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Réponse :

L’entrée en vigueur de l’obligation du fonds travaux est fixée au 1^er janvier 2017.

Avant cette date, les copropriétaires sont donc libres de décider s’ils souhaitent ou non  constituer ce fonds.

En revanche, à partir du 1^er janvier 2017, les copropriétaires ne pourront plus s’exprimer sur sa mise en place (puisqu’elle sera obligatoire), mais uniquement sur sa dotation, qui ne pourra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Cette disposition résulte de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 58 (V) de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Ainsi, indépendamment du fait que le syndicat des copropriétaires dispose ou non d’une « avance travaux », et même dans le cas où sa dotation s’avère importante, ce dernier devra toute de même constituer et alimenter un « fonds travaux ».

Ceci étant, deux possibilités s’offrent à vous pour financer ce fonds :

• soit par le biais d’un appel de fonds supplémentaire qui sera envoyé en même temps que les provisions pour les charges courantes ;
• soit en décidant d’utiliser le montant actuellement affecté à l’ « avance travaux » au profit de l’abondement du fonds travaux.  

Pour cette deuxième solution, concrètement, l’ordre du jour de l’assemblée générale devra prévoir trois questions :

• le remboursement (total ou partiel) de l’avance travaux qui sera répartie entre l’ensemble des copropriétaires selon la clé générale au prorata de leurs millièmes ;
• le montant de la dotation annuelle du fonds travaux qui, rappelons-le, ne pourra être inférieur à 5 % ;
• la décision d’abondement du fonds travaux par un appel de fonds spécifique à hauteur du montant de l’avance travaux venant d’être soldée (ou du montant du remboursement partiel).

Il faudra être vigilant afin que la date effective du remboursement de l’avance travaux soit identique à celle de l’appel pour abonder le fonds travaux.

Dans cette hypothèse, les copropriétaires n’auront pas d’effort financier supplémentaire à supporter. Il s’agira uniquement d’un jeu « d’écritures comptables ». Aucun appel de fonds complémentaire ne sera effectué, l’avance travaux sera en quelque sorte "déportée" vers le fonds travaux.

Pour plus de détails sur ce sujet, nous vous renvoyons à notre dossier « Que va devenir le fonds d’avance pour travaux non encore décidés à partir du 1^er janvier 2017 ? » de la revue numéro 111 de janvier 2016 : www.arc-copro.com/wrei.

À noter : lorsque le montant provisionné sur le nouveau fonds travaux dépassera le montant du budget prévisionnel, l’assemblée générale pourra décider de suspendre les cotisations, selon les décisions prises au sujet du plan pluriannuel (article 14-2-II de la loi du 10 juillet 1965). À ce sujet, voir notre dossier « Tout sur le fonds travaux » page 29 de notre revue de juillet 2016 www.arc-copro.com/wrei.

Réponse :

Votre question est intéressante car jusqu'à la parution du contrat type réglementaire, cette question n’était juridiquement traitée.

Ainsi, selon leur degré de « malhonnêteté » du cabinet de syndic, certains affirmaient que toute heure entamée était due, d’autre facturaient automatiquement à la demi-heure, ...

A présent le contrat type réglementaire prévoit une disposition claire sur ce sujet. Le point 7.2.1 du contrat type précise :

« La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée en application du coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : ... €/ heure hors taxes, soit ... €/ heure toutes taxes comprises » ;

Ainsi, lorsque le syndic intervient au temps passé pour des prestations supplémentaires, il doit facturer « au temps réel ».

Dans le cas énoncé, le syndic doit facturer 20 min supplémentaires, et non 1h ou même une demi-heure. Il s’agit donc de reprendre le tarif horaire et de calculer un tiers du montant pour savoir ce que peut légalement prélever le syndic.

CONSEIL : Le conseil syndical doit donc clairement préciser dans le procès-verbal de l’assemblée générale l’heure exacte de la fin de l’assemblée générale.

N’hésitez pas à être précis, par exemple : « L’assemblée générale est clôturée à 20h24 ».  Il suffit alors de faire un prorata du tarif horaire par un produit en croix.

Si le tarif horaire est de 80 euros après 20h, le calcul sera le suivant : 80 € / 60 minutes x 24 minutes.  Dans cet exemple, les 24 minutes supplémentaires pourront être facturées 32 € au prorata temporis.

Un souvenir de notre classe de 5^ème qu’il ne faudra pas hésiter à rappeler au syndic...

Réponse :

Il arrive encore trop souvent que des copropriétés se retrouvent dans des situations inextricables, du simple fait que leur syndic professionnel exerce ses fonctions en toute illégalité.

Il est donc important, pour tout conseil syndical de contrôler, lors de la recherche d’un nouveau syndic, ou en cours du mandat de celui en place, que ce dernier - et ses salariés - sont en mesure d’accomplir légalement leurs tâches.

1. Quels sont les documents obligatoires à détenir pour exercer la fonction de syndic professionnel ?

Le syndic ne peut exercer légalement sa mission, qu’aux conditions impératives suivantes

Détenir une carte professionnelle, pour le représentant légal (et une attestation de collaborateur pour chaque gestionnaire) selon l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, pour l’activité de « syndic de copropriété ».

La carte professionnelle est délivrée, depuis juillet 2015, par le Président de la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) du lieu d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) elle remise sur présentation :

• d’une justification d'aptitude professionnelle (formation, expérience) ;
• de deux polices spécifiques obligatoires conformément à ce même article 3 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

1. une assurance de responsabilité civile professionnelle indemnisant ses fautes civiles préjudiciables à l’égard des victimes, commises lors de son mandat ;
2. une garantie financière couvrant les versements indus à son profit sur les fonds du syndicat des copropriétaires.

• d’un extrait au casier judiciaire national, bulletin n° 2.

1. Que peut demander le conseil syndical au syndic ?

Dans le cadre de son mandat, le conseil syndical peut requérir du syndic que celui-ci lui présente une copie des pièces précitées en cours de validité.

Pour cela le conseil syndical peut s’appuyer sur deux dispositions réglementaires :

• l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui donne pouvoir à celui-ci d’avoir copie ou accès auprès du syndic à tout document intéressant le syndicat des copropriétaires, et ce, de manière permanente ;

Cette définition comprend donc, les documents propres du syndicat (factures, contrats, correspondances. ), mais également les documents qui « intéressent » le syndicat, ainsi la carte professionnelle et les attestations d’assurances en font partie !

• l’article 8 du Code de déontologie des professionnels de l’immobilier, institué par le décret du 28 août 2015, qui oblige ces derniers à communiquer à tout moment à toutes les parties, les informations qui leur seraient utiles.

Cela rejoint l’esprit de l’article 21.

Les copropriétaires peuvent par ailleurs désormais consulter le « fichier des professionnels de l’immobilier » : (www.professionnels-immobilier.cci.fr) pour consulter la validité des cartes professionnelles et attestations de collaborateurs (ou interroger directement la CCI du siège social du syndic en attendant que le fichier soit totalement à jour  dès le 1^er juillet 2018).

Ainsi, le conseil syndical, voire les copropriétaires à titre individuel, après contrôle de ces pièces peuvent conclurent que :

• leur syndic assure sa fonction en toute légalité ;
• leur syndicat est garanti en cas de gestion défaillante de leur syndic et qu’il pourra, si besoin était, appeler en la cause ses deux assurances professionnelles.