Réponse :

Cela dépend.

Pour répondre à cette question, il faut partir de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application de cet article, le syndic n’est obligé d’envoyer le procès-verbal d’assemblée en recommandé avec accusé de réception (c’est-à-dire de le notifier) qu’à deux catégories de copropriétaires :

• Les copropriétaires opposants ;

Et

• Les copropriétaires défaillants (c’est-à-dire ceux qui ne sont pas allés à l’assemblée générale et qui n’ont pas donné de pouvoir pour être représentés).

Il faut préciser qu’un copropriétaire opposant n’est pas obligatoirement un copropriétaire qui a voté « Contre » une décision adoptée, même si c’est le cas le plus souvent dans les faits.

En effet, si la majorité des copropriétaires a voté « Contre » et un seul a voté « Pour », le copropriétaire opposant sera celui qui a voté « Pour » car il aura émis un vote en opposition à la décision adoptée majoritairement par les autres copropriétaires.

Si nous faisons une interprétation stricte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, rien n’oblige le syndic à envoyer le procès-verbal aux copropriétaires qui ne sont pas opposant ni défaillants.

Dans la pratique, le syndic envoie le procès-verbal à cette catégorie de copropriétaires en lettre simple, ce qui est tout à fait souhaitable.

D’ailleurs, pour éviter des charges inutiles, il faut bien vérifier que le syndic n’adresse pas le procès-verbal en recommandé accusé réception à tous les copropriétaires mais seulement à ceux visés par l’article 42, alinéa 2.

• En conclusion :

• Vous êtes copropriétaire opposant : le syndic doit vous notifier le procès-verbal, c’est-à-dire vous l’envoyer en recommandé accusé réception ;
• vous êtes copropriétaire défaillant (absent non représenté) : même obligation que pour le copropriétaire opposant ;
• vous étiez présent à l’assemblée générale ou absent mais représenté et vous n’étiez pas opposant : le syndic pourra vous envoyer le procès-verbal en courrier simple.

En théorie, cela n’est pas vrai, car les appels de fonds des charges courantes de l’année en cours sont basés sur le budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire du précédent exercice (ou de l’exercice en cours lorsque le budget prévisionnel est réactualisé).

En conséquence, ces charges sont exigibles (généralement au premier jour de chaque trimestre, sauf si l’assemblée générale ou le règlement de copropriété en a décidé autrement).

Les charges devenues exigibles doivent être réglées, à défaut de quoi une procédure judiciaire peut immédiatement être engagée.

La procédure de « déchéance du terme » en est le parfait exemple. Introduite par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette procédure permet de condamner, à l’avance, un débiteur au paiement de toutes les charges à venir de l’année en cours (charges approuvées dans le cadre du budget prévisionnel) dès la première échéance de retard. En effet ces charges sont connues suite à l’approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale. Cette procédure permet donc, si le juge le décide, de réclamer des charges déjà connues avant leur date d’exigibilité (déchéance du terme de l’exigibilité).

Or l’approbation ou non des comptes ne remet pas en question l’approbation du budget prévisionnel. L’approbation des comptes déterminera cependant si la régularisation des charges est ou non exigible.

Cet appel de régularisation (part résiduelle entre les charges prévisionnelles et réelles) ne sera pas exigible tant que l’assemblée générale n’aura pas approuvé les comptes. La quote-part de régularisation des charges ne pourra donc être ni appelée, ni recouvrée sans que les comptes de l’exercice clos n’aient été approuvés.  

Dans la réalité, la non-approbation des comptes par l’assemblée générale suscite la réflexion du juge, l’amenant parfois à conclure que la non-approbation des comptes est un problème de gestion qui impacte l’ensemble des charges, et bien que l’ensemble des charges prévisionnelles aient été approuvées en assemblée générale, certains juges hésitent parfois à condamner un débiteur à leur paiement en cas de non-approbation des comptes. C’est ainsi que le juge peut être amené à rejeter certaines demandes des syndicats de copropriétaires en cas de comptes non approuvés.

Ainsi, pour éviter que le juge ne rejette une partie des charges réclamées à un débiteur, le dossier d’assignation doit être particulièrement bien préparé avec l’avocat par le syndic, assisté du conseil syndical, en cas de comptes non approuvés.

Conclusions :

• Si les impayés sont importants, rien ne doit justifier que le syndic n’engage pas les actions de recouvrement adaptées.
• La présence d’impayés sur la copropriété ne doit pas non plus permettre à certains syndics de « forcer la main » aux copropriétaires pour approuver des comptes qui n’auraient pas été corrigés par le syndic conformément aux demandes du conseil syndical.

Réponse :

La loi du 10 juillet 1965 dispose dans son article 18-II :

 « II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : (…)

• d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix (…). Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. »

Le syndic n’a pas l’obligation de vous donner accès au site de la banque qui détient votre compte. Il a simplement l’obligation de mettre à la disposition du conseil syndical la copie des relevés dès qu’il les reçoit.

Il faudra ainsi vérifier à quelle date le syndic reçoit vos relevés de compte bancaire séparé et faire en sorte qu’un membre du conseil syndical passe au cabinet les chercher, si vous ne trouvez pas un autre arrangement (envoi régulier par email par exemple).

Afin de d’étudier les relevés de comptes communiqués par le syndic (ou mis à votre disposition à son cabinet), vous pouvez aussi lui demander la communication des bordereaux de remise de chèques ainsi que les ordres de virements.

Réponse :

Cela dépend des situations.

Lors de mutation de lots, le propriétaire vendeur reste propriétaire tant que la vente n’a pas été notifiée au syndic, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 qui est d’ordre public (c'est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger).  Avant cette notification, le syndic doit donc adresser le procès-verbal de l'assemblée générale au vendeur.

En pratique, la vente intervient chez le notaire. Si la vente est signée chez le notaire par exemple le 30 octobre, elle n’est pas opposable au syndic à cette date. Elle ne concerne alors que les « parties » au contrat de vente : c'est-à-dire le vendeur et l’acquéreur.

Il faut attendre la notification par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) pour que cela devienne opposable au syndicat des copropriétaires. Cette notification intervient quelques jours après la vente.

A savoir :

• cette notification est faite par le notaire dans 99% des cas mais elle peut être faite aussi par le vendeur ou l’acquéreur ;
• elle est faite au syndic ;
• elle contient les indications suivantes :

• le lot ou fraction de lot concerné par la mutation ;
• le nom, prénom et domicile réel (ou domicile élu) de l’acquéreur.

• Pour une personne morale il faut par ailleurs préciser :
  • la forme juridique de la personne morale ;  
  • sa dénomination ;
  • son siège social ;
  • et l’organe qui la représente légalement ou statutairement (cf. article 32 du décret du 17 mars 1967)

 A compter de cette notification en lettre RAR, l’acquéreur est officiellement copropriétaire et fait partie ipso facto du syndicat des copropriétaires, avec toutes les conséquences  juridiques que cela implique. L’acquéreur devient notamment redevable de toutes les charges exigibles à partir de la date de la notification faite au syndic. 

Cette notification est enregistrée dans le registre des copropriétaires (article 32 du décret du 17 mars 1967) que le syndic doit tenir à jour de toutes les notifications qui lui sont faites notamment en cas de mutation, mais aussi en cas de changement de domicile des copropriétaires, etc. 

Qui a intérêt à faire cette notification ? Le vendeur (ou son notaire) car tant qu’il ne l’a pas faite, c’est lui est tenu du paiement de charges notamment. Dans notre exemple, si un appel travaux est fait pour une échéance au 1^er novembre et que la vente (intervenue le 30 octobre) n’a toujours pas été notifiée (selon les dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967), c’est auprès du vendeur que le syndic appellera la quote-part travaux. 

Réponse :

L’obligation dépend du nombre de lots constituant la copropriété.

Le principe est effectivement que toutes les copropriétés doivent bénéficier d’un compte bancaire séparé.

Mais, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il existe encore une exception à ce principe.

Les copropriétaires peuvent voter en assemblée générale une dispense d’ouverture de compte bancaire séparé lorsque le syndicat des copropriétaires comporte AU PLUS 15 LOTS à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Le vote de la dispense se fait à la majorité de l’article 25 et le cas échéant 25-1. Cela est prévu par l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965.

Il est important de préciser que la loi ALUR a cadré cette dispense. L’article 18-II précise en effet qu’en cas de dispense accordée par l’assemblée générale :

• le syndicat de copropriétaires doit disposer d’un sous-compte individualisé ;
• le syndic doit transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés bancaires périodiques dès réception ;
• le syndic ne peut pas proposer de rémunération différenciée en cas d’autorisation de dispense ou non.

Par ailleurs, lorsque l’assemblée générale vote une dispense de compte séparé, elle doit impérativement fixer la durée de cette dispense. Cela résulte de l’application de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 qui vient compléter l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965.

Ce même article 29-1 précise que la dispense est renouvelable et qu’elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic. L’ancien syndic ne pourra donc conserver sur son compte bancaire les fonds du syndicat des copropriétaires, dont il n’est plus mandataire.

Il convient de noter qu’une nouvelle assemblée générale peut décider de mettre fin à la dispense, à tout moment.

REPONSE :

Oui le syndic peut percevoir des honoraires sur les travaux votés par l’assemblée générale, il s’agit des travaux définis par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (hors  budget prévisionnel).

En application de l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 « les travaux mentionnées à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ». 

Par ailleurs, l’article 7.2.5. du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic (applicable obligatoirement aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1^er juillet 2015) précise que ces honoraires complémentaires doivent être votés lors de la même assemblée générale qui vote les travaux.

Mais il faut respecter un certain nombre de règles :

• Les travaux sont votés dans une résolution spécifique.

• Puis, dans une résolution séparée, les honoraires complémentaires du syndic font l’objet d’un vote à la même majorité que celle des travaux. Donc cela veut dire 2 choses : d’une part le syndic doit inscrire  à l’ordre du jour une question sur  celle des honoraires avec un projet de résolution et d’autre part, comme tout prestataire il doit joindre une  proposition de prestation détaillée à la convocation.

• L’assiette de calcul est le montant des travaux votés hors taxes.

• Il ne faut pas confondre le montant des travaux et le budget global des travaux. Le budget des travaux correspond à l’enveloppe des travaux et comprend : le  montant des travaux eux-mêmes, les honoraires de l’architecte, les honoraires du coordonnateur des travaux, le montant de l’assurance de dommage ouvrage. L’assiette de calcul est limitée au seul montant des travaux votés.

• Prévoir aussi un échéancier de paiement des appels de charges concernant ces honoraires sur travaux du syndic.

Quant à savoir si le montant de 5 % réclamé est acceptable, il faut pour cela déterminer quelle est la prestation effectuée par le syndic et négocier le montant des honoraires.