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Quelle est la valeur des réserves mentionnées au procès-verbal d'assemblée générale?
Question : Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?
Réponse :
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’est rédigé un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Ce procès-verbal doit contenir selon l’article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 « les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ».
Seules les réserves formulées par les opposants doivent être mentionnées sur le procès-verbal. Ainsi, la jurisprudence dans un arrêt de la Cour d’appel du 19 novembre 1985 juge que le procès-verbal ne doit pas comporter les réserves mentionnées par un copropriétaire qui vote « pour ».
Rappelons que le terme d’ « associés » concerne les associés d’une société d’attribution
C’est ainsi la première condition à remplir pour que le rédacteur du procès-verbal inscrive les réserves.
Ensuite ces réserves doivent porter sur la régularité de la décision. Par exemple, sur l’absence dans la convocation de contrat de syndic alors que l’assemblée doit se prononcer sur la désignation d’un syndic; ou le vote de la délégation du conseil syndical à la majorité de l’article 24, alors que cette décision doit être votée à la majorité de l’article 25.
En aucun cas, la régularité des délibérations sur laquelle l’opposant peut émettre des réserves ne sauraient concerner la discussion elle-même. Autrement dit, le syndic ne doit pas inscrire une réserve sur le fait que le débat était houleux et qu’il a duré deux heures.
Par ailleurs, il convient de noter que seules les réserves mentionnées au cours de l’assemblée générale sur la régularité d’une décision peuvent être prises en compte selon une réponse ministérielle en date du 17 septembre 1971. Cette réponse a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation en date du 23 novembre 2017 (16-25.125) : « les réserves des copropriétaires opposants sur la régularités des décisions qui doivent figurer dans le procès-verbal sont celles émises au cours de l’assemblée générale. Il ne peut s’agir de celles formulées dans une note adressée au syndic ».
Aussi, pour les copropriétaires votant par correspondance, la possibilité de mentionner des réserves ne semble pas ouverte, dans la mesure où ils votent en amont de l’assemblée générale. De plus, l’arrêté fixant le formulaire de vote indique que les copropriétaires doivent cocher les cases, et ne mentionne pas cette possibilité d’émettre des réserves sur la régularité de la décision.
Enfin, précisons que les réserves n’ont par elles-mêmes aucune conséquence juridique immédiate. Le copropriétaire opposant formulant une réserve devra contester judiciairement l’adoption de la résolution pour voir celle-ci annulée si son adoption est effectivement irrégulière.
La décision de constituer un syndicat secondaire doit-elle se prendre à l’assemblée générale?
Question : Nous avons l’intention de créer un syndicat secondaire, nous allons inscrire la résolution lors de la prochaine assemblée générale approuvant les comptes, notre syndic nous informe que cette décision ne sera pas valable. Pouvez-vous nous dire ce qu’il en est?
Réponse :
L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité de créer un syndicat secondaire en cas de pluralité de bâtiments ou d’entités homogènes, aux copropriétaires des lots concernés.
Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée spéciale.
Autrement dit, la loi prévoit qu’une telle décision se prend au cours d’une assemblée générale qui réunit que les copropriétaires concernés, et non au cours de l’assemblée générale.
D’ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de trancher cette question. Elle a jugé dans un arrêt en date du 08 juin 2006 n° 05-11.190 que l’assemblée générale n’a pas de compétence en la matière.
En l’absence d’assemblée spéciale, la constitution du syndicat secondaire doit être déclarée nulle.
Il conviendra donc de convoquer une assemblée générale spéciale avec uniquement les copropriétaires des lots concernés pour la constitution du syndicat secondaire. Cette assemblée générale répond au formalisme posé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Il appartient par principe au syndic de l’ensemble de la copropriété de convoquer cette assemblée spéciale, cependant, il a été admis, qu’un copropriétaire du futur syndicat secondaire pouvait a priori convoquer cette réunion s’il disposait d’un mandat à cet effet. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 08 novembre 2007 07/01400 a indiqué qu’aucune forme n’était exigée pour ce mandat.
Par ailleurs, nous vous rappelons qu’il faudra en plus effectuer une modification du règlement de copropriété puisqu’il suppose une modification de la répartition des charges.
Qui est responsable en cas de chute d’un tiers sur une plaque de verglas?
Question : Suite aux températures négatives, une plaque de verglas s’est formée sur le parking de la copropriété, le facteur a glissé sur cette plaque et souffre de nombreuses blessures. Qui est responsable de cette chute?
Réponse :
Le rôle du syndicat des copropriétaires est de veiller à la bonne administration et la bonne gestion de l’immeuble. Il dispose de la personnalité civile ce qui lui permet de pouvoir engager des actions judiciaires mais aussi d’être poursuivi judiciairement.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut être engagé sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1 du Code civil par les copropriétaires ou par les tiers lorsque le dommage est causé par une partie commune ou un élément d’équipement commun dont il a la garde.
Ce parking étant une partie commune de la copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre toutes les mesures nécessaires concernant sa garde et donc d’éviter les chutes sur le verglas.
Selon l’article 1242 alinéa 1 du Code civil « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes que dont on doit répondre ou que l’on a sous sa garde ».
Le facteur qui a chu devra cependant démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Notons par ailleurs que si le juge accorde des dommages et intérêts à la victime, tous les copropriétaires devront y participer à hauteur de leur tantième respectif.
Toutefois, si le parking constitue une partie commune spéciale, seuls les copropriétaires de cette partie seront redevables des dommages et intérêts accordés par le juge.
Un copropriétaire peut-il acquérir par prescription acquisitive un jardin partie commune à jouissance privative?
Question : Nous envisagions d’installer un potager dans le jardin partie commune. Néanmoins, un copropriétaire nous indique que ce bout de terrain est à son usage exclusif du fait de la prescription acquisitive, est-ce possible?
Réponse :
Les parties commune à jouissance privative sont définies à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 « les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ».
Autrement dit, le droit de jouissance est la possibilité d’utiliser à titre personnel et exclusif une partie commune.
Le droit de jouissance découle généralement d’une mention dans le règlement de copropriété, ou par une décision d’assemblée générale. Toutefois, il peut également s’acquérir par prescription acquisitive.
Un arrêt de la Cour de cassation en date du 24 octobre 2007 (06-19.260) a jugé « un droit de jouissance privatif peut s’acquérir sur des parties communes par usucapion ».
Cependant l’usucapion ou prescription acquisitive doit remplir les conditions fixées par l’article 2261 du Code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque, et à titre de propriétaire ».
Voyons ces conditions :
- continue et non interrompue : occuper le lieu en continue et non par intermittence;
-paisible : l’occupant ne doit pas avoir pris possession des lieux avec violence ou de manière illicite (par effraction);
-publique : se manifeste par des signes ostensibles de nature à être relevée à tous;
-non-équivoque : aucun doute ne doit subsister quant à la volonté de se comporter comme un propriétaire;
- à titre de propriétaire : se comporter comme un propriétaire.
Ces caractéristiques sont cumulatives.
Le délai de prescription commence à courir à partir du lendemain du jour où la possession remplit toutes les conditions susmentionnées.
Aussi, si le copropriétaire dispose d’une possession continue, non-interrompue, paisible, publique, non-équivoque et à titre de propriétaire, depuis plus de 30 ans, alors il a acquis la jouissance du jardin.
Dans ce cas, il ne sera pas possible de planter un potager sur cette portion de terrain.