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Syndicat de copropriétaires propriétaire d’un lot : A-t-il droit de vote en assemblée générale ?
Question :« Notre syndicat de copropriétaires possède deux lots privatifs dans la copropriété. En assemblée générale, le syndic considère que le syndicat des copropriétaires vote « pour » chacune des résolutions sur la base des tantièmes relatifs à ses lots, en a-t-il le droit ?»
Réponse : La réponse est clairement NON ! Le syndicat des copropriétaires n’a pas le droit de vote.
On se réfère ici à l’application stricte de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.
Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »
Ainsi, les majorités nécessaires doivent être calculées sans prendre en compte les tantièmes de copropriété dont le syndicat de copropriétaires dispose, et ce, à peine de nullité des résolutions prises.
Le syndicat ne peut donc pas voter et les tantièmes totaux devront être rabaissés : total des tantièmes – tantièmes des lots privatifs appartenant au syndicat.
Prenons l’exemple d’une résolution à la majorité 25 stricte si le syndicat dispose d’un lot privatif disposant de 150/1000 millièmes.
La majorité 25 sera acquise si la résolution obtient (1000-150)/2 +1, soit 426 millièmes et non si elle obtient 501 millièmes.
Comme vous le voyez cela peut changer beaucoup les choses. Et cette disposition est loin d‘être anodine car elle peut changer complétement le résultat d’un vote.
Vous le comprendrez si vous vous trouvez dans ce cas et que vous prenez en compte les tantièmes affectés au(x) lot(s) privatif(s) du syndicat, votre assemblée générale (ou une ou plusieurs résolutions prises) sera facilement contestable par un copropriétaire absent non représenté ou opposant dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?
Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel.
En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires.
Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour ?
Réponse :
Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.
Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.
Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.
L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.
Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel
La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.
Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.
Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1er janvier 2023.
Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.