https://arc-copro.fr/node/16265
Quels travaux portant sur les parties privatives sont considérés d’intérêt collectif pour la copropriété ?
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Réponse de l'expert
Copropriétaire acquéreur : dois-je supporter la régularisation des consommations d’eau de mon vendeur ?
Question
En tant que président du conseil syndical je suis interpellé par un nouveau copropriétaire qui refuse de payer sa régularisation de charges au motif que le syndic lui a imputé les consommations d’eau de son copropriétaire vendeur, alors qu’il a acheté son lot il y a moins de trois mois.
Sa contestation est-elle légalement justifiée ? Si oui, comment régulariser la situation ?
Réponse
Votre question a fait couler beaucoup d’encre car si la règle de droit est claire et sans équivoque, elle peut paraître injuste.
Précisons tout d’abord ce que prévoit la réglementation.
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit trois dispositions qui sont :
« 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. »
Ainsi, comme le prévoit le 3°, il revient au copropriétaire titulaire du lot qui participe à l’assemblée générale qui approuve les comptes de supporter ou de bénéficier du solde de l’exercice.
Ainsi, si celui-ci est positif, c’est-à-dire qu’il y a plus de produits que de charges, l’excédent est à son profit.
En revanche, s’il y a plus de charges que de produits, le déficit doit alors être supporté par le propriétaire du lot.
La conséquence de cette règle est que si l’acquisition d’un lot se fait un mois avant la tenue de l’assemblée générale, c’est le propriétaire de ce lot qui devra supporter la régularisation des charges et notamment celles liées aux consommations d’eau du copropriétaire vendeur, à partir du moment où des compteurs divisionnaires sont installés dans les logements et que le relevé a été réalisé.
Par conséquent, même si cette mesure peut sembler injuste, elle reste néanmoins réglementaire, ne permettant pas au copropriétaire acquéreur de refuser le paiement.
A la limite, il faut lui conseiller de se tourner vers le vendeur afin de négocier une prise en charge de la régularisation des charges.
Cette négociation doit rester étrangère à la copropriété en rappelant au copropriétaire débiteur de payer le plus rapidement possible la dette qui lui est exigible.
A défaut, des poursuites judiciaires en recouvrement seront engagées.
Réponse de l'expert