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Récupération des impayés à partir des produits issus de la vente des parties communes
Question
Prochainement, la copropriété envisage de vendre la loge à un copropriétaire de l’immeuble. En tant que président du conseil syndical, j’ai demandé au syndic que les produits issus de cette vente et qui doivent être réparties auprès des copropriétaires de l’immeuble doivent au préalable être déduits des impayés de charges de chacun.
Le syndic m’a indiqué que cela n’était pas possible sachant que le syndic est tenu de remettre directement à chacun des copropriétaires sa quote-part du prix de vente de la loge indépendamment de l’existence de charges impayées.
Cette affirmation est-elle exacte ?
Réponse
L’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque des parties communes sont vendues, les produits générés se divisent de plein droit entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de leur lot et de la clé de répartition.
Aussi curieux que cela puisse être, ce même article précise que la part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est directement remise par le syndic, et ce indépendamment qu’il existe un impayé de charges.
Autrement dit, même si le copropriétaire est débiteur d’une somme à l’égard de la copropriété, le syndic est tenu de lui remettre l’intégralité de sa quote-part du prix de la loge sans pouvoir déduire ses impayés d’appels de charges.
Ceci étant, l’ordonnance « Copropriété » a modifié en profondeur la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant un nouvelle rédaction de l'article 16-1 qui prévoit désormais que la « part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. »
Les pouvoirs publics sont donc revenus sur le droit du copropriétaire débiteur de réclamer l’intégralité du versement de sa quote-part de vente de partie commune pour imposer au syndic qu’il déduise au préalable les appels de fonds impayés.
Cette nouvelle disposition concernera les ventes de parties communes réalisées postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance qui est fixée au 1er juin 2020.
Il est donc recommandé de reporter la décision de la vente de la loge à une date postérieure au 1er juin 2020.
Dans le cas où l’assemblée générale est déjà convoquée, rien n’interdit à l’assemblée générale de voter le principe de la vente de la loge en fixant un montant tout en précisant qu’il prendra effet le 2 juin 2020, permettant ainsi à la copropriété de bénéficier du nouveau dispositif.
Comment lire l’annexe comptable n°1 ? (émission vidéo)
Question : Mon syndic vient de m’envoyer la convocation d’assemble générale dans laquelle est jointe l’annexe comptable n°1 présentant le bilan financier de la copropriété. J’aimerais savoir comment la lire correctement.
Pour répondre à votre interrogation, une première vidéo de l’expert a été publiée et vous pouvez la visualiser à partir du lien suivant :
En parallèle, l’ARC publie un nouveau clip vidéo avec une approche plus ludique qui explique comment se présente l’annexe comptable n°1.
Les documents à joindre en annexe de l’ordre du jour de l’assemblée générale (émission vidéo)
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale. A ce titre, il a des droits et des obligations mais il doit être valablement représenté par une personne physique vis-à-vis des tiers notamment des fournisseurs et des copropriétaires.
En copropriété, c’est le syndic qui est l’unique représentant légal du syndicat des copropriétaires. En cas d’absence de syndic, le syndicat peut alors être confronté à un défaut de représentation préjudiciable.
Madame GUIHARD, vous êtes la Responsable du Pôle syndics bénévoles au sein de l’ARC, pouvez-vous nous dire comment la copropriété doit s’organiser si elle se retrouve sans syndic valablement mandaté par l’assemblée générale ?
Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents :
- dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tardé à convoquer l’assemblée générale annuelle ;
- dans le cadre d’une copropriété ne fonctionnant pas conformément à la législation notamment sans la tenue d’assemble générale annuelle seule habilitée à désigner le syndic.
Si une copropriété se retrouve dans l’une de ces deux situations quelles solutions ont les copropriétaires ?
Auparavant, il n’y avait pas le choix.
L’unique solution était la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance pour la mise sous administration provisoire (éventuellement judiciaire) de la copropriété pour pouvoir convoquer légalement une assemblée générale appelée à désigner un syndic.
Depuis la loi du 3 août 2015 qui a complété l'article 17 du 10 juillet 1965, s’il n’y a pas de syndic « légalement mandaté », un « simple » copropriétaire est désormais habilité à convoquer lui-même une assemblée générale appelée à désigner le syndic de l’immeuble (professionnel ou bénévole).
Attention cependant, il existe une exception à la convocation d’une telle assemblée générale par un copropriétaire : cette disposition n’est effectivement pas applicable dans le cas où une assemblée générale appelée à désigner le syndic se serait tenue et n’aurait pas (ou pu) statuer sur la désignation du syndic.
Y-a-t-il des règles importantes à respecter dans le cadre de cette assemblée générale amenée à désigner le syndic ?
Pour que l’assemblée générale soit incontestable, l’ordre du jour de cette première assemblée générale ne doit porter que sur la question de désignation du syndic dont la proposition de contrat de syndic doit être jointe en annexe de la convocation.
Bien entendu, l’assemblée générale doit respecter certains points, communs à la tenue de toutes les assemblées générales (ou presque) :
- En matière de convocation : délai légal de convocation (21 jours), modalités de notification (LRAR ou remise en main propre), convocation de l’ensemble des copropriétaires en respectant leur statut juridique ;
- En matière de tenue et d’animation : élection d’un bureau (le futur syndic ne pouvant être président de séance), le futur syndic ne doit pas détenir de mandat d’un copropriétaire absent souhaitant se faire représenter ;
- En matière de retranscription : rédaction et modalité de communication du procès-verbal avec retranscription et respect de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965.
Que se passe-t-il suite à cette désignation ?
Une fois cette première assemblée générale tenue, le cas échéant, il conviendra au syndic nouvellement désigné de convoquer une seconde assemblée générale amenée à statuer sur toutes les questions essentielles au bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires (vote d’un budget prévisionnel, élection des membres du conseil syndical, etc.), sur les questions obligatoires (montant du fonds travaux, assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, etc.) et bien entendu sur les autres questions particulières au syndicat (vote de travaux, etc.)
En résumé :
- Un copropriétaire peut convoquer lui-même une assemblée générale amenée à élire le syndic de l’immeuble ;
- L’ordre du jour ne peut porter que sur la question de désignation du syndic ;
- Cette assemblée générale doit respecter les mêmes règles qu’une assemblée générale ordinaire, l’urgence ne peut être invoquée.
Recommandations de l’ARC :
- Respecter bien les modalités de convocations et de tenue de cette assemblée générale et de notification du procès-verbal ;
- Convoquer une seconde assemblée générale pour valider les résolutions nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble rapidement ;
- Dans certains cas, et notamment quand la mobilisation des copropriétaires est nulle, la mise sous administration judiciaire reste l’unique solution à la remise en fonctionnement de la copropriété.
Si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, n’hésitez pas à contacter le Pôle Syndics Bénévoles au 01.40.30.42.82. et ce même si la solution de syndic non professionnel n’est pas envisagée.
Et si justement vous l’envisagez, avant de vous faire désigner, lisez le guide indispensable « Devenir syndic bénévole avec l’ARC »
https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc
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