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Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il est possible, à tout moment, pour un ou plusieurs copropriétaires, d’adresser, par courrier recommandé avec accusé de réception, la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Le même article précise que le syndic doit alors « porter ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »

De façon générale, comme vous l’avez souligné, il importe ainsi d’envoyer suffisamment à l’avance votre demande, afin d’éviter que le syndic ne vous réponde que les convocations ont déjà été éditées et sont en cours d’envoi… Par conséquent, par précaution, prévoyez d’adresser votre demande plus d’un mois avant la date de l’assemblée générale.

Si vous avez bien respecté ce délai, mais que le syndic n’a pas retranscrit votre résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, celui-ci a indiscutablement commis une faute, dont le préjudice en résultant pourrait en principe faire l’objet d’une demande d’indemnisation de votre part ; un tel préjudice ne sera pas toujours aisé à chiffrer et à démontrer.

Enfin, la jurisprudence a estimé que cette absence de retranscription de votre demande ne peut être sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale, sauf si les résolutions dont vous avez demandé l’inscription pouvaient être de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic, tel que cela a été jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, arrêt du 23 juin 2015, n° 14-13.473.

Cela étant, tel qu’indiqué aux termes de l’article 10 précité, le syndic n’en demeurera pas moins tenu d’inscrire cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En outre, la jurisprudence a déjà pu estimer que le syndic devait convoquer spécialement une assemblée générale supplémentaire (sans attendre l’assemblée générale de l’année suivante) avec l’ordre du jour sollicité et précédemment oublié (Cour d’appel de Paris, 14eme chambre A, 2 octobre 2002, n° 2002/05756).

A la différence des membres du conseil syndical, l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que seul un copropriétaire au sein de la copropriété peut être désigné en tant que syndic non professionnel.

Autrement dit, les ascendants ou descendants du copropriétaire ne sont pas autorisés à présenter leur candidature vous interdisant par conséquent de postuler à cette fonction.

Ceci étant dit, la décision de devenir syndic non professionnel ne doit pas se prendre à la légère afin d’une part d’éviter d’aggraver la situation et d’autre part de se retrouver responsable d’une gestion dont vous n’étiez pas à l’origine aux commandes.

Par conséquent, le copropriétaire qui souhaite devenir syndic non professionnel doit au préalable auditer la copropriété en commençant par contrôler les documents comptables ainsi que les relevés bancaires afin d’avoir l’assurance d’être en capacité de reprendre les comptes.

A cela, il faut également s’assurer d’être en mesure de reprendre la gestion courante de la copropriété nécessitant de disposer au minimum de la liste des copropriétaires, des lots leur appartenant et des tantièmes affectés en fonction des éventuelles clés de répartition existantes.

Ensuite, il faut que le syndic non professionnel dispose d’outils suffisamment performants pour tenir la comptabilité, produire les appels de fonds, tenir les assemblées générales afin de déterminer si les résolutions sont adoptées en vue de générer le procès-verbal.

L’ensemble de ces préalables impose une préparation qui dans l’idéal doit se faire au moins six mois avant la tenue de l’assemblée générale élective avec une expérience de membre du conseil syndical au moins d’un an.

Concernant à présent les sociétés d’assistance au syndic non professionnel, bien souvent elles vendent du rêve en affichant sur leur site internet de belles promesses qui en définitive se limitent à mettre à la disposition de leurs clients un logiciel plus ou moins mal fait.

Les assistances juridiques et comptables sont souvent médiocres avec des collaborateurs très peu formés qui n’apportent aucun soutien au syndic non professionnel.

C’est à ce titre que nous recommandons aux copropriétaires qui souhaitent devenir syndic non professionnel de suivre les formations dispensées par l’ARC Nationale afin de bien comprendre leurs obligations et connaître les différentes solutions d’assistance qui leur sont proposées.

Réponse :

De façon amiable, il vous est toujours possible de solliciter une indemnisation auprès du copropriétaire afin de financer la reprise de ces dégradations, en lui faisant adresser par le syndic un courrier en ce sens. Cela étant, une indemnisation spontanée par le copropriétaire ne constituera pas forcément l’hypothèse la plus courante.

A cet égard, il est possible que votre règlement de copropriété comporte une clause d’« aggravation des charges », qui stipule que le copropriétaire qui, par son action ou ses négligences, aggrave les charges communes, pourra se voir réclamer les frais supplémentaires ayant été engendrés.

Cela étant, cette clause ne peut être appliquée de façon unilatérale par le seul syndic.

La jurisprudence a en effet indiqué que la mise en œuvre de cette clause ne pouvait résulter que d’une condamnation judiciaire établissant la responsabilité du copropriétaire ; cf. sur ce point un arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, en date du 27 mars 2013, n° 12-13.012.

Indépendamment de l’existence de cette clause dans le règlement de copropriété, il est toujours possible d’engager la responsabilité civile délictuelle du copropriétaire, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La solution peut paraître malcommode et rendre illusoire toute tentative de réparation auprès du copropriétaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, rappelons par ailleurs qu’il est obligatoire d’engager une tentative de règlement amiable du différend, par le biais, par exemple, d’une conciliation ou d’une médiation. La conciliation est une procédure gratuite, ne requérant pas l’assistance d’un avocat, elle est menée par un conciliateur de justice, nommé par le président de la Cour d’Appel dans le ressort duquel il exerce. Cette procédure repose néanmoins sur la bonne volonté de chaque partie participante. Si l’une des parties ne se rend pas à la convocation ou qu’il est impossible de convenir d’un accord, le conciliateur rendra un procès-verbal de carence et la saisine du juge sera alors envisageable. Enfin, rappelons que pour les litiges inférieurs à 10 000 €, le recours à un avocat n’est pas obligatoire.