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La sécurité électrique en copropriété: quelles sont les exigences minimales (émission vidéo)
Selon l’observatoire national de la sécurité électrique :
- sur 200 000 incendies d’habitation, 50 000 sont ont une origine électrique ;
- 3000 personnes sont victimes d’électrisation dont 40 décèdent chaque année.
Monsieur Pierre Cao Duc, consultant en travaux au sein de Copropriété Services, pouvez-vous nous dire quelles sont les exigences minimales s’appliquant aux installations électriques des parties communes des immeubles notamment s’il existe des normes particulières ?
Les installations électriques des parties communes vont de l’appareil général de commande, à un disjoncteur de branchement, jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (luminaires, radiateurs) en passant par les socles de prises de courant.
Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique. Elles varient en fonction de la date de construction ou de rénovation de l’immeuble.
- Pour les constructions neuves et les rénovations complètes réalisées après l’arrêté du 22 octobre 1969, c’est la norme NFC 15-100 qui s’applique.
- Pour les logements construits avant 1969, si aucuns travaux de réfection n’ont été effectués à ce jour, vous avez deux possibilités :
- Mettre aux normes NFC 15-100 les installations, solution onéreuse ;
- Réaliser uniquement des travaux visant à respecter 6 points de sécurité pour la protection des biens et des personnes
Quels sont ces 6 points d’une installation électrique à contrôler ?
- Au rez-de-chaussée ou en sous-sol, vous devez retrouver un appareil général de commande et de protection qui permet de couper facilement l’alimentation de toute l’installation électrique. Il doit être facilement accessible et bien entendu en état de fonctionnement.
- Dans le tableau électrique, vous devez retrouver un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre qui détecte les fuites de courant qui s’écoulent vers la terre. Il coupe automatiquement le courant pour éviter les chocs électriques.
- Toujours dans ce tableau, vous avez un dispositif de protection contre les surintensités. Les disjoncteurs et les fusibles protègent les conducteurs électriques de l’installation contre des échauffements anormaux du fait de surcharges ou de court-circuit pour éviter les incendies.
- A l’entrée du bâtiment, se trouve la liaison équipotentielle principale qui crée une connexion électrique entre tous les éléments du bâtiment et la prise de terre pour éviter les électrocutions.
- Pour éviter les électrocutions et les départs de feu, il est également essentiel de vérifier que les matériels électriques ne sont pas trop vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.
- Il ne doit pas y avoir non plus de conducteurs non protégés mécaniquement. Les fils doivent être mis sous conduits, plinthes, moulures en matière isolante pour éviter leur dégradation.
Y-a-t-il donc des exigences minimums ?
Oui, l’installation doit posséder au minimum :
- Un dispositif de coupure générale en tête de l’installation électrique, accessible uniquement aux personnes autorisées. Il est placé dans un local technique fermé à clef, dans des armoires ou coffrets fermés à clefs également.
- Un dispositif de protection différentiel ayant pour but de protéger les personnes d’éventuels chocs électriques.
- Une installation de mise à la terre complète.
Ces exigences s’appliquent-elles à tous les niveaux dans l’immeuble ?
Non, elles s’appliquent uniquement :
- Aux surfaces de circulation : hall d’entrée, couloirs, coursives, escaliers, etc. ;
- A la loge de gardien ;
- Aux locaux mis à la disposition collective des occupants : local vélo par exemple ;
- Aux locaux de vide-ordures, buanderies et séchoirs collectifs.
Ne sont pas concernés, les locaux des services généraux, les installations collectives de distribution de la téléphonie et d’internet, et les parties d’installation relatives à la distribution publique d’énergie.
En résumé :
- Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique primordiales pour la sécurité des biens et des personnes.
- 6 points de sécurité doivent être obligatoirement respectés.
- Une installation électrique doit posséder au minimum : un dispositif de coupure générale, un dispositif de protection différentiel et une installation de mise à la terre.
Recommandations de l’ARC :
- Vérifier que tous les éléments métalliques de la construction dont les canalisations d’eau, de gaz, de chauffage central sont correctement reliées à la borne principale de terre. Attention cependant en cas de remplacement des canalisations en plombs car cela entraîne un changement dans la sécurité des installations électriques. Il faut s’assurer que la continuité du circuit de terre est bien maintenue.
- En cas d’installation vétuste, faire contrôler les 6 points de sécurité par un électricien avant de se lancer dans une remise aux normes complète.
- Le local technique hébergeant les installations électriques doit être facilement accessible aux secours. Il est interdit d’y entreposer du matériel ou des objets.
Si vous souhaitez avoir plus de renseignements dans ce domaine obligatoire, n’hésitez pas à vous procurer le guide « Les réseaux électriques en copropriété ».
Mais vous pouvez également contacter M. CAO DUC à Copropriété-Services au 01.40.30.42.82 Il vous répondra par mail, téléphone ou sur rendez-vous.
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Est-il obligatoire de réaliser un diagnostic de la présence de plomb dans l’eau ?
De nombreux responsables de copropriété nous sollicitent pour connaître les obligations en matière de recherche de la présence de plomb dans l’eau du fait de ses conséquences sur la santé des résidents.
Question 1 : Quelles sont les copropriétés qui peuvent être concernées par la présence de plomb dans l’eau ?
Les copropriétés concernées sont celles qui sont équipées de canalisations en plomb, ce qui concerne plus particulièrement les bâtiments édifiés avant 1950, car ce métal était très utilisé dans la construction des canalisations d’eau potable.
La limite de qualité pour la teneur en plomb dans l’eau destinée à la consommation humaine a été abaissée de 25 microgrammes par litre à 10 microgrammes par litre le 25 décembre 2013.
Les prélèvements doivent être réalisés en journée, durant les heures habituelles d’utilisation des robinets normalement utilisés pour la consommation humaine (robinet de cuisine ou de salle de bain, douche …).
La teneur en plomb est renforcée si l’eau séjourne trop longtemps dans les conduits ou si la température de l’eau est trop élevée.
Question 2 : Quelles sont les conséquences sur la santé des personnes de la présence de plomb dans l’eau ?
En cas d’ingestion d’eau fortement polluée par du plomb, les enfants de moins de 6 ans peuvent attraper le saturnisme qui est une intoxication aigüe ou chronique au plomb attaquant le système nerveux. Les personnes âgées et les femmes enceintes peuvent également être affectées de plombémie.
Lors de la vente ou de la location d’un logement, il n’y a pas d’obligation d’établir un diagnostic, mais il est fortement recommandé d’y procéder, en particulier si des enfants doivent occuper le logement. La distribution impropre est une infraction et le propriétaire bailleur, par exemple encourt, des sanctions si la teneur en plomb dans l’eau n’est pas conforme à la réglementation.
Question 3 : Les recommandations de l’ARC
Pour les copropriétés comportant encore des canalisations en plomb, l’ARC recommande de réaliser périodiquement (tous les 5 ans) un diagnostic d’évolution du taux de présence du plomb dans l’eau. Si ce diagnostic révèle une présence supérieure au seuil de 10 microgrammes par litre, il est conseillé de faire une contre-expertise pour s’assurer que les prélèvements ont été correctement réalisés dans plusieurs logements répartis sur les différents niveaux de l’immeuble.
Si le taux élevé de plomb dans l’eau est confirmé, la copropriété doit étudier dans un premier temps les solutions de traitement calcocarbonique de l’eau permettant en particulier de réduire son agressivité vis-à-vis des canalisations provoquant la dissolution de plomb dans l’eau.
Si cette première démarche n’est pas suffisante, la copropriété doit engager des études de remplacement des canalisations de distribution d’eau à l’intérieur de la copropriété, à la fois dans les parties communes et les parties privatives. La décision d’engager les travaux se vote aux articles 25 et 25-1. Il est fortement recommandé de procéder au remplacement en même temps des canalisations des parties communes et privatives afin d’éviter des phénomènes d’électrolyse.
Contrairement aux réseaux publics, le remplacement des canalisations en plomb n’est pas obligatoire dans les parties communes ou privatives des copropriétés, mais c’est la seule solution qui permette de garantir en permanence l’absence de plomb dans l’eau du robinet et donc de préserver la santé des résidents.
Toute demande d’assistance peut être sollicitée en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr ou en téléphonant au secrétariat de Copropriété >Services au 01 40 30 42 82.
Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur
Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur
Question :
« Je souhaite faire appel à un prestataire pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur dans ma copropriété. J’ai sous les yeux plusieurs devis mais je me pose des questions concernant la TVA que le prestataire doit appliquer. En effet selon les devis, celle-ci est tantôt de 5,5 %, tantôt de 10 % ou 20 %, qui dois-je croire ? »
Réponse :
Installer des répartiteurs de frais de chaleur (ou des compteurs individuels d'énergie thermique) donne droit à une réduction du taux de TVA mais uniquement sur une partie de la prestation de pose-location-entretien-relève :
- TVA à 5,5 % pour la partie pose et entretien ;
- TVA à 20 % pour la partie location et relève.
Voilà les éléments juridiques qui permettent de l’attester :
Extrait du Bulletin Officiel des Finances publiques :
« La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % de TVA sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, ainsi que sur les travaux induits qui leur sont indissociablement liés (…)
II. Équipements et prestations éligibles au taux réduit de 5,5 % :
Les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portent sur la pose, l'installation, l'entretien et la fourniture des matériaux, appareils et équipements mentionnés au 1 de l'article 200 quater du CGI (Code Général des Impôts), sous réserve que ces matériaux, appareils et équipements respectent les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales fixés par l'article 18 bis de l'annexe IV au CGI dans sa rédaction issue de l'arrêté du 29 décembre 2013 ».
Article 18 bis de l’annexe 4 du Code Général des impôts (CGI) :
« La liste des équipements, matériaux et appareils mentionnés au 1 de l'article 200 quater du code général des impôts est fixée comme suit : (…) 2° Appareils installés dans un immeuble collectif : (…), compteurs individuels d'énergie thermique et répartiteurs de frais de chauffage »
Cependant, avant de choisir un devis, pensez à bien relire nos articles sur ce sujet, notamment :
- « Répartiteurs de frais de chauffage : démêler le vrai du faux » www.arc-copro.com/51id ;
- « Enquête sur l’individualisation des frais de chauffage et répartiteurs » : www.arc-copro.com/s8w6.
ALERTE aux faux labels : comment choisir efficacement une entreprise RGE ?
ALERTE aux faux labels : comment choisir efficacement une entreprise RGE ?
« Dans le cadre de travaux que nous devons réaliser pour notre copropriété, nous devons choisir une entreprise « RGE » pour bénéficier de certaines aides. Cependant nous avons entendu dire que certaines entreprises utilisaient cette mention « RGE » sans être reconnues par les organismes financeurs… Comment s’y retrouver sans se tromper ? ».
Réponse :
Cela fait en effet plusieurs semaines que les organismes de qualification Qualibat, Qualifelec et Qualit’Enr lancent des alertes sur une recrudescence de l’usage abusif de la mention « Reconnu garant de l’environnement (RGE) » par des entreprises qui, en réalité, n’en sont pas détentrices.
Outre que les travaux risquent de ne pas être réalisés selon les règles de l’art par ces entreprises, cette usurpation de la mention RGE peut avoir de lourdes conséquences pour :
- les particuliers qui souhaitent profiter des avantages financiers comme le CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique), l’éco-prêt à taux zéro (écoPTZ) individuel et les CEE (certificats d’économie d’énergie) ;
- les copropriétés qui souhaitent bénéficier des CEE (Certificats d’économie d’énergie) ou de l’éco-prêt à taux zéro collectif.
Un certain nombre d’entreprises référencées par Copropriété-Services, la coopérative technique de l’ARC, sont reconnues RGE. Vous trouverez leurs coordonnées sur la plateforme d’appels d’offres COPRO-DEVIS ainsi que leur accréditation (qualification ou certification) RGE.
N’hésitez pas à les consulter, vous aurez ainsi la garantie qu’elles disposent bien de la mention RGE et que leur certificat ou qualification comporte un numéro de Siret, le champ des travaux concernés par le la mention RGE et une période de validité de cette mention (deux ou 3 ans en règle générale).
Vous pouvez également vérifier qu’une entreprise est bien RGE en consultant le site www.renovation-info-service.fr où sont recensées toutes les entreprises RGE.
Concernant les nouvelles obligations d’avoir à passer par des entreprises RGE, nos lecteurs peuvent utilement se reporter à l’article publié sur notre site internet à l’adresse suivante : www.arc-copro.com/1ak5
Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?
Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?
Question :
« Bonjour, notre copropriété est équipée de 4 ascenseurs. Nous avons donc 4 abonnements de « téléphone fixe » pour la téléalarme.
Est-il possible de faire passer les appels de téléalarme par une ligne portable pour faire des économies ? ».
Réponse :
Tous les ascenseurs sont dotés d’une liaison de téléalarme réalisée à partir d’une liaison filaire et d’un abonnement auprès d’un opérateur du fixe (Orange en règle générale). Certains disposent également d’une liaison de télésurveillance qui n’est pas obligatoire, mais qui peut être à l’origine de mauvaises surprises comme nous avons pu le relater dans nos articles vous alertant sur les surfacturations générées par les lignes ayant un numéro commençant par le préfixe 0811 :
- contrôlez le tarif des lignes de télésurveillance. Attention aux numéros surtaxés !
- alerte aux tarifs surtaxés des lignes téléphoniques de télésurveillance le cas Kone :
Le coût moyen annuel d’une liaison de téléalarme filaire est constaté actuellement autour de 300 € (abonnement plus communications), montant à multiplier éventuellement par le nombre d’ascenseurs équipant la copropriété.
La question que si pose souvent, porte en effet sur la possibilité de remplacer la ligne fixe par une liaison GSM, c’est-à-dire par onde radio à l’instar du réseau qui permet de communiquer avec les téléphones portables.
Sur le plan technique, cette solution consiste à installer une base d’appels dans le local technique de l’ascenseur (ou à proximité s’il est nécessaire de la dégager de tout obstacle de transmission) et de souscrire un abonnement auprès d’un fournisseur mobile.
Une base d’appels coûte en moyenne 700 € et un abonnement GSM est inférieur à 10 € par mois soit 120 € par an. Si la copropriété est dotée de plusieurs ascenseurs, il peut même être envisagé de regrouper 2 ou 3 ascenseurs sur le même contrat.
Dans le cas d’une copropriété équipée d’un seul ascenseur, le retour sur investissement de cette solution de GSM se fait au bout de 4 ans. Dans le cas où plusieurs ascenseurs peuvent être regroupés sur un même investissement, il est évidemment plus court.
Pour toute demande d’informations complémentaires, vous pouvez vous adresser à Copropriété Services au 01 40 30 42 82 ou envoyer un mail à coproservices@arc-copro.fr.
L’obligation d’audit énergétique s’applique-t-elle pour les réseaux de chauffage assurant uniquement une fonction « hors-gel » ?
L’obligation d’audit énergétique s’applique-t-elle pour les réseaux de chauffage assurant uniquement une fonction « hors-gel » ?
Question :
« Notre copropriété a plus de 50 lots. Un circuit collectif de chauffage permet de maintenir une température de base d’environ 12°C dans les appartements. À partir de ce minimum, chaque copropriétaire doit ensuite apporter (par un chauffage individuel) un appoint pour obtenir la température souhaitée.
Notre question est la suivante : l'audit énergétique imposé avant janvier 2017 aux copropriétés nous concerne-t-il ? Nous considérons que la partie collective n'est ni plus ni moins que du « hors-gel » et ne constitue pas un chauffage collectif à proprement dit ».
Réponse :
Les bâtiments à usage principal d'habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 sont concernés par l’obligation d’audit énergétique (articles L134-4-1 et R134-14 du Code de la construction et de l’habitation).
L’obligation dépend donc de l’existence d’une installation collective de chauffage, mais pas du niveau de température fournie par celle-ci – précisons qu’une installation de chauffage est dite collective lorsqu'elle dessert, a minima, plus de 90 % des lots à usage d'habitation du bâtiment (article 1-III de l’arrêté du 28 février 2013).
Votre copropriété est donc concernée par l’obligation d’audit énergétique. Mais ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle, car même si vos consommations collectives de chauffage sont restreintes, un audit peut s’avérer très utile pour préparer des travaux à court ou à long terme www.arc-copro.com/mrkt.
Peu importe que vous réalisiez l’audit avec un peu de retard, il faut surtout bien le préparer, pour qu’il vous soit utile. Pour cela, la meilleure solution est de faire un rapide Bilan Initial de la Copropriété (BIC) www.arc-copro.com/s4db.
