L’autorisation accordée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes peut-elle être transmise au copropriétaire acquéreur ?
Il y a quelques années, un copropriétaire avait sollicité en assemblée générale une autorisation pour procéder à l’ouverture d’un mur porteur dans son appartement.
L’assemblée générale lui avait donné cette autorisation mais les travaux n’ont jamais été réalisés. Ce copropriétaire a fini par vendre son appartement. Aujourd’hui, le nouveau copropriétaire souhaiterait bénéficier de cette autorisation pour procéder lui-même à cette ouverture de mur porteur.
Nous nous interrogeons sur la nature transmissible d’une autorisation accordée à un ancien copropriétaire.
Il s’agit au fond de déterminer si l’autorisation confiée par l’assemblée générale des copropriétaires a un caractère personnel.
C ’est-à-dire si cette autorisation est attachée au copropriétaire qui la sollicite ou bien si elle a un caractère dit « réel » c’est-à-dire quelle soit attachée au lot qui serait affecté par ces travaux.
La première vérification essentielle à réaliser consistera à lire attentivement la façon dont la résolution accordant l’autorisation a été rédigée. Il est possible, mais plutôt rare en pratique, qu’il ait été précisé que l’autorisation revêtait un caractère personnel et qu’elle ne pouvait donc pas être transférée.
En l’absence de précision particulière, il faut considérer que l’autorisation n’est pas attachée à la personne même du copropriétaire mais davantage au lot. La jurisprudence, en ce sens n’est pas très fournie mais l’on peut citer un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 1er avril 2004, qui a considéré que l’autorisation conférée par l’assemblée générale étant nécessairement attachée au lot considéré, elle se transmet à l’acquéreur.
D’autre part, cette autorisation ainsi conférée ne devrait pas davantage pouvoir être frappée de prescription faute d’avoir été exercée dans le délai de prescription de droit commun de 5 ans, applicable en matière de copropriété (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie lui-même à l’article 2224 du Code civil). Autrement dit, l’autorisation confiée par l’AG ne s’éteint pas suite à son « non-usage ».
Cela étant, sur ces deux problématiques, rien n’empêche l’assemblée générale de préciser aux termes de la résolution que l’autorisation ainsi confiée ne pourra être transmissible et qu’elle pourra être frappée de péremption passé un certain délai également à fixer en assemblée générale.
Il est même vivement conseillé de prévoir ces garde-fous.