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Un syndic non-professionnel (ou bénévole) est une unique personne (physique ou morale) devant être désignée par l’assemblée générale.

Cela peut être :

• une personne physique, à partir du moment où elle est copropriétaire dans la copropriété, et ce même si elle n’est propriétaire que d’une cave ou d’un parking.
• une personnalité morale (société commerciale,  société civile immobilière, indivision) si celle-ci est aussi propriétaire dans l’immeuble. Ce sera le représentant légal de cette personne morale – gérant ou mandataire -  qui exercera la fonction de syndic.

L’une des questions revenant régulièrement est de savoir si ce syndic, doit être désigné sur la base d’un contrat de syndic devant être joint à la convocation d’assemblée générale ou non.

Si auparavant des doutes pouvaient être émis, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les choses sont claires. Cette obligation est en fonction de l’indemnisation (et/ou rémunération) ou non du syndic copropriétaire.

• Cas du syndic non indemnisé : syndic bénévole

Si le copropriétaire exerce sa fonction de syndic « gratuitement », on parle alors véritablement de « syndic bénévole ».

Dans ce cas, l’ordonnance du 30 octobre 2019 est effectivement venue modifier la loi du 10 juillet 1965 en venant  inclure à l’Article 18-1 A  la clause suivante en point IV  « Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type. »

Ainsi en cas de gestion véritablement bénévole, la présentation du contrat est  optionnelle, sachant que la durée du mandat, les dates de début et de fin de mandat sont de toute façon déterminées lors de l’assemblée générale et reprises dans le procès-verbal comme ci-après :

• Cas du syndic indemnisé et/ou rémunéré : syndic non professionnel

Par contre, si le copropriétaire exerçant la fonction de syndic est indemnisé ou rémunéré, on ne parle plus de syndic bénévole, mais plutôt de syndic non-professionnel.

Dans ce cas, il doit obligatoirement être élu sur la base d’un contrat de syndic-non professionnel devant être joint en annexe de la convocation d’assemblée générale.

Effectivement, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 26 mars 2015) précise que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic […]. »

En ce sens, seules les opérations identifiées dans le contrat comme facturables pourront l’être. Les autres ne pourront faire l’objet d’aucune facturation complémentaire. Ainsi, en cas de demande de rémunération (ou d’indemnisation),  il est essentiel pour le copropriétaire postulant à la fonction de syndic de joindre à la convocation d’assemblée générale ce contrat type de syndic non professionnel, dûment complété.

Le montant de son indemnisation devra également être indiqué dans la rédaction de la résolution inscrite au PV en plus de la durée de son mandat, de la date de début et de fin de mandat, comme ci-après :

En annexe du présent article, vous trouverez le modèle de contrat de syndic non professionnel prévu par décret, ainsi qu’une fiche explicative pour vous aider à le compléter.

 En cas de difficultés, n’hésitez pas à contacter notre Pôle syndics non-professionnels au 01.40.30.42.82. ou par mail à l’adresse suivante : syndicnonpro@arc-copro.fr .

Réponse :

Votre question suscite une analyse juridique, stratégique et sociale.

En effet, je tiens tout d’abord à vous indiquer que l’élection du président du conseil syndical ne se vote pas en assemblée générale des copropriétaires, mais bien dans le cadre d’une réunion spécifique du conseil syndical.

Et pour cause, le président représente le conseil syndical et non le syndicat des copropriétaires ni même l’assemblée générale.

Ce sont donc les seuls conseillers syndicaux élus qui doivent à leur tour élire un président en leur sein.

Conformément au parallélisme des formes, c’est également le conseil syndical qui peut révoquer le président de ses fonctions à tout moment.

Dans ce cas, il restera membre du conseil syndical, puisque son élection émane d’un vote de l’assemblée générale, mais perdra son statut de président du conseil syndical.

Ce point est important, car le conseil syndical n’est pas tenu de manière définitive par l’élection de son président.

Si ce dernier « ne fait pas l’affaire », il reste révocable à tout moment en procédant à l’élection d’un nouveau président du conseil syndical qui vaudra révocation de l’ancien.

Compte tenu du fait qu’il n’existe pas de règle légale, la révocation du président pourra également être validée par un vote lors d’une réunion du conseil syndical.

La règle à retenir est qu’il faudra réunir la même majorité pour la nomination et la révocation du président.

Par conséquent, l’élection du président du conseil syndical n’est pas risquée, puisqu’en cas d’abus de ce dernier, les membres peuvent « corriger le tir».

Par ailleurs, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical élit un président.

On peut donc considérer que la loi qui cite des dispositions impératives impose d’élire un président.

Ceci étant dit, aucune sanction n’est assortie, impliquant qu’il s’agit dans les faits plus d’une recommandation légale que d’une exigence.

La vraie sanction est que dans les faits la copropriété et le conseil syndical se privent de pouvoirs et de contrepouvoirs importants, notamment à l’égard du syndic en place.

Et pour cause, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 donnent des prérogatives importantes au seul président du conseil syndical.

C’est lui qui peut engager une action à l’égard du syndic en place, c’est lui qui peut réclamer judiciairement les pénalités de retard en cas de refus à remettre les documents demandés par le conseil syndical, ou encore c’est lui qui peut convoquer une assemblée générale.

Ainsi, nous vous encourageons à nommer un président et à rester vigilant s’il abuse de ses fonctions.

Ceci étant dit, c’est votre copropriété, c’est donc à vous de décider !