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SYNDIC BENEVOLE : qui, comment, pourquoi ? (émission vidéo)
Aujourd’hui de plus en plus de copropriétés souhaitent se gérer elles-mêmes sans passer par un syndic professionnel.
Madame Guihard, vous êtes la responsable du pôle Syndics Bénévoles au sein de l’association des responsables de copropriétés, pouvez-vous nous dire : qui peut être syndic bénévole pour gérer son immeuble et sous quelles conditions ?
L’une des conditions essentielles pour être syndic bénévole est d’être copropriétaire dans son immeuble.
C’est l’article 17-2 de la loi de 1965 qui le précise clairement.
Peu importe si vous êtes propriétaire d’un appartement, d’une cave ou d’un parking, vous devez tout simplement être copropriétaire.
De plus, vous pouvez être syndic en tant que personne physique, mais aussi en tant que personnalité morale, comme une SCI par exemple.
Vous voulez dire que le gérant d’une Société Civile Immobilière peut être syndic de son immeuble ?
Non, justement ! Beaucoup se trompent.
C’est la SCI qui doit être désignée syndic et non son représentant légal.
C’est la SCI qui est propriétaire et non son gérant.
La SCI sera désignée syndic et sera représentée par son gérant.
Autre exemple, un couple marié. Seul celui qui est copropriétaire peut être syndic bénévole, pas son conjoint !
Si les copropriétaires souhaitent gérer l’immeuble de manière collégiale- à plusieurs- comment cela se passe-t-il ? Est-il possible de désigner un groupe de personnes comme syndic ?
Non, le syndic est obligatoirement une seule et unique personne.
Un groupe de personnes ne peut pas être désigné syndic bénévole en assemblée générale comme on le voit parfois.
Par contre, le syndicat des copropriétaires peut opter pour la forme coopérative où en assemblée générale aucun syndic n’est désigné mais uniquement un conseil syndical. Son président sera alors le syndic de droit.
Cependant attention ! Dans ce cas, le président – syndic reste toujours responsable de la totalité de la gestion (administrative, comptable, technique) même si il peut trouver des appuis auprès des autres membres du conseil syndical.
Ce n’est pas une gestion véritablement « collective ».
En pratique, comment dois-je faire pour être désigné syndic bénévole de mon immeuble ?
Vous devez OBLIGATOIREMENT être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, plus précisément à la majorité absolue de l’article 25, 25-1 le cas échéant.
Vous devez être désigné pour une durée précise (au maximum 3 ans) en précisant bien dans le procès-verbal de l’assemblée générale la date de début et de fin de votre mandat.
La date de début de mandat est généralement le jour de l’assemblée générale qui vous désigne.
Vous devez être désigné sur la base d’un contrat de syndic non professionnel qui doit être joint à la convocation de l’assemblée appelée à vous élire (décret du 26 mars 2015).
Ce contrat est-il vraiment nécessaire dans le cas d’une gestion par un syndic non-professionnel ?
Oui, ce contrat est essentiel !
Il fixe votre éventuelle indemnisation pour la gestion de l’immeuble. Il rappelle vos droits et obligations en votre qualité de syndic.
Désormais, il peut vous être demandé dans le cadre de la procédure d’immatriculation de votre copropriété (obligatoire pour toutes copropriétés à usage d’habitation depuis le 1er janvier 2019).
En résumé, pour être syndic non professionnel de son immeuble, il faut :
- Etre copropriétaire.
- Etre désigné en assemblée générale par les copropriétaires sur la base d’un contrat de syndic qui doit être joint à la convocation.
- Etre élu pour une durée précise avec une date de début et de fin de mandat devant être indiquées dans le procès-verbal de l’assemblée générale et dans votre contrat de syndic.
Et bien entendu il faut avoir du temps à consacrer à la gestion de sa copropriété, être motivé et avoir le sens de la communication. Etre syndic n’est pas non plus une mission anodine, il faut en être conscient et responsable.
Pour aller plus loin
https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc
https://arc-copro.fr/librairie/la-cle-du-syndic-benevole
https://arc-copro.fr/librairie/etre-syndic-de-sa-copropriete-avec-larc
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Le syndic bénévole : Obligatoirement un propriétaire de « plein droit »
https://arc-copro.fr/documentation/le-syndic-benevole-obligatoirement-un...
Syndics bénévoles Le contrat type de syndic non professionnel : comment le compléter
Quelle est la durée maximale d’un mandat de syndic bénévole ? Peut-il être reconduit au-delà de trois années successives ?
La convocation de l’assemblée générale appelée à vous désigner syndic bénévole : des solutions aux blocages des syndics professionnels
N’hésitez pas à prendre contact avec notre pôle Syndic Bénévoles
au 01 40 30 42 82 ou par courriel syndicnonpro@arc-copro.fr
Les points à contrôler dans le contrat de syndic (émission vidéo )
Suite au décret du 26 mars 2015, un contrat type de syndic est imposé.
Monsieur Christophe Grand, juriste à l’ARC propose de nous indiquer les points à contrôler dans la proposition de contrat de syndic avant qu’il ne soit proposé à l’ordre du jour de l’assemblée générale amené à le désigner.
Le premier élément à contrôler est la durée du mandat.
Nous préconisons une durée de contrat d’un an avec des dates calendaires de prise d’effet et d’échéance précisées dans le contrat de syndic et en totale adéquation avec la durée indiquée.
Y-a-t-il des prestations particulières sur lesquelles il est nécessaire d’être particulièrement vigilant ?
Oui et ce contrôle est nécessaire pour éviter les clauses irrégulières et abusives des syndics.
La première prestation à contrôler est le nombre de visites de la copropriété à effectuer par le syndic. Il faut négocier un nombre de visites adapté. Elles ne doivent pas être insuffisantes et leurs durées doivent être précisées. Il faut exiger la présence du président du conseil syndical et la rédaction d’un rapport écrit relevant l’ensemble des points contrôlés.
La deuxième prestation à vérifier est l’extranet qui est un système dématérialisé permettant l’accès aux documents de la copropriété.
Dans la mesure où l’assemblée générale exonère le syndic de cette prestation, le montant de ses honoraires doit être minoré de son forfait de base.
Il en va de même pour la prestation d’archivage si la copropriété décide de recourir à une société extérieure. Là aussi le syndic doit minorer ses honoraires de ce montant.
Troisième point sur lequel il faut être vigilant : l’assemblée générale annuelle pour laquelle un forfait adapté doit être négocié avec une durée conforme aux « habitudes » de la copropriété pour minimiser les dépassements d‘honoraires. On constate précisément dans ce domaine de nombreux abus de la part des syndics qui calquent les heures d’assemblées avec les heures d’ouverture de leur cabinet alors que la plupart du temps les assemblées générales se tiennent au-delà de celles-ci.
Concernant la gestion des campagnes travaux, comment sont calculés les honoraires pouvant être perçus par le syndic ?
Si ce sont des travaux de maintenance qui relèvent du budget prévisionnel de fonctionnement, il n’y a pas d’honoraires à prévoir par le syndic. Par contre, le syndic peut prétendre à des honoraires spécifiques pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel. Cependant cela doit résulter d’une décision spécifique de la même assemblée générale qui vote les travaux.
Les honoraires de syndic doivent être calculés sur un pourcentage sur le montant hors taxe des travaux qu’il convient d’adapter au regard de la prestation qui est effectivement réalisée par le syndic.
Est-ce qu’il y a des abus sur certains points particuliers de manière récurrente ?
On constate des abus notamment en matière d’immatriculation initiale de la copropriété avec des montants d’honoraires qui sont disproportionnés. Certains syndics tentent également de facturer annuellement les mises à jour alors que les textes ne prévoient que la possibilité de facturation de l’immatriculation initiale.
L’autre abus régulier concerne les mutations. Lorsqu’un copropriétaire vend son appartement, le syndic –sollicité par le notaire - doit établir un état daté. On constate alors parfois des montants disproportionnés au regard de la prestation donnée. Certains autres syndics facturent ce qu’ils appellent un « pré état-daté » qui est une information préalable requise généralement par l’agent immobilier mais qui n’a aucune base légale.
En résumé, il faut être vigilant et notamment sur :
- la durée du mandat, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
- sur les prestations particulières ;
- sur le rajout de prestations qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015.
Il faut aussi retenir que ce qui n’est pas dans le contrat n’est pas facturable !
Il ne faut donc pas hésiter à se faire accompagner à l’analyse des propositions de contrats.
Pour aller plus loin
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L’assurance multirisques (émission vidéo)
Madame Oudot, agent général d’Assurances, pouvez-vous nous apporter des informations concernant l’assurance multirisques immeuble ?
Une copropriété est exposée à un certain nombre de risques qu’une assurance multirisques immeuble se propose de garantir.
Au même titre que votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez souscrire des garanties « dommages » (l’incendie, le dégât des eaux, le vol, le bris de glace) et une garantie responsabilité civile.
La loi ALUR du 24 mars 2014 impose que cette garantie responsabilité civile soit souscrite par tous les syndicats de copropriétaires. Cette garantie couvre les dommages que votre copropriété peut causer à des tiers. C’est l’exemple de la tuile projetée sur le véhicule d’un voisin un jour de grand vent.
Concernant les garanties dommages, ce n’est pas la loi mais le règlement de copropriété qui contraint le syndicat à assurer certains risques. Ces risques varient selon les règlements.
Un contrat multirisques n’est pas un contrat « tous risques ». Seuls les évènements mentionnés au contrat sont garantis. Les autres sont donc exclus.
Qui choisit l’assureur ?
Le syndicat des copropriétaires choisit son intermédiaire d’assurance et son contrat dans le cadre d’un vote en assemblée générale.
Par contre, c’est le syndic qui souscrira le contrat.
Comment est bâti le contrat et sur quelles bases ?
Un contrat multirisques immeuble, en tant que contrat d’assurance, se compose de conditions particulières et de conditions générales.
Les conditions particulières sont propres à votre copropriété. Vous y trouvez les données de votre résidence comme son adresse, sa superficie de bâti, la présence ou non d’activité commerciale et artisanale ou encore votre sinistralité sur les 24 ou 36 derniers mois, selon les compagnies. Il y figure également les garanties que vous avez souscrites.
Les conditions générales, elles, sont communes à tous les assurés. Elles déterminent les conditions d’application des garanties que vous avez choisies.
Si votre intermédiaire est spécialisé en assurances de copropriété, vous aurez un troisième volet que l’on appelle « l’intercalaire ». Ce sont des garanties supplémentaires aux garanties de base, comme, par exemple, la prise en charge des honoraires du syndic professionnel pour la gestion de certains sinistres ou la clause de connaissance de risque.
Cette dernière est importante. En cas d’erreur sur les conditions particulières, un sinistre pourrait ne pas être entièrement indemnisé. Avec cette clause, l’intermédiaire indique connaitre votre résidence et que, si erreur il y a, la « faute » ne vous est pas imputable.
Le sinistre sera donc réglé en totalité. Le contrat devra, bien sûr, être mis à jour par la suite.
Votre syndic est, normalement, en possession de ces trois volets et peut donc vous les communiquer.
En résumé :
- Des garanties « dommages » et une garantie responsabilité civile ;
- C’est le syndicat des copropriétaires qui choisit son assureur ;
- Un contrat d’assurance est composé de 3 volets : conditions particulières, conditions générales, garanties supplémentaires (intercalaires).
Pour aller plus loin :
https://arc-copro.fr/librairie/l-assurance-multirisque-copropriete-en-36-questions
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Les différents contrats d’assurance possibles en copropriété
Les syndics courtiers en assurance : que contrôler ?
https://arc-copro.fr/documentation/les-syndics-courtiers-en-assurance-que-controler
L’assurance multirisque immeuble peut-elle indemniser un dégât des eaux
strictement privatif ?
https://arc-copro.fr/documentation/lassurance-multirisque-immeuble-peut-...
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