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Les honoraires de mutations doivent ils transiter par la comptabilité du syndicat des copropriétaires ?
Question : Je suis syndic non professionnel, j’ai perçu aux titres des honoraires de mutation (rédaction d’un état daté) un chèque de 150,00 € de la part du notaire. Faut-il que je l’enregistre dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, ou puis-je directement l’encaisser sur mon compte bancaire personnel ? Dans l’éventualité où ces honoraires doivent figurer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comment s’effectue l’enregistrement ?
Réponse :
Avez-vous présenté un contrat de syndic dans lequel figure une rémunération pour les états datés ?
En effet, rappelons que tout syndic (qu’ils soient professionnels, non professionnels, bénévoles) doit être détenteur d’un contrat de syndic type, défini par le décret du 26 mars 2015 modifiant l’article 18 -1 A de la loi 10 juillet 1965.
Celui-ci est signé entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, il doit obligatoirement être joint à la convocation d’assemblée générale, pour y être voté. Ce dernier mentionne dans son article 9-2 les frais et honoraires liés aux mutations imputables au seul copropriétaire concerné (art.10 de la loi du 10 juillet 1965).
Par ailleurs l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que soit notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour, « L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération. » Cet état n’est pas à confondre avec le relevé général des dépenses, c’est un document extracomptable que le syndic doit fournir. Ces frais sont par ailleurs visibles dans un grand livre que le conseil syndical peut se procurer auprès du syndic.
Dans l’hypothèse où ce contrat ait été validé en assemblée générale, ce mécanisme répond à un système hybride, d’une part il s’agit d’une charge du syndicat des copropriétaires puisqu’elle découle du contrat de syndic et d’autre part il s’agit d’une charge privative à la charge du copropriétaire vendeur.
Vous ne pouvez donc pas encaisser directement ce chèque sur votre compte bancaire personnel. La comptabilité doit retranscrire cette réalité juridique et faire apparaître dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires ces honoraires de la façon suivante:
1ére écriture : enregistrement de la facture du syndic :
2éme écriture : La facturation de l’état daté au copropriétaire vendeur :
3éme écriture : Réception du règlement de l’état daté
4éme écriture : le règlement des honoraires au syndic
La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?
Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel.
En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires.
Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour ?
Réponse :
Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.
Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.
Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.
L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.
Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel
La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.
Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.
Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1er janvier 2023.
Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.