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ABUS N° 3311 Le Salon « dépendant » de la Copropriété (Porte de Versailles) ne se moquerait-il pas des copropriétaires ?

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ABUS N° 3311 Le Salon « dépendant » de la Copropriété (Porte de Versailles) ne se moquerait-il pas des copropriétaires ?

Un salon "be to be"

Il y a quatre ans les organisateurs du “Salon de la Copropriété” nous ont déclaré qui nous ne pourrions plus être présent à leur salon, car ce salon était désormais un salon (ne rigolez pas) « be to be » (business to business ; professionnels pour les professionnels).

En fait les professionnels trouvaient que l’ARC tenait trop de place dans ce salon et leur faisait de l’ombre, d’où notre éviction.

Comme on sait, nous n’avons pas gémi et avons décidé non seulement de ne pas insister pour être présent dans ce salon, mais en plus de créer notre propre salon dit : « Salon indépendant des copropriétaires ».

Chacun a ainsi pu le constater en 2012 : la quatrième édition de notre salon a été un incroyable succès. Non seulement un salon plein pendant deux jours, mais un salon très apprécié par les professionnels eux-mêmes.

Un seul chiffre : alors que le salon de la Porte de Versailles dispose de moyens considérables et d’une « aide » de plusieurs fédérations professionnelles influentes (FNAIM, UNIS, fédération des Ascenseurs, etc.), le salon « versaillais » n’a accueilli que 150 exposants (certains stands ayant d’ailleurs été bradés dans les derniers jours comme on nous l’a rapporté), alors que notre modeste salon a lui accueilli 100 exposants (et aurait pu en accueillir plus si nous n’avions pas manqué de place).

Pour plus d’informations, voir le site : http://www.salon-copropriete-arc.fr

Quand le gros syndic SERGIC tient un stand concernant une filiale dédiée aux...syndics bénévoles

Oui, vous avez bien lu : le cinquième syndic français tenait dans ce salon « dépendant » un stand uniquement destiné à vanter les mérites de sa filiale d’assistance aux syndics bénévoles ! Ça se passe de commentaire, sauf que SERGIC n’a visiblement pas bien compris ce qu’était un syndic bénévole comme nous le montrons dans un article spécial.

En attendant, rions : l’ARC a été interdite de salon parce que celui-ci était (soi-disant) réservé aux professionnels et quatre ans après on y retrouve un gros syndic professionnel qui cherche à attraper les syndics bénévoles NON professionnels au lasso. Et on dira après qu’on exagère. Ô misère !

Contrôles des comptes : n’attendez surtout pas la dernière minute. Utiliser les deux outils simples mis au point par l’ARC

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Contrôles des comptes : n’attendez surtout pas la dernière minute. Utiliser les deux outils simples mis au point par l’ARC

Premier conseil : si vous êtes au conseil syndical, nous vous conseillons vivement de contrôler vos comptes régulièrement tout au long de l’année (tous les trois mois si possible). C’est beaucoup plus simple et plus efficace : vous prenez votre temps) et vous analysez progressivement tous les problèmes.

Deuxième conseil : n’ayez pas peur de vous lancer dans le contrôle, même si vous n’êtes pas comptable. Les contrôles sont à la portée de tous, comme on va le voir. Il suffit de s’y mettre, de commencer par le plus facile et - pour le reste - de lire les guides de l’ARC ou de nous demander conseil.

Contrôler ses comptes, en effet, c’est à la fois simple et c’est aussi la garantie de faire très facilement des économies. Ceci pour de nombreuses raisons.

Dans 999 cas de contrôle sur 1 000 on trouve toujours des erreurs involontaires (matérielles) du syndic (n’oublions pas que le syndic c’est un gestionnaire et un comptable qui peuvent faire des erreurs) : factures concernant une autre copropriété ; double facturation ; imputation de l’acompte plus de la facture globale, etc.
À côté de cela les services comptables peuvent commettre des erreurs de fond : mauvaise application de la convention collective des gardiens et employés d’immeuble, par exemple.
Par ailleurs, le syndic met parfois (soyons gentils) dans les comptes des factures contestables (diagnostics non votés ; factures de travaux sur parties privatives ; honoraires de syndic ou factures indues de sa part, etc.).
Le syndic peut aussi n’avoir pas vu que de nombreux compteurs d’eau fonctionnaient mal, ou avaient été mal relevés, ce qui se traduit par un transfert sur les charges communes qui peut être important.

Bref, par quelque bout qu’on prenne le contrôle des comptes, celui-ci révèle toujours des problèmes et anomalies qui donnent lieu à remboursement, redressements ou annulations de factures. Toujours. Et par ailleurs les syndics qui savent qu’ils sont contrôlés régulièrement sont beaucoup plus attentifs...

Contrôler ses comptes c’est aussi pouvoir étudier certains « comptes » ce qui peut rapporter beaucoup d’argent ; ainsi :
les comptes des copropriétaires vendeurs/créditeurs à « rapatrier » au profit de la copropriété (et non du syndic) ;
les comptes débiteurs dont il faut trouver la cause (souvent une erreur du syndic-involontaire ou qu’il aura voulu déguiser et qu’on pourra lui faire prendre en charge) ;
les comptes qui peuvent receler de véritables « trésors » (anciens comptes jamais clôturés ; comptes travaux ; comptes « procédures » ;
les comptes « fournisseurs » eux aussi riches en surprises, etc.
Mais contrôler ses comptes c’est aussi la garantie de mieux maîtriser ses charges aujourd’hui et demain :
analyse des contrats, contrôle des augmentations annuelles, puis renégociation (assurance, ascenseur, nettoyage...) ;
Suivi des consommations d’eau et mise en place de tableaux de bord ;
même action pour le chauffage, etc.

Tous ces contrôles sont désormais faciles et à la portée de tous les conseillers syndicaux (il suffit de savoir lire) grâce à deux petits « outils » :

Le premier est le dernier né des guides à deux euros : « Analyse des comptes : les 25 premiers gestes ». Découvrez-le vite pour préparer vos contrôles

Le deuxième a été mis au point l’année dernière et est de plus en plus utilisé. Il s’agit du « Cahier du contrôle des comptes » (téléchargeable gratuitement).

http://arc-copro.fr/site/bloc/faire/cahie.pdf

Et si vous préférez vous faire aider par un spécialiste de l’ARC qui vous accompagnera chez le syndic, c’est simple. Vous pouvez lire la présentation des différents aides que l’ARC peut vous apporter dans l’article suivant : http://arc-copro.fr/site/qui/controle.pdf « Les contrôles de comptes chez le syndic avec l’assistance de l’ARC »

Et rappelez-vous : contrôler ses comptes est toujours très « payant ».

Faites un beau cadeau gratuit à vos amis pour seulement 5 € de frais de port

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Faites un beau cadeau gratuit à vos amis pour seulement 5 € de frais de port

Vous avez un ou une amie copropriétaire à qui vous voulez faire plaisir ?
Ou bien vous voulez faire un cadeau utile à votre syndic ?

Le cadeau (gratuit) le voici :

Il s’agit du Guide 2013 de la Coopérative de l’ARC, Copropriété-Services

264 pages 21 x 29,6 cm 693 grammes

+ une très belle « couverture »...

environ 1000 recettes précises pour faire des économies de charges et 1000 autres informations pratiques sur la gestion des copropriétés.

Deux solutions :

Vous nous adressez cinq €uros pour les frais d’expédition et nous vous envoyons à vous le guide que vous pouvez remettre à qui vous voulez.
Vous nous adressez cinq €uros et les coordonnées de la personne à qui vous voulez faire plaisir : un ou une amie, une connaissance, votre syndic.

(NB : nous nous engageons, comme toujours, à ne pas «utiliser» ces données à des fins directes ou indirectes de prospection par nous-mêmes ou une autre société).

Dans ce cas, vous n’avez RIEN à faire.

Nous adressons directement le « cadeau »- de votre part ....

Merci qui ?

L’ARC en Belgique : un très beau Colloque à Bruxelles

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L’ARC en Belgique : un très beau Colloque à Bruxelles

I. Le SNP, Syndicat National de Propriétaires et Copropriétaires de Belgique

Après le Québec, la Belgique. Nos amis du SNP ont, en effet, eu la gentillesse de nous inviter à intervenir comme seule association française à leur Colloque du 28 novembre 2012 à Bruxelles sur le thème : « La Copropriété en Belgique en 2025 : un enjeu sociétal - une priorité pour les politiques du logement des dix années à venir ».

Ce Colloque a réuni à Bruxelles 350 personnes venues de toute la Belgique (Wallonie et Flandres) mais aussi des Pays-Bas et de France.

Parmi les intervenants Français, outre l’ARC, le SNP avait invité à intervenir le Président de l’ANaH, Dominique BRAYE et la Directrice générale de l’ANaH, Isabelle ROUGIER ainsi que Marie-Pierre LEFEUVRE, docteur en sociologie spécialiste des problèmes de copropriété.

II. Intervention de l’ARC très appréciée

L’ARC a – au cours de ce colloque et à la demande du SNP - présenté le Grenelle de l’Environnement rarement appliqué à la copropriété et les solutions proposées par l’ARC pour faire face aux défis énergétiques futurs.

Notre Directeur, Bruno DHONT, a donc représenté l’ARC les analyses et propositions de l’ARC.

Nos amis Belges ont été à la fois très intéressés par l’approche de l’ARC concernant le Grenelle et plus intéressés encore par nos propositions concernant le B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété) et l’Audit partagé. Une preuve qui ne trompe pas : l’intervention de l’ARC qui devait durer une demi-heure a, en fait, duré près d’une heure à la plus grande satisfaction et des organisateurs et du public, très nombreux et attentifs.

III. Le PowerPoint (présentation) de l’ARC

Les curieux peuvent découvrir le support de l’intervention de Bruno DHONT : cliquer ici

IV. La suite

Comme nous le ferons avec les Québécois, nous avons bien l’intention de poursuivre nos relations très enrichissantes avec nos amis Belges. En particulier nous avons décidé d’essayer d’engager une étude « européenne » sur le « fonds travaux » obligatoire en demandant son parrainage à l’ANaH.

Nous avons aussi décidé de travailler ensemble sur le financement des travaux en copropriété et les problèmes des prêts adaptés.

Plus que jamais l’ARC pense que les échanges avec les pays francophones qui ont des législations proches de la nôtre sont essentiels.

Le décret du 3 décembre 2012 sur les travaux d’intérêt collectif ne respecte pas la loi ! L’ARC saisit les ministres concernés

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Le décret du 3 décembre 2012 sur les travaux d’intérêt collectif ne respecte pas la loi ! L’ARC saisit les ministres concernés

30 mois : il aura fallu trente mois pour que soit publié le décret d’application de l’article 7 de la loi du 12 juillet 2010 instituant la notion de « travaux privatifs d’intérêt collectif ».
Or ce décret est - tenez-vous bien - en partie contraire à la loi.

Voici ce que dit la loi :

« Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et au frais du copropriétaire du lot concerné.

Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. »

Voici ce que dit le décret :

« Dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable en fonction de la nature et du coût des travaux. »

Ainsi ce n’est pas le syndicat des copropriétaires (pourtant maître d’ouvrage selon la loi) qui fait faire les travaux, c’est CHAQUE copropriétaire, ceci - rajoute ce drôle de décret - dans un délai « raisonnable » ( ?!?) [terme qui - en droit - n’existe pas]

Le syndicat des copropriétaires intervient uniquement après la réalisation des travaux pour « réceptionner » les travaux.

Ainsi, si les copropriétaires ne veulent PAS « faire » les travaux, le syndicat des copropriétaires ne peut rien « faire » contre lui, puisque le décret précise que c’est LUI, le copropriétaire, qui fait les travaux ! 30 mois pour en arriver là...

Nous avons, bien sûr, d’ores et déjà saisi le Ministère de la Justice, le Ministère du Logement, le Ministère de l’Ecologie, et le Premier Ministre, signataires du décret.

OSCAR vous fournit des bases pour faire baisser vos charges ; profitez-en

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OSCAR vous fournit des bases pour faire baisser vos charges ; profitez-en

Vous avez lu notre dossier « numéro 2 » du mois de décembre 2012 concernant les résultats 2012 de notre Observatoire des charges - OSCAR ? Non, alors allez-y, il est encore temps.

Voici ce que vous y trouverez, par exemple : une grille de charges par poste avec les valeurs basses, moyennes et hautes, ceci pour Paris, l’Ile de France (hors Paris) et la Province. Cette grille vous permet - simplement - de savoir si votre niveau de charges poste par poste et bon, correct ou médiocre et donc vous permet d’intervenir de façon « ciblée » pour maîtriser vos charges.

Voici le tableau pour Paris, l’Ile de France hors Paris et la Province :

Les amplitudes des charges de copropriété par poste (pour mieux se situer).

Charges de copropriété Paris 2011 en €/m2/an	Bas	Médian	Haut
Chauffage	13,9	15,4	16,9
Personnel	8,6	9,6	10,5
Entretien	7,1	7,9	8,7
Eau froide	3,9	4,3	4,8
Frais de gestion	5,8	6,4	7,0
Ascenseur	2,4	2,7	2,9
Assurance	2,3	2,5	2,783
Total	44,0	48,8	53,7

Charges de copropriété IDF hors Paris 2011 en €/m2/an	Bas	Médian	Haut
Chauffage	13,0	14,5	15,9
Personnel	7,0	7,8	8,6
Entretien	7,4	8,2	9,1
Eau froide	4,7	5,3	5,8
Frais de gestion	3,6	4,0	4,4
Ascenseur	2,0	2,3	2,5
Assurance	1,6	1,8	1,936
Total	39,4	43,8	48,2

Charges de copropriété Province 2011 en €/m2/an	Bas	Médian	Haut
Chauffage	11,5	12,7	14,8
Personnel	5,9	6,5	7,2
Entretien	6,9	7,6	8,4
Eau froide	3,5	3,8	4,1
Frais de gestion	3,0	3,4	3,7
Ascenseur	1,9	2,1	2,3
Assurance	1,3	1,5	1,7
Total	33,9	37,5	42,1

Vous trouverez le reste sur notre : dossier « numéro 2 » du mois de décembre 2012

Rénovation énergétique : l’ARC et ses adhérents

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Rénovation énergétique : l’ARC et ses adhérents

Une fois de plus un grand journal Le Monde du 11 décembre consacre un bel article au « travail » de l’ARC et de ses adhérents.

Voici l’article. Lisez aussi notre chronique de presse dans laquelle nous expliquons pourquoi, grâce au Bilan Energétique Simplifié (BES) et au Bilan Initial de Copropriété (BIC), nous arrivons à mobiliser de plus en plus de copropriété

Rénover pour moins consommer

« I. Un conseil syndical à la barre

Une copropriété du 12ème arrondissement de Paris, adhérente à l’ARC, a divisé par deux ses émissions de CO2 grâce à des travaux. La Mairie veut mettre en avant cet exemple pour encourager la réhabilitation du bâti privé

L’immeuble de dix étages, construit dans les années 1970, ferme la place d'Aligre, dans le 12ème arrondissement de Paris. C'est un grand bâtiment en béton qui abrite

107 appartements et-des commerces au rez-de-chaussée.

Il y a quelques mois, cette copropriété privée était une véritable passoire thermique, avec ses infrastructures vétustés et ses fenêtres à simple vitrage à travers lesquelles s'infiltraient généreusement les courants d'air. Du toit aux murs, en passant par les planchers et les fenêtres, les déperditions de chaleur se glissaient dans chaque recoin du bâtiment, baptisé la Fontaine d'Aligre. Et les habitants dépensaient beaucoup d'argent pour se chauffer. Sous l’'impulsion du président du conseil syndical adhérent à l’ARC (Association des Responsables de Copropriété), Gérard Andrieux, le bâtiment fait peau neuve : 400 fenêtres à double vitrage ont été installées, la toiture-terrasse isolée et l'éclairage remplacé par des lampes à basse consommation,

« II. Diviser les consommations par deux

Les travaux ont duré six mois. Le coût est important: 8oo ooo euros, dont 550 00o pour les seules huisseries. En revanche, la facture énergétique des propriétaires va être divisée par deux. Chacun d'entre eux a dépensé en moyenne 5 000 euros et va économiser 400 euros par an sur sa facture d'énergie. Les travaux seront rentabilisés sur dix ou douze ans, et les biens revalorisés Sur le plan environnemental, la facture va aussi être réduite de moitié. Les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment vont passer de 345tonnes de CO2, par an à 362tonnes. «Nous avons vu immédiatement la différence, car certains propriétaires, à l'issue des travaux, se plaignaient d'avoir trop chaud», raconte Gérard Andrieux.

« III. Un exemple à suivre

La municipalité parisienne veut utiliser cet exemple pour amorcer la rénovation thermique du parc immobilier privé. Une tâche immense : on recense 43 000 copropriétés dans la capitale. Elles représentent l'essentiel du bâti, 78% des logements parisiens. L'enjeu environnemental est aussi considérable, car l'immobilier privé cumule 14 % des émissions de gaz à effet de serre.

Or, aujourd'hui, seul un faible pourcentage de copropriétés s'est engagé dans des travaux. L'objectif fixé par le maire (PS) de Paris, Bertrand Delanoë, est de réduire de 25% d'ici à 2020 les émissions des logements parisiens. On en est loin. Le principal obstacle à la rénovation est bien sûr financier. Pour convaincre la copropriété d'engager les travaux de la Fontaine d'Aligre, Gérard Andrieux a mobilisé les aides publiques.

« IV L’accompagnement

De bout en bout, les propriétaires ont été accompagnés par l’ARC et l'Agence parisienne du climat, créée en mars 2011, pour faciliter ce chantier de la rénovation thermique. L'organisme a d'abord financé l'audit énergétique du bâtiment. Puis il a obtenu de la région Ile-de-France une subvention de 300 000 euros pour la réalisation des travaux. En faisant jouer les mécanismes de crédits d’impôts et des certificats d’économie d’énergie la copropriété n'a supporté au final que 63% du coût total des travaux. « Au départ, je pensais que l'on n'obtiendrait jamais la majorité. Il a fallu faire une véritable campagne de communication pédagogique, mais finalement la copropriété a voté à 72% les travaux», explique Gérard Andrieux.

«Ce chantier de la rénovation thermique est un big-bang, reconnaît René Dutrey, l'adjoint (EELV) au maire de Paris chargé de l'environnement et du plan climat. Il a fallu à la fois des incitations financières, sous forme d'aides et de nouveaux produits bancaires. De son côté, la municipalité parisienne doit également réaliser son «big-bang». La Ville gère 3 000 équipements publics, dont 600 établissements scolaires qui, eux aussi, doivent être rénovés « ■

SOPHIE LANDRIN

Ce que ne montre pas assez l’article - faute de place - c’est l’action importante du conseil syndical et non du seul président. Ces travaux sont la conséquence d’un travail qui a duré presque quatre ans :

réalisation d’un Bilan Energétique Simplifié (outil mis en place par l’ARC) et mise en place des premières mesures d’économies ;
long travail de sensibilisation en direction des copropriétaires ainsi que la mise en place d’un plan de financement collectif et individuel.

La possibilite d’une formation complete : « devenir syndic benevole » financee integralement grace au « droit individuel a la formation »

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La possibilite d’une formation complete : « devenir syndic benevole » financee integralement grace au « droit individuel a la formation »

Devant le manque d’entretien et de gestion des petites copropriétés par les syndics professionnels, de plus en plus de conseillers syndicaux envisagent de devenir syndic bénévole. Cependant, certains d’entre eux hésitent à franchir le pas au motif qu’ils n’ont pas forcément les connaissances minimum en matière de gestion des assemblées générales, sur la tenue comptable de la copropriété, etc.

Voilà pourquoi l’ARC organise pour les salariés pouvant bénéficier du DIF (Droit Individuel à la Formation) une « formation - pédagogique » permettant en l’espace de quatre demi-journées d’aborder tous ces problèmes. Ce dispositif légal (le DIF) permet à chaque salarié de pouvoir bénéficier d’un stage payé par l’employeur n’ayant pas forcément un rapport direct avec son secteur d’activité ou avec son poste. Cette formation est financée directement par l’employeur quand elle ne dépasse pas le seuil de 20h (voir lien suivant ) :

http://travail-emploi.gouv.fr/informations-pratiques,89/fiches-pratiques,91/formation-professionnelle,118/le-droit-individuel-a-la-formation,1071.html

Lors de ces quatre séances (demi-journées) seront abordées les dispositions légales (juridiques et comptables) à connaître mais aussi (et surtout) seront remis aux stagiaires « des livrables » permettant d’aborder de façon concrètes ces exigences.

La première demi-journée sera dédiée aux notions juridiques à connaître :

Les éléments obligatoires à faire figurer dans la convocation d’assemblée générale.
Les questions minimales à mentionner dans la convocation d’assemblée générale.
Le délai et les modes d’envoi des convocations d’assemblée générale.
Les différents documents à joindre à la convocation d’assemblée générale.
Les documents à présenter lors de l’assemblée générale.
La gestion des copropriétaires majoritaires.
Les majorités requises en fonction des questions posées.
Le mode de calcul en fonction des majorités.
Les différents acteurs qui doivent être présents lors de l’assemblée générale.
La notion de mise en concurrence et les conditions de vote des travaux ou d’opérations exceptionnelles.
Les signatures, la rédaction et l’envoi du procès verbal.

A la suite, les stagiaires pourront établir directement sur leur poste informatique leur propre convocation d’assemblée générale grâce à des « trames » qui leur seront remises.

Les demi-journées suivantes seront dédiées aux problèmes comptables. Pour cela, une présentation des notions importantes et des différents documents comptables sera réalisée :

La notion de comptabilité d’engagement.
La notion d’exigibilité de l’appel de fonds.
L’élaboration du budget prévisionnel.
Les écritures comptables.
La régularisation des comptes (charges courantes, eau, chauffage, travaux…)
Lecture des documents comptables (grand livre, balance, journaux, annexes comptables).
Réaliser un rapprochement bancaire.

Afin de mettre les explications en pratique, il sera proposé aux stagiaires de travailler directement sur une version d’essai gratuite d’un logiciel de comptabilité appliquée à la copropriété.

Pour assurer la réussite de la formation, des petits groupes homogènes seront constitués. La première formation aura lieu le 6 février 2013 : inscriptions : Albin PHILIPPS albin.philipps@arc-copro.fr

N’oubliez pas la journée porte ouverte du 5 Janvier 2013 pour présenter les outils, solutions et assistance afin de contrôler les comptes, la maîtrise des charges et l’aide à la gestion du syndic bénévole voir lien suivant : Journée porte ouverte du 5 Janvier 2013

Mots clés associés

droit individuel à la formation ( DIF )

syndic bénévole - formation

P.A.P. - Particulier à Particulier

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P.A.P. - Particulier à Particulier

le Particulier à Particulier vient de consacrer un article du guide que l’ARC vient de publier aux Editions VUIBERT (« Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté ») rédigé par Estelle BARON, chargée de mission à l’ARC.

Nous reproduisons ci-dessous cet article et invitons tous ceux qui sont confrontés à ces problèmes de prolonger leur lecture avec notre guide complet et très pratique.

Copropriétés en difficultés : comment sortir du piège

« Des immeubles qui se dégradent, des copropriétaires de plus en plus nombreux à vendre leur appartement... C'est le scénario qui se déroule dans les copropriétés en difficulté. Ces immeubles souffrent de différents maux comme des charges élevées qui occasionnent des impayés atteignant des niveaux conséquents, soit 25 % du budget. Les marges de manœuvre des copropriétaires sont alors des plus limitées, comme le rappelle Estelle Baron en charge des copropriétés fragiles à l'Association des responsables de copropriété (ARC), auteur de l'ouvrage "Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté" : « Des travaux qui ont été votés en assemblée générale ne sont pas réalisés car la copropriété ne dispose pas d'une trésorerie suffisante ». Les travaux nécessaires comme l'étanchéité d'une terrasse sont alors repoussés. Seules des réparations d'urgence sont effectuées.

15 % des copropriétés en difficulté

« Selon les experts, le nombre de copropriétés en difficulté, estimé à 15 % du parc existant selon l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah), a de fortes chances de progresser dans les années à venir faute d'un accompagnement. « Les bâtiments datant des années 70 seront confrontés à des échéances de travaux importants comme le ravalement, le changement de fenêtres », observe Estelle Baron. « Mais ces copropriétés ont déjà dû financer la première phase de la mise en conformité des ascenseurs. Et elles sont épuisées ! »

« Diminuer les charges de copropriété

« Pour éviter que les copropriétés ne soient confrontées aux pires difficultés, la gestion de l'immeuble doit être passée au crible. Le conseil syndical peut utiliser Oscar, un observatoire des charges réalisé par l'ARC. Après avoir défini les caractéristiques de l'immeuble (chauffage, gardien, espaces verts), il est possible de comparer ses charges à celles de copropriétés équivalentes. « Des charges très au-dessus de la moyenne signifient que ce poste n'est pas maîtrisé », analyse Estelle Baron, qui conseille de passer au crible les contrats des fournisseurs. Certains, dont les prix sont revalorisés de 5 % chaque année, n'ont pas été renégociés depuis 10 ans.

D'autres comportent des prestations identiques qui sont facturées deux fois. Des fournisseurs incluent aussi des prestations hors contrat qui sont très onéreuses. « Il ne faut pas hésiter à renégocier », conseille Estelle Baron. « Il faut cadrer les différents prestataires ». A la clé, des économies qui permettront de diminuer les charges et par conséquent de limiter une partie des impayés.

« Des impayés bien gérés

« La gestion des impayés doit être elle aussi très rigoureuse. Si les impayés sont assez fréquents dans une copropriété, encore faut-il qu'ils n'entravent pas le bon fonctionnement de la résidence. Lors de l'assemblée générale, le syndic doit indiquer le montant des impayés et l'état actuel des relances effectuées auprès des copropriétaires. Une procédure de recouvrement doit avoir été définie. Le syndic peut par exemple déclencher une procédure amiable en proposant l'échelonnement des paiements par plusieurs chèques.

Faute d'accord, une lettre de relance sera envoyée. Une mise en demeure et un commandement de payer constitueront les étapes suivantes si le copropriétaire n'a pas réagi. Mais ces démarches doivent être utilisées à bon escient car elles sont facturées à ce dernier qui verra ses dettes augmenter... Pour gérer au mieux les impayés, le conseil syndical peut s'appuyer sur des associations de consommateurs, la mairie de sa ville, voire des experts spécialisés dans la gestion des copropriétés. Ces derniers réalisent un audit et livrent leurs préconisations.

« Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez acheter le livre "Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté", dans la collection Les essentiels de la copropriété, édité par Vuibert. Prix 11 € ».

Agir dans les copropriétés fragiles : quoi faire et comment le faire ?

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Agir dans les copropriétés fragiles : quoi faire et comment le faire ?

Pour traiter efficacement le problème dit des « copropriétés en difficulté » le meilleur moyen est encore d’agir tôt et de la façon la plus précoce possible au stade où la copropriété n’est encore que « fragile » et pas encore « en difficulté ».

Pour aider tous ceux qui sont confrontés à des copropriétés « fragiles » (copropriétaires, syndics, élus locaux, agents de collectivités territoriales ou travailleurs sociaux, opérateurs...) nous avons décidé de réaliser un petit guide très simple qui permettra à ceux qui sont concernés de découvrir que « ce n’est pas si compliqué » d’enrayer les processus de dégradation et qu’il suffit d’agir vite et efficacement sur quelques leviers élémentaires.

Voici les titres des 10 chapitres de ce petit guide d’initiation qui sera diffusé gratuitement lors du Salon indépendant de l’UNARC des 24 et 25 octobre et désormais téléchargeable sur le site de l’UNARC :

I. Mettre en place un vrai conseil syndical et le former

II. Travailler en bonne intelligence avec le syndic ou en changer

III. Suivre et maîtriser les impayés

IV. Faire baisser les charges

V. Négocier le budget et suivre sa réalisation

VI. Traiter les problèmes de consommations d’eau

VII. Maîtriser les charges d’énergie

VIII. Restaurer un entretien normal de la copropriété et faire procéder aux travaux d’urgence

IX. Faire venir les copropriétaires en assemblée générale

X. Informer et associer les bailleurs

Nous sommes optimistes ? Non, nous agissons depuis 25 ans dans les copropriétés fragiles au côté des conseils syndicaux et savons vraiment comment il faut agir et comment les aider efficacement.

Si vous voulez aller encore plus loin, vous pouvez lire notre guide paru en octobre 2012 chez les Editions VUIBERT et intitulé : « Traiter les copropriétés fragiles ou en difficulté ».