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Réponse :

A titre liminaire, il est important de rappeler que seule l’assemblée générale peut prendre cette décision, comme l’affirme l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 19 novembre 1997. Il est donc impossible de déléguer cette décision au conseil syndical.

La décision concernant les modalités d’ouverture de porte devra donc se prendre en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix des membres du syndicat des copropriétaires.

Attention, il est mentionné à cet article « en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

La fermeture totale est caractérisée lorsque la porte de l’immeuble ne peut s’ouvrir par un mode à distance tel qu’un interphone, une télécommande.

Par ailleurs, si vous installez un digicode, son code doit être communiqué à tous les copropriétaires, médecin y compris.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 février 2004 (02-17.377) juge que si le système de fermeture permet une ouverture à distance, alors l’exercice de l’activité autorisée est réputé préservé.

Dès lors, il faut permettre la possibilité d’une ouverture à distance pour le cabinet médical, sauf à désactiver le digicode en journée ou en permettre la communication du médecin à ses clients.

En effet, si vous désactivez le digicode en journée (ce qui vous permettra d’éviter sa divulgation aux clients du médecin) la Cour de cassation en date du 20 décembre 2006 a jugé que la désactivation nocturne de 22h à 6h était compatible avec l’activité d’un médecin.

Par ailleurs, un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 février 2020 a jugé qu’une résolution qui refuse de désactiver le digicode pendant les heures de consultation et refusant d’installer une ouverture à distance a été annulée.

En conséquence, il faut trouver un équilibre entre la sécurité de la copropriété et l’exercice de l’activité autorisée par votre règlement de copropriété.

Réponse :

À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties communes (article 25b de la loi du 10 juillet 1965).

L’article 7 du décret du 17 mars 1967, prévoit que dans tout syndicat, il est tenu au moins une fois, chaque année, une assemblée générale. Néanmoins si vous ne pouvez pas attendre cette assemblée générale, il y a une dérogation qui provient de la pratique.

En effet, dans la pratique il était admis qu’un copropriétaire puisse solliciter du syndic une assemblée générale extraordinaire. Cependant, n’étant pas légalement encadré, le syndic ne faisait pas toujours droit à cette demande et demander des sommes exorbitantes au copropriétaire demandeur pour pouvoir tenir cette réunion.

L’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a entériné cette pratique, en créant un nouvel article dans la loi du 10 juillet 1965. Désormais l’article 17-1AA dispose : «  tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations ».

Ainsi, il est possible de demander en tant que copropriétaire au syndic de convoquer une assemblée générale pour que cette dernière vote sur une question relative aux droits ou obligations dudit copropriétaire. Il vous est donc permis de demander une assemblée générale extraordinaire pour être autorisé par l’assemblée générale à effectuer les travaux affectant les parties communes.

Le décret du 02 juillet 2020 a créé également un nouvel article faisant application de l’article 17-1AA, il s’agit de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967.

Il est alors prévu que votre demande de convocation doit également comporter la ou les questions que vous souhaitez inscrire à l’ordre du jour. Ces questions doivent être accompagnées d’un projet de résolution et le cas échéant des documents nécessaires pour la validité de votre question (les documents sont énumérés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967).

Il est également précisé que cette demande de convocation se fait à vos frais et comprend les frais d’organisation et les honoraires du syndic. Néanmoins, si d’autres copropriétaires veulent se joindre à votre demande, alors vous devez préciser la répartition des frais et honoraires du syndic. Si vous oubliez de joindre cet état de répartition, alors elle se fait à parts égales entre vous.

Dans les 15 jours de votre demande, le syndic vous informe du montant des frais prévisionnels et de ses honoraires.

Il a désormais l’obligation de convoquer l’assemblée générale dans le délai de 45jours suivant le paiement de ces frais et honoraires. Ce qui conditionne donc son obligation c’est le paiement des frais et honoraires.

Le décret du 02 juillet 2020 est venu modifier le contrat type du syndic et a inséré un nouveau point :

Réponse :

Le principe est la liberté de l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre. La seule limite à cette liberté est l’abus de majorité ou de minorité.

L’abus de majorité est défini par la jurisprudence (civ.3. 17 décembre 2014) comme étant caractérisé si une décision d’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Dès lors, pour qu’un abus de majorité soit constaté la décision adoptée ou rejetée doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Néanmoins, la jurisprudence a également considéré qu’un abus était constitué dès lors que la décision prise avait pour but de nuire à un copropriétaire (civ.3. 08 février 1989).

De même, la Haute juridiction a considéré que sont abusives les décisions inspirées par des préoccupations partisanes pour des refus d’autorisations opposés à des copropriétaires (civ.1.28 octobre 1964).

A contrario ne caractérise pas un abus, le fait de refuser d’autoriser a posteriori des travaux irréguliers même si cette situation date de plusieurs années (CA PARIS 15 novembre 2000).

Dès lors, il faut savoir pourquoi votre autorisation n’a pas été acceptée afin de considérer s’il s’agit d’un abus ou non. Si le refus est attaché à votre personne, il s’agit en effet d’un abus de majorité, si c’est parce que la pose de la climatisation que vous envisagez affecte les parties communes et est susceptible d’entrainer des nuisances sonores, alors il ne s’agira pas d’un abus de majorité.

Quoiqu’il en soi, en présence d’un abus de majorité, vous devez saisir la justice dans un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Vous devez démontrer en quoi ce vote constitue un abus, c’est à vous d’en apporter la preuve.  Si les juges relèvent qu’il s’agit bien d’un abus de majorité alors ils annuleront la résolution votée.

Ceci étant, les juges ne peuvent qu’annuler la résolution votée, ils ne peuvent en aucun cas prendre une nouvelle résolution. Comme l’indique un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 juin 2009 « il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale pour prendre à sa place des décisions en matière de gestion d’immeuble. »

Ainsi, ce n’est pas le juge qui va vous autoriser à effectuer ces travaux, cette question sera à poser de nouveau à la prochaine assemblée générale.