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Le syndic peut-il élaborer seul l’ordre du jour sans consulter le conseil syndical?
Question : Membre du conseil syndical, voyant la date de l’assemblée générale arriver à grands pas, j’ai relancé plusieurs fois le syndic afin qu’une réunion soit organisée pour travailler ensemble sur l’ordre du jour. A ma grande surprise, j’ai reçu ma convocation à l’assemblée par la Poste, il y a peu.
Malheureusement le manque de préparation se ressent et les questions à l’ordre du jour ne permettent pas de voter tout ce que le conseil souhaiterait en termes de travaux.
Dans ce cadre y-a-t-il un risque d’annulation de l’assemblée ? La responsabilité du syndic peut-elle par ailleurs être engagée ?
Réponse : Le rôle du conseil syndical est d’assister et de contrôler le syndic. Ainsi, bien que le syndic ait le rôle de convoquer l’assemblée générale, un texte de loi prévoit que le conseil syndical doit intervenir dans l’élaboration de l’ordre du jour.
En effet, l’article 26 du décret du 17 mars 1967 alinéa 5 énonce : « L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. »
Dans un fonctionnement normal au sein d’une copropriété, vous avez donc raison le syndic doit proposer une réunion préparatoire avec le conseil afin de discuter de l’ordre du jour. A tout le moins, cette concertation peut résulter d’un échange de mails entre le syndic et le conseil syndical.
Le contrat de syndic traite d’ailleurs de ces réunions conseil syndical – syndic. Il est recommandé de se servir de la clause 7.1.3 du contrat afin de prévoir au moins une rencontre avec le syndic afin de préparer l’assemblée, et que celles-ci soit comprise dans le forfait.
Malheureusement, aucune sanction n’est prévue dans les textes en cas d’absence de concertation avec le conseil syndical.
Fort de cet élément, la jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer et a posé le principe selon lequel une absence de concertation avec le conseil syndical n’était pas un motif de nullité de l’assemblée générale en tant que tel : Cour de cassation troisième chambre civile, 1er décembre 2016 (n°15-26.559).
Ainsi dans votre cas vous n’avez pas la menace d’une possible action en justice en nullité qui pèse sur votre assemblée générale pour ce motif.
Vous ne pouvez non plus rien tenter contre votre syndic. Son manque de coopération pourra lui être reproché en assemblée et vos futures relations pourraient se tendre. Mais le syndic ne risque rien légalement.
Par contre vous avez à votre disposition une parade à ce genre de comportement. En effet, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à tous copropriétaires et au conseil syndical de faire inscrire une ou plusieurs résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Pour cela, il faut envoyer votre demande par lettre recommandée au syndic en ayant rédigé question et projet de résolution, et en joignant les documents nécessaires au vote.
Ainsi, pour la prochaine fois je vous invite à envoyer en amont de l’envoi de la convocation vos demandes de résolution au syndic sous cette forme. Il ne pourra alors pas l’ignorer et vos projets pourront ainsi être soumis à l’assemblée.
Qui doit envoyer le procès-verbal de l'assemblée générale et dans quel délai ?
Nous avons eu une assemblée générale il y a six mois qui a abouti à un changement de syndic, à ce jour nous n’avons pas reçu le procès-verbal. Aussi nous nous posons des questions qui doit envoyer le procès-verbal et dans quel délai ?
Conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs ».
Bien que l’établissement de ce procès-verbal soit obligatoire, aucun texte ne mentionne qui doit le rédiger.
Cependant, l’article 42 alinéa 2 de la loi dispose que la notification de ce procès-verbal est réalisée par le syndic. En cas de changement de syndic, il appartient à l'ancien syndic d’envoyer le procès-verbal.
Le syndic a un délai d’un mois pour notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants.
La notification signifie que le procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre électronique recommandée avec accusé de réception.
Il est précisé que cette notification doit être faite aux copropriétaires opposants ou défaillants.
En revanche, pour les copropriétaires présents et ne s’étant pas opposés à une résolution, le procès-verbal ne doit pas leur être notifié.
Plus encore, la loi n’exige pas la communication du procès-verbal aux copropriétaires présents et non opposants.
C’est la pratique qui a instauré la communication à ces copropriétaires. Cette communication est donc facultative et peut alors se faire par tout moyen.
Par ailleurs, comme indiqué précédemment le syndic a un délai d’un mois suivant la tenue de l’assemblée générale pour notifier ce procès-verbal.
La notification du procès-verbal ouvre le délai aux copropriétaires opposants ou défaillants de pouvoir contester une résolution ou l’assemblée générale.
Aussi, le défaut de notification du procès-verbal ne fait pas courir ce délai de deux mois pour pouvoir contester l’assemblée générale ou les résolutions résultant de cette réunion. Dès lors, c’est un délai de cinq ans suivant la tenue de l’assemblée générale qui est offert au copropriétaire pour contester la résolution ou l’assemblée générale.
Suis-je tenu de payer un appel de fonds dont l'avis ne pas été envoyé ?
Nous avons voté en assemblée générale le paiement du budget prévisionnel en quatre appels de fonds dont le premier devait être au 1er décembre 2021. A ce jour, nous n’avons pas reçu les appels de fonds, suis-je tenue de le payer ?
Le budget prévisionnel se vote en assemblée générale. Par principe et selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires versent au syndicat des copropriétaires des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer différentes modalités de versement par exemple en deux appels de fonds.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Le syndic organe d’exécution des décisions de l’assemblée générale doit effectuer les appels de fonds conformément aux décisions de l’assemblée générale.
L’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible. Cet avis peut avec l’accord exprès du copropriétaire être envoyé par lettre électronique.
Dès lors, ce n’est qu’à titre informatif que le syndic doit envoyer les appels de fond. Le paiement du budget prévisionnel est quant à lui exigible dès le premier jour de la quote-part fixée par l’assemblée générale.
Aussi, vous ne pouvez refuser de payer votre quote-part car vous n’avez pas reçu l’appel de fonds de la part de votre syndic.
Celui-ci sera alors en droit de vous facturer le coût de la mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), ainsi que les honoraires du syndic attenants à cet envoi prévus expressément au point 9.1 du contrat de syndic
L’acquéreur peut-il contester une résolution pour laquelle le vendeur s'est opposé au cours de l'assemblée générale ?
En tant que copropriétaire j’ai participé à l’assemblée générale. Deux semaines après j’ai vendu mon lot. L’acquéreur voudrait contester une résolution pour laquelle je suis opposant, est-ce possible?
A titre liminaire, il convient de rappeler que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une résolution en saisissant le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
En cas de vente d’un lot, c’est celui qui était copropriétaire au moment de l’assemblée générale dont l’annulation est demandée qui a qualité pour agir.
Précisons, que l’acquéreur n’obtient la qualité de copropriétaire qu’au moment où la vente a été notifiée au syndic conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.
Par ailleurs, il convient de soulever que l’action en contestation d’une résolution est une action personnelle, elle ne se transmet pas à l’acquéreur par la simple transmission de propriété. Elle n’est pas rattachée au lot.
Il faut alors mentionner dans l’acte de vente que l’acquéreur est subrogé dans les droits du vendeur par une clause expresse.
A défaut d’une telle clause, le nouveau copropriétaire ne pourra contester la résolution.
En présence d’une telle clause, il ne pourra contester que les résolutions pour lesquelles le copropriétaire vendeur s’est opposé. L’acquéreur ne pourrait donc pas contester une résolution adoptée pour laquelle le copropriétaire vendeur aurait voté « pour ».
En outre, rappelons que le délai n’est pas prorogé pour contester la résolution. Le délai ne part pas à compter de la vente. L’action doit être engagée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal. Quant à la notification du procès-verbal, elle doit être faite à la personne qui est copropriétaire au moment de l’envoi dudit acte, conformément à l’article susmentionné.
Enfin, rappelons qu’en cas de vente, il est toujours possible de donner une délégation de pouvoir à l’acquéreur pour qu’il vote en lieu et place du copropriétaire vendeur. Cependant, cette modalité de participation ne lui donnera pas plus de qualité pour agir en contestation, il faudra donc s’assurer que la subrogation est bien prévue dans l’acte de vente.