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Mise en concurrence des contrats de syndic
Question
Dans le cadre de la mise en concurrence des contrats de syndics, un cabinet m’indique qu’il ne peut pas prévoir une date d’échéance de mandat qui indique l’expression suivante : « Jusqu’à la prochaine assemblée générale », mais doit préciser une date fixe.
Or, notre assemblée générale ne se tient pas toujours à la même date, entraînant un risque qu’à la date de sa tenue il ne soit plus valablement syndic.
Ces affirmations sont-elles exactes ? Le cas échéant, comment éviter que l’on se retrouve en difficulté ?
Réponse
Votre syndic a tout à fait raison !
Le point 2 du contrat type réglementaire impose, d’une part, de préciser la durée de contrat de mandat qui ne peut excéder 36 mois (3 ans) et, d’autre part, de mentionner la date de début et de fin de mandat.
Cette disposition a été prévue afin d’éviter des contrats de mandat qui s’allonge dans le temps, surtout lorsqu’il était précisé la formule suivante : « Jusqu’à la prochaine assemblée générale qui approuve les comptes ».
Ceci étant, plusieurs remarques sont à faire :
- Il est important que le syndic dispose d’un mandat en cours de validité non pas lorsque l’assemblée générale se tient mais lorsqu’il la convoque. Ainsi, si vous constatez que le mandat de syndic arrive bientôt à échéance, il faudra lui demander de convoquer une assemblée générale, ne serait-ce que pour valider un nouveau contrat qui peut être présenté soit par celui en place, soit par un concurrent.
- Prévoir une durée de mandat de 18 mois plutôt que de 12 mois, laissant ainsi au syndic le temps de gérer la copropriété pendant un exercice et convoquer dans la foulée une assemblée générale.
- Si c’est le même syndic qui présente un nouveau contrat de mandat, faites en sorte que le nouveau contrat débute à la date de la fin du premier contrat. Cela évitera un chevauchement de contrat qui peut être source d’abus tarifaires, notamment avec un doublement de facturation : une première fois sur la base du premier contrat et une seconde fois sur la base du second contrat.
Comme on dit, gérer s’est prévoir !
Frais du logement de fonction à la charge du gardien d’immeuble
Question
Nous avons embauché un nouveau gardien dans notre immeuble qui, comme le prévoit la convention collective, bénéficie d’un logement de fonction.
Le syndic m’indique que la copropriété doit prendre en charge l’intégralité des frais qu’entraîne le logement (électricité, chauffage, eau…).
Nous aimerions vous interroger sur la réalité de cette affirmation.
Réponse
Cette affirmation est tout à fait erronée.
En effet, l’article 20 de la convention collective des gardiens et employés d’immeubles prévoit que c’est l’occupant du logement de fonction qui doit prendre directement à sa charge les frais de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’électricité et de gaz pour son usage personnel, à partir de compteurs posés aux frais du syndicat des copropriétaires.
L’eau froide est fournie gracieusement au gardien par le syndicat des copropriétaires.
S’il ne peut pas être installé de compteurs, ou si le titulaire des abonnements est le syndicat des copropriétaires, et si ce dernier fournit le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’électricité et/ou le gaz au gardien, alors ces fournitures constituent un salaire en nature qui est évalué forfaitairement selon l’article 23 de la convention collective, applicable chaque mois pendant toute l’année, que le gardien soit présent ou non dans le logement :
Avant l’embauche d’un nouveau gardien, il convient d’analyser la configuration de l’appartement de fonction afin de l’équiper le cas échéant des compteurs nécessaires.
En effet, pour ne donner qu’un exemple, payer les factures de l’électricité du logement revient entre 500 et 1 500 euros par an au syndicat des copropriétaires alors qu’il ne récupère que 98,40 € auprès du gardien.
Il convient donc de ne pas écouter votre syndic et de lui demander de bien vouloir faire son travail dans l’intérêt de son mandant qui est le syndicat des copropriétaires.