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Quelle ancienneté retenir pour le calcul de l’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ayant exercé pour un immeuble qui a été plus tard mis en copropriété ?

Quelle ancienneté retenir pour le calcul de l’indemnité de départ à la retraite d’un gardien ayant exercé pour un immeuble qui a été plus tard mis en copropriété ?

 

Question :

 

« Notre couple de gardiens fait valoir son droit à la retraite et nous devons lui verser l’indemnité de départ en retraite conformément à l’article 17 de la convention collective.

 

Mais quelle ancienneté doit-on prendre en compte car s’ils travaillent depuis 2004 pour la copropriété, ils ont été embauchés en 1981 par le propriétaire de l’époque, une compagnie d’assurance, propriétaire bailleur de tous les lots.

 

Autrement dit doit-on calculer sur 12 ans (date de naissance de la copropriété) ou sur 35 ans (date des contrats de travail) ?

 

 

Réponse

  1. Que dit le Code du travail lorsqu’il y a succession d’employeurs ?

Il faut analyser cette question en regard de l’article L.1224-1 du code du travail (ancien article L.122-12) qui prévoit le transfert des contrats de travail en cours en cas de changement d’employeur à la suite d‘une cession, fusion ou vente.

 

« Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise. »

 

Mais la vente d’un immeuble avec mise en copropriété entre-t-elle dans le champ d’application de cet article L.1224-1 du Code du travail ?

  1. Une réponse en trois temps apportée par la jurisprudence, notamment celle de la Cour de cassation.

  1. Il a d’abord été considéré que ce transfert était impossible puisqu’il ne s’agissait pas de la cession d’une entreprise mais d’un immeuble ou d’une propriété immobilière. Le gardien ne pouvait ainsi pas revendiquer le transfert de son contrat de travail en l’absence d’une entité économique autonome (arrêt de la Cour de Cassation du 3 octobre 1989 N° 87-43.953 et 31 janvier 2001N 98-42.070).

A contrario, le vendeur ne pouvait pas non plus licencier le gardien pour une cause réelle et sérieuse, sa seule solution alors était d’imposer la reprise du contrat de travail au travers d’une convention tripartite (vendeur/employeur, acquéreur et salarié/gardien), avec obligation de l’accord exprès du gardien à ce transfert. Celle-ci pouvait prévoir :

  • la rupture du contrat de travail et l’embauche immédiate par le syndicat ou bien le transfert du contrat de travail conventionnel ;
  • la reprise de l’ancienneté par le syndicat à charge du vendeur ou le versement d’une somme par ce dernier, voire ne rien prévoir (cas le plus fréquent).

 

  1. Il a ensuite été jugé qu’il y a transfert des contrats de travail si la vente d’immeuble s’accompagne d’un véritable transfert de l’activité économique poursuivant un objectif propre et que l’activité transférée conserve son identité. C’est ce qu’ont considéré la Cour de cassation, (arrêt du 14 février 2007 n° 4-47.110) et la cour d’appel de Versailles (arrêts du 20 février 2007et 27 février 2007).

La condition désormais pour qu’il y ait transfert des contrats de travail des gardiens en cas de vente d’immeuble et de mise en copropriété, est qu’il y ait une activité économique autonome.

 

Mais comment définir « une activité économique autonome poursuivant un objectif propre ». Cette définition est donnée par la cour de cassation dans un arrêt du 19 novembre 2008 N° 07-42188 « l'article L. 122-12, alinéa 2, devenu l'article L. 1224-1 du code du travail, n'est applicable qu'en cas de transfert d'une entité économique autonome qui conserve son identité et dont l'activité est poursuivie ou reprise ; que constitue une entité économique autonome un ensemble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels qui poursuit un objectif économique propre. »

 

En conséquence, si l’activité des gardiens existe en tant que telle avec une organisation et des moyens (local, matériel), elle constitue une activité économique autonome distincte de la vente de l’immeuble en elle-même. Il y a alors transfert automatique des contrats de travail des gardiens.

  1. S’il n’y a pas de transmission d’activité autonome mais que le gardien continue son activité pour le compte du syndicat des copropriétaires, ce dernier est réputé avoir repris le contrat de travail initial et en continuant à employer le gardien, le syndicat s’est comporté de fait comme le nouvel employeur, Cour d’appel de Versailles (arrêt du 20 février 2007).

  1. Conseils de l’ARC

  1. Pour les situations actuelles :
  • soit le contrat a été refait au moment de la vente de l’immeuble initial et est daté de la naissance de la copropriété (2004) ;
  • soit il y a eu transfert du contrat en application de l’article L.1224-1 parce que le service assuré par le ou les gardiens constitue une activité économique autonome ;
  • soit le gardien a été maintenu en poste dans la copropriété et le syndicat est devenu l’employeur.

En conséquence le syndicat doit reprendre l’ancienneté du gardien depuis son embauche  par le vendeur,  soit depuis 1981 dans le cas cité.

 

Il faut cependant bien vérifier dans l’acte de vente, voire dans le règlement de copropriété, s’il n’est pas fait état d’une convention tripartite et si celle-ci existe, s’il y est fait une mention concernant la reprise d’ancienneté des employés.

 

Si rien n’est indiqué, on applique l’une des deux solutions ci-dessus, ce qui revient dans les deux cas à une reprise de l’intégralité de l’ancienneté par le syndicat des copropriétaires.

  1. Pour les  mises en copropriété à venir :
  • Prévoir impérativement une négociation entre le propriétaire cédant et le syndicat de copropriétaires (en fait les différents acquéreurs) dans le cadre des conditions financières de la vente afin d’obtenir une indemnité venant compenser l’ancienneté acquise par le/les gardiens au service du cédant. Cette solution sera d’autant plus judicieuse lorsque l’ancienneté acquise sera importante.

 

  • Sur le contenu du contrat de travail, bien que celui-ci soit intangible, il faut prendre compte les modifications issues du passage d’un immeuble en mono-propriété (institutionnel bailleur) à une mise en copropriété (les locataires devenus copropriétaires), en effet, certaines tâches du gardien ne seront plus exécutées, ainsi, si on prend la grille des UV annexée au contrat  de travail ou à un avenant, notamment le  paragraphe « II   tâches administratives » défini de la façon suivante :

 b) « la perception des loyers et ou des charges ;

 c) les visites des logements ;

d) l’état des lieux d’entrée ou de sortie des locataires » ;

 

Cependant, si ces prestations ont disparu des tâches du gardien au sein de la copropriété, il n’est pas possible de diminuer d’autant le total des UV (Unités de Valeur) qui fait partie intégrante du contrat de travail et constitue le salaire. Mais ces UV peuvent être affectées à d’autres prestations correspondant à des besoins réels de la copropriété, le cas échéant après avoir suivi une formation.

 

Cette réaffectation d’UV vaut aussi dans le cas où le transfert est ancien. Il s’agit alors de corriger une situation anormale provenant de la carence du syndic dans la gestion des contrats de travail dont ce dernier a la charge exclusive en application de l’article 31 du décret du 17 mars 1967. Notons au passage que ce manque de compétence et de rigueur est intolérable de la part de professionnels qui ont une obligation de conseil et de loyauté  vis-à-vis du syndicat de copropriétaires.

 

 

 

Réponse de l'expert
Action

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mise en copropriété
contrat de travail
Cour de Cassation - gardien et employé d'immeuble
méthodologie
gardien et employé d'immeuble - indemnité de départ en retraite

Dans une ASL, peut-on saisir le juge avant d’avoir accompli les formalités nécessaires à la publication de nos statuts ?

Notre ASL doit assigner en justice une entreprise en raison des désordres non résolus. Nous n’avons pas accompli les formalités nécessaires pour saisir la justice, mais en raison des délais de prescription, nous devons saisir la justice dans deux jours et nous n’aurons pas le temps de les accomplir avant. Notre demande sera-t-elle déclarée irrecevable par le juge ?

L’ordonnance en date du 1er juillet 2004 régissant les associations de syndicat des propriétaires, dispose en son article 5 : « Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43 ».

Pour les Associations Syndicales Libres (ASL), c’est l’article 8 qui régit les formalités de publicité pour qu’elle puisse avoir la possibilité d’ester en justice, c’est-à-dire de saisir la justice. Ainsi, « La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel. »

Initialement, le texte imposait que les formalités soient accomplies dans un délai de deux ans suivant la publication du décret d’application de l’ordonnance. Le décret d’application a été publié le 05 mai 2006, donc les ASL devaient accomplir ses formalités jusqu’au 05 mai 2008.

Néanmoins, la loi ALUR est venue assouplir l’accomplissement de ces formalités. Depuis le 24 mars 2014, il est prévu que les formalités puissent être accomplies après cette date et qu’elles permettent alors de retrouver la capacité de saisir la justice.

Au vu de votre situation, vous évoquez que vous ne pouvez pas accomplir les formalités avant de saisir le juge et donc un risque de voir votre demande déclarée irrecevable.

Rassurez-vous ! La Cour de cassation a jugé dans un arrêt en date du 05 novembre 2014 (13-21.014) que le juge judiciaire ne peut pas opposer à l’ASL la perte de son droit s’il apparait que l’irrégularité a été couverte au moment où il statue.

Parallèlement, le Conseil d’Etat, la plus haute juridiction administrative, a également jugé dans un arrêt du 24 février 2021 (432417) que les formalités n’avaient pas besoin d’être accomplies avant la saisine du juge, dès lors, qu’elles sont accomplies avant que le juge statue.

Ainsi, au vu de la longueur des procédures, vous aurez certainement le temps d’accomplir les formalités avant que le juge statue. Votre demande ne sera alors pas déclarée irrecevable sur ce point.

Réponse de l'expert
Action

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Association Syndicale Libre (ASL)

Comment modifier la répartition des charges à la suite d’un achat de partie commune ?

Suite à un achat d’une partie commune, notre syndic nous informe qu’il faut également changer la répartition des charges à la majorité de l’article 26. Pourtant le conseil syndical est persuadé qu’il faut l’unanimité pour modifier la grille de répartition des charges, pouvez-vous nous éclairer ?

De plus, le syndic nous dit que l’on doit faire publier la modification de la  répartition des charges au fichier immobilier, qu’en est-il réellement?

La grille de répartition des charges est initialement définie par le règlement de copropriété. Cependant, cette grille n’est pas immuable et peut être amenée à évoluer au cours de la vie du syndicat des copropriétaires.

Le principe pour modifier une grille de répartition des charges, est comme vous l’avez souligné l’unanimité. À ce titre, pour pouvoir modifier la grille de répartition, il faut la participation de tous les copropriétaires à l’assemblée générale et que ces derniers votent favorablement pour la nouvelle répartition. Si un seul copropriétaire ne participe pas (n’a pas donné de pouvoir, ni renvoyé son formulaire de vote par correspondance), la résolution ne pourra pas être adoptée.

Toutefois, pour répondre à des évolutions de la copropriété, il est prévu des exceptions pour modifier la répartition des charges, afin d’adapter la répartition à la réalité de la copropriété.

Ainsi, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « (…) la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité des voix exigée par la loi, la modification de la répartition des charges rendue ainsi nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. »

Ainsi, dans votre cas, la vente de partie commune est un acte de disposition qui se vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (soit la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les 2/3 des voix du syndicat), dès lors, la modification de la grille de répartition de charges se vote aussi à cette même majorité.

Il convient de noter, que depuis le 1er juin 2020, si la résolution n’a pas atteint le seuil requis, mais a obtenu au moins l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins les tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée générale se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. 

Une fois cette résolution adoptée, la nouvelle grille de répartition des charges s’appliquera immédiatement pour les charges et provisions futures.

Toutefois, il faudra bien penser à voter en assemblée générale la publication au fichier immobilier et à faire publier cette modification pour qu’elle soit opposable aux futurs copropriétaires.

En effet, si les copropriétaires n’ont pas eu connaissance de cette nouvelle grille (notamment via la communication des trois derniers PV), alors ils pourront exiger la répartition des charges pour leur quote-part sur l’ancienne grille de répartition.

Réponse de l'expert
Action

Ai-je besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour réunir plusieurs lots m’appartenant ?

Je viens d’acquérir plusieurs lots mitoyens à mon lot initial, je souhaite réunir tous mes lots en un seul, ai-je besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour le faire ?

Conformément à l’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 : chaque copropriétaire dispose des parties comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, chaque copropriétaire est libre de disposer de ses parties privatives comme il l’entend. La Cour de cassation a d’ailleurs reconnu dans un arrêt en date du 08 juillet 1980 que les copropriétaires étaient libres de réunir leurs lots.

Toutefois, ce principe comporte deux exceptions :

  • Il faut respecter les dispositions particulières du règlement de copropriété
  • Il ne faut porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires

Vous n’avez donc pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale pour réunir vos lots (sauf disposition contraire dans votre règlement de copropriété, qu’il faudra respecter tant que cette clause ne sera pas réputée non-écrite par un juge ou par l’assemblée générale).

Néanmoins, vous devez impérativement modifier le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division (civ.3 06 février 2002).

En effet, il faut modifier le règlement de copropriété en raison de la modification des tantièmes liées à ce nouveau lot. Il n’est cependant pas nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale dans la mesure où il s’agit simplement d’additionner les tantièmes des anciens lots pour obtenir ceux rattachés au nouveau lot.

Cependant, si la réunion des lots entraine un changement d’usage (par exemple un lot à usage commercial en habitation ou inversement), il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale puisque cela entraine une réelle modification de la répartition (modification des charges communes entraînées par les services communs ou élément d’équipement commun), conformément à l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965.

Pour l’état descriptif de division, conformément au décret du 14 octobre 1955 portant réforme de la publicité foncière. Dès lors qu’il y a réunion de lots et donc incorporation de divers lots en un seul, il est impératif que le copropriétaire concerné modifie l’état descriptif de division pour qu’il soit conforme à la réalité et pour en aviser la publicité foncière. Cette modification répond à des règles précises prévues par ce décret.

En conclusion, vous n’avez pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale, mais vous devez impérativement procéder à des formalités diverses.

Réponse de l'expert
Action

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Modification du règlement de copropriété
Etat Descriptif de Division (EDD)

Mon syndic peut-il démissionner sans préavis ?

Après contrôle des comptes par le conseil syndical et demande de régularisation des comptes auprès de notre syndic pour des dépenses engagées deux fois pour le même objet, ce dernier nous menace de démissionner alors que son contrat de syndic est valable encore un an. Nous sommes inquiets et angoissés quant à l’idée de nous retrouver sans syndic.

A titre liminaire, si votre syndic vous menace de démissionner après un contrôle des comptes opéré et une demande de régularisation des comptes, c’est qu’il a certainement des choses à se reprocher.

La réforme du droit de la copropriété a effectué de forts bouleversements concernant les différentes possibilités de mettre fin au contrat de syndic.

Soyons vigilants, ce qui va suivre ne s’applique que pour les contrats conclus après le 1er juin 2020.

Pour les contrats conclus avant cette date, l’ancienne rédaction de l’article 18 prévoyait que le syndic ne pouvait renoncer à son contrat sans respecter un délai de préavis de trois mois.

Ainsi, même avant la réforme, le syndic ne pouvait démission sans préavis, le cas échéant il commettait une faute.

Depuis la réforme, la notion de démission n’existe plus. L’article 18 prévoit deux cas de figure dans lesquels le syndic peut mettre fin à son contrat plus tôt que ce qui est prévu au contrat.

Ainsi, le syndic peut :

  • En cas d’inexécution suffisamment grave du syndicat des copropriétaires, le syndic peut décider de mettre un terme à son contrat. Dans ce cas, le syndic doit notifier sa volonté au président du conseil syndical ou à défaut à l’ensemble des copropriétaires en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires. Il devra par ailleurs, dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic.
  • Si le syndic ne souhaite pas conclure un nouveau contrat, il en informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant la tenue de l’assemblée générale. Dans ce cas, si une assemblée générale est tenue dans les trois mois précédant le terme effectif de son contrat, la désignation du nouveau syndic mettra un terme au contrat actuel et ne permettra pas au syndic de réclamer des indemnités.

En conséquence, non, votre syndic ne peut pas démissionner sans préavis sans commettre de faute. Les nouveaux textes encadrent d’autant plus, la possibilité pour le syndic de mettre un terme à son contrat.

Réponse de l'expert
Action

Le syndic peut-il confier nos archives à un prestataire ?

En consultant la convocation de l’assemblée générale, je m’aperçois que le syndic a inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une question relative à l’externalisation des archives. Or, il me semblait que la conservation des archives était une mission du syndic, a-t-il le droit de faire cela ?

Vous avez raison, il appartient au syndic d’assurer la conservation des archives, conformément aux articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 33 du décret du 17 mars 1967.

Néanmoins, la loi prévoit qu’il est possible pour le syndic de demander à l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, le cas échéant à l’article 25-1 la possibilité de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat.

Il est par ailleurs, précisé qu’une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

Toutefois, accepter une telle décision c’est enlever des missions du syndic celle de la conservation des archives pour laquelle il obtient une rémunération via le forfait de base du syndic.

C’est la raison pour laquelle, le contrat de syndic a prévu au point 7.1.5 « modalités de rémunération » les dispositions suivantes :

« Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires, a en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives au syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé soit (rayer la mention inutile) :

- De la somme de € (que les parties conviennent dès à présent) ;

- De la somme toutes taxes comprises effectivement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).

Hélas, force est de constater que la plupart des syndics choisissent la première option en mentionnant une somme de 1€ à déduire de sa rémunération forfaitaire, ce que les conseillers syndicaux ne relèvent pas faute de comprendre l’ampleur d’une telle décision. L’ARC préconise dans l’intérêt des syndicats des copropriétaires de choisir l’option n°2. Il appartient donc au conseil syndical d’être vigilant concernant ce point.

Si l’assemblée générale vote pour l’externalisation des archives, en cas de changement de syndic, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans un délai d’un mois suivant la cessation des fonctions, le syndic est tenu d’informer le prestataire de ce changement et de communiquer les coordonnées au nouveau syndic.

En conclusion, même s’il entre dans les missions du syndic de conserver les archives du syndicat des copropriétaires, ce dernier peut après décision d’assemblée générale les confier à un prestataire.

Nous ne saurons que vous conseillez d’opter pour cette décision que dans le cas où la facture du prestataire sera déduite de la rémunération forfaitaire du syndic.

Réponse de l'expert
Action

Comment mettre un terme au contrat de syndic pour lequel nous sommes insatisfaits de la gestion de notre copropriété ?

Nous avons conclu un contrat avec le syndic le 9 octobre 2020 pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 09 octobre 2022. Cependant, au bout de 8 mois nous sommes très mécontents de sa gestion et nous souhaitons mettre un terme à son contrat : comment faire?

A titre liminaire, l’ordonnance « copropriété » a modifié le point concernant la résiliation du contrat de syndic. Les explications qui vont suivre ne sont applicables que pour les contrats conclus après le 1er juin 2020.

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, deux possibilités sont énoncées pour résilier le contrat de syndic :

  • Une résiliation dans les trois mois précédent l’échéance du contrat de syndic sans motif ;
  • une résiliation à tout moment en prouvant une inexécution suffisamment grave du syndic.

Au vu de votre situation, nous allons nous concentrer sur la deuxième hypothèse : la résiliation à tout moment en prouvant une inexécution suffisamment grave du syndic.

Conformément au point VIII de l’article 18 susmentionné : « Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie ».

Dès lors, il faut reprocher au moins une inexécution suffisamment grave au syndic pour pouvoir résilier son contrat.

Cette faute doit avoir été commise dans le cadre de son mandat actuel, soit depuis le 09 octobre 2020. Il ne peut être reproché au syndic une faute antérieure à ce nouveau contrat, même si le syndic était avant cette date déjà votre mandant.

Il en va ainsi, par exemple, lorsqu’il a omis de mentionner des réserves sur une réception de travaux, lorsqu’il a réalisé des travaux votés en assemblée tardivement de sorte que les subventions notifiées ne soient plus attribuées ou encore lorsqu’il n’a pas souscrit les assurances obligatoires…

A défaut d’un tel motif « suffisamment grave », le syndic pourra poursuivre le syndicat des copropriétaires en justice pour obtenir une indemnité pour rupture abusive.

Néanmoins, si vous êtes en présence d’au moins une inexécution suffisamment grave, le conseil syndical doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription de la question de la résiliation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en précisant la ou les inexécutions reprochées.

L’assemblée générale devra se prononcer sur la question de la résiliation à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soit la majorité des voix des copropriétaires, le cas échéant, la majorité de l’article 25-1.

L’assemblée générale devra également fixer la date de la résiliation du contrat, qui ne pourra prendre effet qu’un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

Parallèlement, le conseil syndical devra demander l’inscription à l’ordre du jour de cette assemblée la désignation d’un nouveau syndic. En effet, il ne faudrait pas que le syndicat des copropriétaires se retrouve sans syndic. Ce qui signifie que préalablement à la demande d’inscription des questions de résiliation du contrat de syndic et de désignation d’un nouveau syndic, le conseil syndical ait travaillé pour chercher un nouveau syndic qui sera plus adapté aux besoins de la copropriété.

Réponse de l'expert
Action

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contrat du syndic

La délégation ponctuelle donnée au conseil syndical existe-t-elle encore?

Nous sommes membres du conseil syndical, nous ne voulons pas disposer d’une délégation « élargie » mais nous souhaitons choisir l’entreprise qui effectuera les travaux de ravalement, est-ce possible?

A titre liminaire, rappelons que le conseil syndical ne dispose d’aucun pouvoir décisionnaire, sauf s’il a obtenu une délégation de l’assemblée générale.

L’ordonnance copropriété a effectivement instauré la possibilité pour l’assemblée générale de déléguer au conseil syndical la possibilité de « prendre toute ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ». (article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965).

A côté de cette délégation dite « élargie », il existe une autre délégation ponctuelle, laquelle n’a pas été supprimée par la réforme du droit de la copropriété.

Ainsi, à l’article 25a) de la loi du 10 juillet 1965 il est indiqué : «  toute délégation de pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical, ou à toute personne de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 ».

Pour exécuter cette délégation, il faut atteindre la majorité de l’article 25 soit la majorité des voix des copropriétaires, avec la possibilité d’utiliser la passerelle de l’article 25-1 de ladite loi.

Cette délégation ne peut porter que sur des décisions relevant de la majorité de l’article 24 (civ.3. 25 mai 1976) et en aucun cas porter sur l’approbation des comptes du syndic et lui donner quitus ou la désignation du syndic.

Par ailleurs, la délégation doit être expressément déterminée comme la désignation de l’entreprise. Une fois l’entreprise choisie, le rôle  du conseil syndical sera alors terminé.

Vous devez naturellement vous conformer à la délégation qui vous a été confiée et en aucun cas outrepasser vos droits.

Enfin, vous devrez rendre compte de la délégation accordée en assemblée générale

Réponse de l'expert
Action

En cas de vente, doit-on restituer les avances et les cotisations du fonds travaux au copropriétaire vendeur?

un copropriétaire va vendre son lot, il me dit que nous devons lui rembourser toutes les sommes versées au titre des avances, ainsi que celles sur le fonds travaux? Est-ce vrai? Peut-on en cas de réponse affirmative demander à l’acquéreur le versement des sommes?

Concomitamment à la mutation d’un lot, la question de la restitution des sommes se pose pour le copropriétaire vendeur. Il faut bien distinguer les avances des cotisations pour le fonds travaux.

Pour les cotisations du fonds travaux, la réponse est négative : le syndicat des copropriétaires n’a pas à rembourser les cotisations versées au titre du fonds travaux.

En effet, l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que les sommes versées au titre du fonds travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.

Aussi, le syndicat des copropriétaires n’a pas à restituer les sommes versées au titre du fonds travaux. Ceci étant dit, rien n’empêche le copropriétaire vendeur d’inclure dans le prix de vente le montant versé au fonds travaux.

Concernant les avances, l’article 45-1 du décret du 17 mars 1965 dispose que les avances sont remboursables. Une avance est une somme fixée par le règlement de copropriété ou une décision d’assemblée générale pour constituer des réserves (ex : avance de trésorerie permanente).

Autrement dit, le syndicat des copropriétaires doit donc rembourser le copropriétaire vendeur des sommes versées et non utilisées au titre des avances.

Cependant, la jurisprudence notamment un arrêt du 27 mars 2013 (n°12-11.808) énonce que le syndic peut appeler auprès du copropriétaire acquéreur les sommes restituées au titre des avances du copropriétaire vendeur.

Ainsi, les avances resteront constituées malgré la vente du lot et la restitution des avances du copropriétaire vendeur.

En conséquence, en fonction de la nature des cotisations, le syndicat des copropriétaires devra ou non rembourser le copropriétaire vendeur.

 

 

Réponse de l'expert
Action

Peut-on se dispenser de constituer un fonds travaux si nous avons déjà une avance travaux conséquente ?

Peut-on se dispenser de constituer un fonds travaux si nous avons déjà une avance travaux conséquente ?

 

Question :

 

« Notre copropriété de 52 lots dispose actuellement d’un compte d’ «avance travaux » à hauteur de 52 384 euros.

 

Lors de l’assemblée générale qui est prévue le 28 septembre 2016, sommes-nous tout de même tenus de voter la constitution du fonds travaux ? »

 

Réponse :

 

L’entrée en vigueur de l’obligation du fonds travaux est fixée au 1er janvier 2017.

 

Avant cette date, les copropriétaires sont donc libres de décider s’ils souhaitent ou non  constituer ce fonds.

 

En revanche, à partir du 1er janvier 2017, les copropriétaires ne pourront plus s’exprimer sur sa mise en place (puisqu’elle sera obligatoire), mais uniquement sur sa dotation, qui ne pourra pas être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

 

Cette disposition résulte de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 58 (V) de la loi ALUR du 24 mars 2014.

 

Ainsi, indépendamment du fait que le syndicat des copropriétaires dispose ou non d’une « avance travaux », et même dans le cas où sa dotation s’avère importante, ce dernier devra toute de même constituer et alimenter un « fonds travaux ».

 

Ceci étant, deux possibilités s’offrent à vous pour financer ce fonds :

  • soit par le biais d’un appel de fonds supplémentaire qui sera envoyé en même temps que les provisions pour les charges courantes ;
  • soit en décidant d’utiliser le montant actuellement affecté à l’ « avance travaux » au profit de l’abondement du fonds travaux.  

Pour cette deuxième solution, concrètement, l’ordre du jour de l’assemblée générale devra prévoir trois questions :

  • le remboursement (total ou partiel) de l’avance travaux qui sera répartie entre l’ensemble des copropriétaires selon la clé générale au prorata de leurs millièmes ;
  • le montant de la dotation annuelle du fonds travaux qui, rappelons-le, ne pourra être inférieur à 5 % ;
  • la décision d’abondement du fonds travaux par un appel de fonds spécifique à hauteur du montant de l’avance travaux venant d’être soldée (ou du montant du remboursement partiel).

Il faudra être vigilant afin que la date effective du remboursement de l’avance travaux soit identique à celle de l’appel pour abonder le fonds travaux.

 

Dans cette hypothèse, les copropriétaires n’auront pas d’effort financier supplémentaire à supporter. Il s’agira uniquement d’un jeu « d’écritures comptables ». Aucun appel de fonds complémentaire ne sera effectué, l’avance travaux sera en quelque sorte "déportée" vers le fonds travaux.

 

Pour plus de détails sur ce sujet, nous vous renvoyons à notre dossier « Que va devenir le fonds d’avance pour travaux non encore décidés à partir du 1er janvier 2017 ? » de la revue numéro 111 de janvier 2016 : www.arc-copro.com/wrei.

 

À noter : lorsque le montant provisionné sur le nouveau fonds travaux dépassera le montant du budget prévisionnel, l’assemblée générale pourra décider de suspendre les cotisations, selon les décisions prises au sujet du plan pluriannuel (article 14-2-II de la loi du 10 juillet 1965). À ce sujet, voir notre dossier « Tout sur le fonds travaux » page 29 de notre revue de juillet 2016 www.arc-copro.com/wrei.

 

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