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Audit global partagé : il faut faire son B.I.C. avant tout. Attention aux professionnels « indélicats »

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Incroyable : alors que notre démarche sur l’audit global partagé est à peine en place, certains syndics s’y référent déjà. Les uns le font en ayant adhéré totalement à la démarche, ce qui nous réjouit ; mais d’autres ont, sans doute, vu là un moyen de « pousser à la consommation » tout en utilisant l’ARC... Voyons cela et ouvrons les yeux.

 

I. La démarche d’audit global partagé : rappel

 

Comme nous l’expliquons dans notre dossier numéro 1 du mois de septembre 2012 et comme Planète Copropriété l’explique très bien aussi sur son site, la démarche de l’audit global partagé se fonde sur les constats suivants :

 

  1. Les audits « partiels » (thermiques, bâti, réseaux, etc.) ne servent pas à grand-chose, car il faut une vision globale du bâtiment. D’où l’idée d’audit global.
  2. Les audits qui ne sont pas faits suite à une demande de la copropriété (et du conseil syndical) et sont peu, voire très peu efficace. D’où l’idée d’audit global partagé (c’est-à-dire réalisé en concertation) plus efficace et aussi moins cher.
  3. Enfin, les audits - même globaux et partagés - qui sont réalisés dans des copropriétés qui ne sont pas « à niveau » sur certains aspects importants de la gestion (niveau des charges ; niveau des impayés, niveau d’implication des copropriétaires, etc.) - resteront également inefficaces.

 

Voilà pourquoi - avant de se lancer, dans un audit global partagé - il est impératif que le conseil syndical remplisse son B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété), et mette en place, si nécessaire, les moyens pour mettre la copropriété « à niveau ».

 

À défaut, là encore, la copropriété perdra son temps et son argent.

 

II. Méfiez-vous de ceux qui chercheront à éviter le B.I.C.

 

Si vous avez bien compris ce qui précède, vous comprendrez aussi pourquoi il faut se méfier de ceux qui, soit ne parleront pas du B.I.C., soit en feront une simple formalité.

 

Ceux-là ne seront préoccupés ni de vous aider ni d’aider votre copropriété, mais de placer des « audits globaux » puis des travaux.

 

Non seulement le B.I.C. est une étape indispensable, mais surtout la « mise à niveau » qui en découle est, elle aussi, incontournable. C’est la clef du succès.

 

Et si vous devez reporter de un ou deux ans le lancement d’un audit pour faire cette mise à niveau, non seulement ce ne sera pas du temps perdu, mais ce sera du temps et de l’efficacité gagnés pour après.

 

Résumons :

 

audit global partagé 

=

B.I.C. PUIS mise à niveau PUIS audit global partagé au sens strict.

 

 

Rappelons que vous pouvez trouver le B.I.C. sur ce site :

 

ou celui de Planète Copropriété :

http://planete-copropriete.com/index.php/fr/blog/179-bic-tous-les-documents

 

Le cadeaux de Noël de l’ARC

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  • Vous avez un syndic bénévole qui se dévoue pour gérer votre copropriété.
  • Vous ne savez pas quoi lui faire comme cadeau pour Noël ?
  • Ne cherchez plus et offrez-lui - pour 2 €, seulement - ce petit guide très savoureux

 

 

 

2 €, à venir chercher à l’ARC ou à commander (+ 2 € de frais de port).

ARC : 25-31, rue Joseph Python - 75020 PARIS

Vous pouvez aussi offrir avec les autres guides de l’ARC... Voir :

http://arc-copro.fr/site/guides/guides.htm

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ABUS N° 3305 Syndics sans carte : la Presse fait écho à l’action de l’ARC et la FNAIM réécrit le Tartuffe

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ABUS N° 3305 Syndics sans carte : la Presse fait écho à l’action de l’ARC et la FNAIM réécrit le Tartuffe

 
La Presse a largement repris nos communiqués sur les syndics sans carte (voir abus numéro : 3287 et 3293), ce qui est encourageant.
 
 
À titre d’exemple, voici un article du FIGARO qui fait état des problèmes. La fin de l’article est cependant assez cocasse. D’ici une semaine, la FNAIM dira que c’est elle qui a fait fermer le site. Ô misère !
 
Voici l’article Le Figaro le 29/11/2012
 

« Agence immobilière un site internet frauduleux fermé grâce à l’ARC

 
« L'entreprise qui promettait d'offrir la possibilité de créer ou reprendre une agence immobilière sans même en avoir les compétences a été fermée suite à une enquête du ministère de la Justice, [après la plainte de l’ARC].
« Devenir agent immobilier [transactionnaire ou syndic de copropriété] pour 500 euros par mois ne sera plus possible. La société « Carte-agent-immobilier », qui proposait ce service, a en effet été fermée ce jeudi, selon l'Association des responsables de copropriété (Arc). Sur son site internet, l'entreprise permettait à ses clients de créer ou reprendre une agence immobilière [donc un cabinet de syndic] même sans disposer «de l'aptitude professionnelle» adéquate. Elle promettait d'«amener une solution qui vous permettra d'ouvrir votre agence grâce à la mise en place d'un gérant qui vous amènera toutes les autorisations professionnelles». D'après une annonce publicitaire postée sur un site spécialisé en avril dernier, la rémunération du gérant se faisait à prix fixe de 500 euros net par mois «sans intéressement au chiffre d'affaires». La société assurait pouvoir «rédiger vos statuts de sociétés en 24h pour créer votre agence».
Dès hier après-midi, le site internet en question ne fonctionnait plus et le téléphone était sur répondeur. [Scandalisée] par les pratiques douteuses de cette société, l'ARC avait été la première à tirer la sonnette d'alarme.
 D'après elle, « Carte- agent-immobilier » proposait clairement de contourner la loi Hoguet de 1970 qui fixe les conditions d'exercice de la profession d'agents immobiliers. «Les syndics créés auraient été illégaux car sans carte professionnelle. De plus, la démarche était sournoise: on ne sait pas qui exactement était désigné comme gérant. En cas d'action en justice des futurs co-propriétaires, vers qui ces derniers pouvaient-ils se tourner ?», s'interrogeait-on chez l'ARC.
 
 
 « Inquiète, l'association avait demandé à la ministre de la Justice Christiane Taubira de se pencher sur le sujet pour «faire engager les poursuites nécessaires immédiates tant à l'encontre des responsables du site internet, que des syndics qui utilisent le dispositif illégal mis en place».
« Cette dernière avait répondu à cet appel en ouvrant une enquête sur ce site internet. «J'ai demandé aux services compétents de la direction des affaires civiles de transmettre la publicité en cause au procureur général de la Cour d'Appel de Paris auquel il reviendra de rechercher si cette entreprise a participé à la commission d'une infraction», écrivait la ministre dans un courrier adressé à l'Association des responsables de copropriété. Selon Christiane Taubira, «l'objectif visant à assurer la protection des consommateurs est essentiel et il convient à cet égard de veiller à ce que les règles régissant les conditions d'accès aux activités soumises à la loi Hoguet, édictées dans ce but, soient respectées».
« L'argument est aujourd'hui repris par la Fnaim. «Face à l'exercice illégal de la profession par des personnes ne disposant pas des aptitudes exigées par la loi», cette dernière a mis en place «une cellule de veille pour identifier et dénoncer les pratiques illicites sur l'ensemble du territoire». La principale fédération d'agents immobiliers attend beaucoup de la réforme de la loi Hoguet qui aura lieu dans la prochaine loi-cadre pour le logement. Elle espère que les changements apporteront «une sécurisation encore plus importante du consommateur avec notamment une refonte des conditions d'accès, d'exercice et de contrôle de la profession, mais aussi des mesures significatives à l'égard des abus constatés ».
 
Entre nous, la FNAIM ne manque pas d’air :
 
  1. D’abord elle indique qu’elle a mis en place une « cellule de veille ». Quand ? Avant la saisine de l’ARC ? Si, c’est le cas, c’est inquiétant, car cette cellule n’a rien vu. Après ? C’est encore plus inquiétant, car cela veut dire que la FNAIM ne faisait RIEN.
 
  1. Ensuite elle appelle de ses vœux des « mesures significatives à l’égard des abus constatés », alors qu’au bout de deux ans sa Commission de déontologie a refusé l’exclusion d’un gros syndics qui pratiquait la « ristourne en gros » !!! (voir nos abus sur ASC-Groupe)
 
On peut conseiller à la FNAIM de relire l’excellent TARTUFFE de Molière, puis le « Ils ne manquent de culot » du non moins excellent Sacha GUITRY...
 
 
 

ABUS N° 3311 Le Salon « dépendant » de la Copropriété (Porte de Versailles) ne se moquerait-il pas des copropriétaires ?

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ABUS N° 3311 Le Salon « dépendant » de la Copropriété (Porte de Versailles) ne se moquerait-il pas des copropriétaires ?

 
Un salon  "be to be"

Il y a quatre ans les organisateurs du “Salon de la Copropriété” nous ont déclaré qui nous ne pourrions plus être présent à leur salon, car ce salon était désormais un salon (ne rigolez pas) « be to be » (business to business ; professionnels pour les professionnels).
 
En fait les professionnels trouvaient que l’ARC tenait trop de place dans ce salon et leur faisait de l’ombre, d’où notre éviction.  
Comme on sait, nous n’avons pas gémi et avons décidé non seulement de ne pas insister pour être présent dans ce salon, mais en plus de créer notre propre salon dit : « Salon indépendant des copropriétaires ».  
Chacun a ainsi pu le constater en 2012 : la quatrième édition de notre salon a été un incroyable succès. Non seulement un salon plein pendant deux jours, mais un salon très apprécié par les professionnels eux-mêmes.
Un seul chiffre : alors que le salon de la Porte de Versailles dispose de moyens considérables et d’une « aide » de plusieurs fédérations professionnelles influentes (FNAIM, UNIS, fédération des Ascenseurs, etc.), le salon « versaillais » n’a accueilli que 150 exposants (certains stands ayant d’ailleurs été bradés dans les derniers jours comme on nous l’a rapporté), alors que notre modeste salon a lui accueilli 100 exposants (et aurait pu en accueillir plus si nous n’avions pas manqué de place).
 
Pour plus d’informations, voir le site : http://www.salon-copropriete-arc.fr 
 
Quand le gros syndic SERGIC tient un stand concernant une filiale dédiée aux...syndics bénévoles
Oui, vous avez bien lu : le cinquième syndic français tenait dans ce salon « dépendant » un stand uniquement destiné à vanter les mérites de sa filiale d’assistance aux syndics bénévoles !   Ça se passe de commentaire, sauf que SERGIC n’a visiblement pas bien compris ce qu’était un syndic bénévole comme nous le montrons dans un article spécial.  
En attendant, rions : l’ARC a été interdite de salon parce que celui-ci était (soi-disant) réservé aux professionnels et quatre ans après on y retrouve un gros syndic professionnel qui cherche à attraper les syndics bénévoles NON professionnels au lasso. Et on dira après qu’on exagère. Ô misère !  

Contrôles des comptes : n’attendez surtout pas la dernière minute. Utiliser les deux outils simples mis au point par l’ARC

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Contrôles des comptes : n’attendez surtout pas la dernière minute. Utiliser les deux outils simples mis au point par l’ARC

 

Premier conseil : si vous êtes au conseil syndical, nous vous conseillons vivement de contrôler vos comptes régulièrement tout au long de l’année (tous les trois mois si possible). C’est beaucoup plus simple et plus efficace : vous prenez votre temps)  et vous analysez progressivement tous les problèmes.

 

Deuxième conseil : n’ayez pas peur de vous lancer dans le contrôle, même si vous n’êtes pas comptable. Les contrôles sont à la portée de tous, comme on va le voir. Il suffit de s’y mettre, de commencer par le plus facile et - pour le reste - de lire les guides de l’ARC ou de nous demander conseil.

 

  • Contrôler ses comptes, en effet, c’est à la fois simple et c’est aussi la garantie de faire très facilement des économies. Ceci pour de nombreuses raisons.

 

  1. Dans 999 cas de contrôle sur 1 000 on trouve toujours des erreurs involontaires (matérielles) du syndic (n’oublions pas que le syndic c’est un gestionnaire et un comptable qui peuvent faire des erreurs) : factures concernant une autre copropriété ; double facturation ; imputation de l’acompte plus de la facture globale, etc. 
  2. À côté de cela les services comptables peuvent commettre des erreurs de fond : mauvaise application de la convention collective des gardiens et employés d’immeuble, par exemple.
  3. Par ailleurs, le syndic met parfois (soyons gentils) dans les comptes des factures contestables (diagnostics non votés ; factures de travaux sur parties privatives ; honoraires de syndic ou factures indues de sa part, etc.).
  4. Le syndic peut aussi n’avoir pas vu que de nombreux compteurs d’eau fonctionnaient mal, ou avaient été mal relevés, ce qui se traduit par un transfert sur les charges communes qui peut être important.

 

Bref, par quelque bout qu’on prenne le contrôle des comptes, celui-ci révèle toujours des problèmes et anomalies qui donnent lieu à remboursement, redressements ou annulations de factures. Toujours. Et par ailleurs les syndics qui savent qu’ils sont contrôlés régulièrement sont beaucoup plus attentifs...

 

  • Contrôler ses comptes c’est aussi pouvoir étudier certains « comptes » ce qui peut rapporter beaucoup d’argent ; ainsi :
  • les comptes des copropriétaires vendeurs/créditeurs à « rapatrier » au profit de la copropriété (et non du syndic) ;
  • les comptes débiteurs dont il faut trouver la cause (souvent une erreur du syndic-involontaire ou qu’il aura voulu déguiser et qu’on pourra lui faire prendre en charge) ;
  • les comptes qui peuvent receler de véritables « trésors » (anciens comptes jamais clôturés ; comptes travaux ; comptes « procédures » ;
  • les comptes  « fournisseurs » eux aussi riches en surprises, etc.
  • Mais contrôler ses comptes c’est aussi la garantie de mieux maîtriser ses charges aujourd’hui et demain :
  • analyse des contrats, contrôle des augmentations annuelles, puis renégociation (assurance, ascenseur, nettoyage...) ;
  • Suivi des consommations d’eau et  mise en place de tableaux de bord ;
  • même action pour le chauffage, etc.

 

Tous ces contrôles sont désormais faciles et à la portée de tous les conseillers syndicaux (il suffit de savoir lire) grâce à deux petits « outils » :

 

  1. Le premier est le dernier né des guides à deux euros : « Analyse des comptes : les 25 premiers gestes ». Découvrez-le vite pour préparer vos contrôles

 

 

 

 

  1. Le deuxième a été mis au point l’année dernière et est de plus en plus utilisé. Il s’agit du « Cahier du contrôle des comptes » (téléchargeable gratuitement).

      http://arc-copro.fr/site/bloc/faire/cahie.pdf

 

Et si vous préférez vous faire aider par un spécialiste de l’ARC qui vous accompagnera chez le syndic, c’est simple. Vous pouvez lire la présentation des différents aides que l’ARC peut vous apporter dans l’article suivant : http://arc-copro.fr/site/qui/controle.pdf  « Les contrôles de comptes chez le syndic avec l’assistance de l’ARC »

 

 

 

Et rappelez-vous : contrôler ses comptes est toujours très « payant ».

 

Faites un beau cadeau gratuit à vos amis pour seulement 5 € de frais de port

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Faites un beau cadeau gratuit à vos amis pour seulement 5 € de frais de port

 

  • Vous avez un ou une amie copropriétaire à qui vous voulez faire plaisir ?
  • Ou bien vous voulez faire un cadeau utile à votre syndic ?

 

Le cadeau (gratuit) le voici :

 

 

Il s’agit du Guide 2013 de la Coopérative de l’ARC, Copropriété-Services

 

264 pages    21 x 29,6 cm     693 grammes

+ une très belle « couverture »...

  • environ 1000 recettes précises pour faire des économies de charges et 1000 autres informations  pratiques sur la gestion des copropriétés.

Deux solutions :

  1. Vous nous adressez cinq €uros pour les frais d’expédition et nous vous envoyons à vous le guide que vous pouvez remettre à qui vous voulez.
  2. Vous nous adressez cinq €uros et les coordonnées de la personne à qui vous voulez faire plaisir : un ou une amie, une connaissance, votre syndic.

(NB : nous nous engageons, comme toujours, à ne pas «utiliser» ces données à des fins directes ou indirectes de prospection par nous-mêmes ou une autre société).

 

Dans ce cas, vous n’avez RIEN à faire.

 

Nous adressons directement le « cadeau »- de votre part ....

 

Merci qui ?

 

L’ARC en Belgique : un très beau Colloque à Bruxelles

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L’ARC en Belgique : un très beau Colloque à Bruxelles

 
I. Le SNP, Syndicat National de Propriétaires et Copropriétaires de Belgique
 
Après le Québec, la Belgique. Nos amis du SNP ont, en effet, eu la gentillesse de nous inviter à intervenir comme seule association française à leur Colloque du 28 novembre 2012 à Bruxelles sur le thème : « La Copropriété en Belgique en 2025 : un enjeu sociétal - une priorité pour les politiques du logement des dix années à venir ».
 
Ce Colloque a réuni à Bruxelles 350 personnes venues de toute la Belgique (Wallonie et Flandres) mais aussi des Pays-Bas et de France.
 
Parmi les intervenants Français, outre l’ARC, le SNP avait invité à intervenir le Président de l’ANaH, Dominique BRAYE et la Directrice générale de l’ANaH, Isabelle ROUGIER ainsi que Marie-Pierre LEFEUVRE, docteur en sociologie spécialiste des problèmes de copropriété.
 
II. Intervention de l’ARC très appréciée
 
L’ARC a – au cours de ce colloque et à la demande du SNP - présenté le Grenelle de l’Environnement rarement appliqué à la copropriété et les solutions proposées par l’ARC pour faire face aux défis énergétiques futurs.
 
Notre Directeur, Bruno DHONT, a donc représenté l’ARC les analyses et propositions de l’ARC.
 
Nos amis Belges ont été à la fois très intéressés par l’approche de l’ARC concernant le Grenelle et plus intéressés encore par nos propositions concernant le B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété) et l’Audit partagé. Une preuve qui ne trompe pas : l’intervention de l’ARC qui devait durer une demi-heure a, en fait, duré près d’une heure à la plus grande satisfaction et des organisateurs et du public, très nombreux et attentifs.
 
III. Le PowerPoint  (présentation) de l’ARC
 
Les curieux peuvent découvrir le support de l’intervention de Bruno DHONT : cliquer ici
 
IV. La suite
 
Comme nous le ferons avec les Québécois, nous avons bien l’intention de poursuivre nos relations très enrichissantes avec nos amis Belges. En particulier nous avons décidé d’essayer d’engager une étude « européenne » sur le « fonds travaux » obligatoire en demandant son parrainage à l’ANaH.
 
Nous avons aussi décidé de travailler ensemble sur le financement des travaux en copropriété et les problèmes des prêts adaptés.
 
Plus que jamais l’ARC pense que les échanges avec les pays francophones qui ont des législations proches de la nôtre sont essentiels.
 
 

Le décret du 3 décembre 2012 sur les travaux d’intérêt collectif ne respecte pas la loi ! L’ARC saisit les ministres concernés

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Le décret du 3 décembre 2012 sur les travaux d’intérêt collectif ne respecte pas la loi ! L’ARC saisit les ministres concernés 

  • 30 mois : il aura fallu trente mois pour que soit publié le décret d’application de l’article 7 de la loi du 12 juillet 2010 instituant la notion de « travaux privatifs d’intérêt collectif ».
  • Or ce décret est - tenez-vous bien - en partie contraire à la loi.
Voici ce que dit la loi :
 
« Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et au frais du copropriétaire du lot concerné. 
Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. »
 
 
Voici ce que dit le décret :
 
« Dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux. »
 
Ainsi ce n’est pas le syndicat des copropriétaires (pourtant maître d’ouvrage selon la loi) qui fait faire les travaux, c’est CHAQUE  copropriétaire, ceci - rajoute ce drôle de décret - dans un délai « raisonnable » ( ?!?) [terme qui - en droit - n’existe pas]
 
Le syndicat des copropriétaires intervient uniquement après la réalisation des travaux pour « réceptionner » les travaux.
 
Ainsi, si les copropriétaires ne veulent PAS « faire » les travaux, le syndicat des copropriétaires ne peut rien « faire » contre lui, puisque le décret précise que c’est LUI, le copropriétaire, qui fait les travaux ! 30 mois pour en arriver là...
 
Nous avons, bien sûr, d’ores et déjà saisi le Ministère de la Justice, le Ministère du Logement, le Ministère de l’Ecologie, et le Premier Ministre, signataires du décret.