Question :

«  Mon syndic nous a présenté une facture semestrielle de 120 euros pour la gestion des déclarations liées à la mutuelle du gardien de notre copropriété. Cette facture est-elle légale ?»

Réponse :

 

Pour répondre à cette question, il est important de prendre en considération la date de signature du contrat de syndic.

• En effet, si le contrat a été signé avant le 1^er juillet 2015, le contrat est alors régi par l’arrêté Novelli datant du 19 mars 2010.

Cet arrêté liste les tâches rentrant dans la gestion courante qui, par conséquent, ne peuvent pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

On retrouve dans le point 5 s’intitulant « gestion du personnel » les déclarations et paiements aux organismes fiscaux et sociaux.

• Par contre, si votre contrat a été présenté en assemblée générale depuis le 2 juillet, il doit répondre aux nouvelles obligations réglementaires du contrat type. On retrouve dans la « liste non limitative des prestations incluses dans le forfait » au point VI-23° « Les déclarations et paiements aux organismes fiscaux et sociaux ».

La mutuelle étant bien un organisme social, le syndic ne peut donc en aucun cas facturer trimestriellement les déclarations liées à cet organisme. Cela doit faire partie de sa gestion courante.

Cette facture est donc tout simplement illégale.

 

Par ailleurs, il est important de rappeler que l’obligation de mutuelle par les gardiens et employés d’immeuble émane d’un accord collectif du 6 décembre 2013 pour une mise en place obligatoire au plus tard le 6 juin 2015.

Le syndic était donc en parfaite connaissance de cette nouvelle obligation et devait donc prévoir si besoin dans ses honoraires de base s’il considère que cela entraîne une surcharge de travail.

 

 

Réponse :

 

Cette question va se poser dans beaucoup de copropriétés, puisque de nombreux gardien(ne)s embauchés dans les années 80 atteignent actuellement un âge qui leur permet de demander à partir en retraite.

 

Prenons un exemple de calcul des indemnités en retraite pour fixer les idées :

 

• Date d’ancienneté : 01/09/1983
• Date de rupture du contrat : 31/03/2016
• Salaire brut mensuel retenu[1] : 2 600 €

 

Le calcul de l’indemnité de départ en retraite est le suivant :

 

 

 

 

 

 

Le salaire brut retenu est prévisionnel lorsque l’on se place à plusieurs mois de l’échéance, et il est donc prudent d’arrondir l’indemnité prévisionnelle.

 

Il sera ainsi retenu dans le cas présent (peu d’augmentations prévisibles d’ici mars 2016) une indemnité prévisionnelle de 29 500 €. Il s’agit du montant brut qui sera versé au gardien.

 

S’agissant d’un départ volontaire en retraite, l’indemnité supporte les charges sociales et taxes sur les salaires comme n’importe quel élément de salaire :

 

 

 

 

 

 

Il convient de ne pas omettre l’indemnité de congés payés non pris et le prorata de la gratification de treizième mois, indépendants de l’indemnité de rupture.

 

Au sujet des congés, nous vous renvoyons à notre dossier : « Quid des congés payés non pris lors du départ du salarié du syndicat de copropriétaires ? ».

 

 

Un budget de 48 000 € paraît ainsi raisonnable dans le cas étudié pour un gardien de plus de 30 ans d’ancienneté.

 

Si une grosse copropriété avec un budget annuel de plusieurs centaines de milliers d’euros (et sans impayés) peut supporter une telle dépense, il n’en est pas du tout de même pour une copropriété plus petite ou pour une copropriété avec des difficultés de trésorerie.

 

Il convient donc, en effet, d’anticiper une telle dépense à l’avance.

 

Si les rapports avec le gardien sont normaux, le conseil syndical et/ou le syndic vont savoir bien à l’avance l’intention du gardien de partir en retraite, avant son courrier de signification pouvant intervenir à un mois seulement du départ[2].

 

Rappelons ici que l’employeur ne peut questionner « officiellement » le gardien sur ses intentions qu’à partir de l’âge de 65 ans, la mise à la retraite par l’employeur[3] ne pouvant pas intervenir avant l’âge de 70 ans.

 

Lorsque l’échéance est connue, il est donc conseillé de provisionner dès que possible la dépense liée au départ.

 

Pour reprendre notre exemple, l’assemblée générale pourrait décider à l’article 24 d’appeler les 48 000 € en une ou plusieurs fois en tant que provisions pour l’opération exceptionnelle du départ en retraite du gardien[4].

 

Terminons en précisant que le Conseil syndical peut demander le calcul prévisionnel ou réel de l’indemnité de départ en retraite à un contrôleur de comptes et de gestion spécialisé en gestion du personnel de copropriété[5].

 

 

 

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[1] Le salaire à prendre en considération est régi par les dispositions combinées des articles 16 et 17 de la convention collective.

[2] Délai de l’article 14 de la convention collective.

[3] Le cas de la mise à la retraite par l’employeur fera l’objet d’un autre article

[4] Il ne peut pas s’agir d’une dépense courante d’administration relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 ajoute les opérations exceptionnelles à la liste des travaux visés à l’article 44  du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

[5] Voir le II de : www.arc-copro.com/hers.

 

REPONSE :

 

Oui le syndic peut percevoir des honoraires sur les travaux votés par l’assemblée générale, il s’agit des travaux définis par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (hors  budget prévisionnel).

 

En application de l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 « les travaux mentionnées à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ». 

 

Par ailleurs, l’article 7.2.5. du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic (applicable obligatoirement aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1^er juillet 2015) précise que ces honoraires complémentaires doivent être votés lors de la même assemblée générale qui vote les travaux.

 

Mais il faut respecter un certain nombre de règles :

 

• Les travaux sont votés dans une résolution spécifique.

 

• Puis, dans une résolution séparée, les honoraires complémentaires du syndic font l’objet d’un vote à la même majorité que celle des travaux. Donc cela veut dire 2 choses : d’une part le syndic doit inscrire  à l’ordre du jour une question sur  celle des honoraires avec un projet de résolution et d’autre part, comme tout prestataire il doit joindre une  proposition de prestation détaillée à la convocation.

 

• L’assiette de calcul est le montant des travaux votés hors taxes.

 

• Il ne faut pas confondre le montant des travaux et le budget global des travaux. Le budget des travaux correspond à l’enveloppe des travaux et comprend : le  montant des travaux eux-mêmes, les honoraires de l’architecte, les honoraires du coordonnateur des travaux, le montant de l’assurance de dommage ouvrage. L’assiette de calcul est limitée au seul montant des travaux votés.

 

• Prévoir aussi un échéancier de paiement des appels de charges concernant ces honoraires sur travaux du syndic.

 

Quant à savoir si le montant de 5 % réclamé est acceptable, il faut pour cela déterminer quelle est la prestation effectuée par le syndic et négocier le montant des honoraires.