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Réponse

Sachez que votre question est souvent posée à nos juristes.

Ceci étant, avant de répondre il est important de rappeler que légalement il ne s’agit pas d’un renouvellement de mandat mais même s’il est question d’élire à nouveau le syndic en place.

En effet, il est probable qu’il présente un nouveau contrat qui est probablement différent de l’ancien, impliquant qu’il ne s’agit pas d’un simple renouvellement mais bien de la nomination d’un syndic avec une nouvelle offre contractuelle.

Cette confusion est justement utilisée par le syndic en place afin de faire croire à l’assemblée générale qu’il s’agit tout simplement d’une routine administrative alors que dans les faits il est probable que le contrat prévoie d’autres modalités avec des variables revues à la baisse ou des tarifs de prestations complémentaires ou privatives plus élevés.

Par ailleurs, vous évoquez la question de la dispense donnée au conseil syndical en matière de mise en concurrence des contrats de syndics.

Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 oblige de porter à l’ordre du jour cette question.

Néanmoins, celle-ci doit être inscrite l’année précédant la fin du mandat du syndic et non à l’assemblée générale où ce dernier a été élu.

Voici donc la reproduction de la disposition :

« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. »

Cela est logique : comment l’assemblée générale peut se prononcer sur l’utilité ou non qu’a le conseil syndical à mettre en concurrence le syndic s’il n’a pas encore apprécié sa gestion de la copropriété.

Pour résumer, votre syndic n’a pas à rédiger la question : « Renouvellement de syndic » mais « Nomination du cabinet … ».

Et votre syndic n’a pas à inscrire la question de la dispense donnée au conseil syndical de mise en concurrence du syndic dans la même assemblée générale qui procède à l’élection du cabinet.

Comme toujours, restez vigilants !

Réponse

Je tiens tout d’abord à vous rappeler que conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, le syndic est tenu d’élaborer l’ordre du jour et le budget prévisionnel avec le conseil syndical.

Pour votre parfaite information voici les extraits des deux dispositions :

Ainsi, le syndic est tenu par la loi de se concerter avec le conseil syndical pour élaborer l’ordre du jour ne pouvant pas par définition le faire de manière unilatérale pour ensuite se contenter d’obtenir une validation de ce dernier ou d’éventuelles corrections sommaires.

Pour cela, il faut prendre la main en déterminant bien en amont avec le syndic une date de réunion consacrée à cette tâche en partant d’une feuille blanche afin de valider chaque question et résolutions qui en définitives seront présentées à l’assemblée générale.

Votre syndic a donc commis une faute lourde qui devra être rappelée au cours de l’assemblée générale.

Pour autant, sachez qu’au cours de cette réunion, les résolutions peuvent être modifiées.

Cela résulte de l’arrêt de la Cour de cassation 3^ème chambre du 15 avril 2015 n°14-13255 qui confirme qu’une résolution peut être amendée.

Ainsi, même si votre syndic a rédigé des résolutions en son sens, l’assemblée générale est libre de les réécrire en fonction du souhait des copropriétaires.

De plus, je vous conseille de prendre la présidence de l’assemblée générale. Ainsi vous pourrez gérer et mener les débats, laissant le syndic au mieux aux fonctions de secrétaire devant uniquement comptabiliser les voix et rédiger au fur et à mesure de l’avancée de l’assemblée générale le procès-verbal en lui rappelant gentiment (ou non d’ailleurs) qu’il n’a pas à prendre part aux échanges.

Je profite de votre interrogation pour vous préciser que l’article 211 de la loi ELAN a prévu la possibilité de vote par correspondance, néanmoins conditionnée à la publication d’un décret toujours en attente, mais qui ne devrait plus tarder.

Cette disposition prévoit que le vote « pour » donné dans le cadre du vote par correspondance se transforme automatiquement en vote « contre » si au cours de l’assemblée générale la résolution a évolué de manière « substantielle ».

Cette disposition lourde de conséquences implique une vigilance accrue du conseil syndical sur la résolution initiale présentée dans l’ordre du jour.

Dès la publication du décret, nous reviendrons plus en détail sur cette notion dans un article que nous publierons sur notre site internet.

En tout état de cause, vous avez à présent les éléments pour reprendre la main de l’assemblée générale.