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La question de la cotisation du fonds travaux doit-elle être forcement inscrite dans l'ordre du jour ?

Question: Lors de l’élaboration de la convocation de l’assemblée générale, le syndic a informé que la question de la cotisation des fonds travaux ne sera pas inscrite à l’ordre du jour, du fait que le taux est défini par la loi, à savoir 5% du budget prévisionnel.

En tant que Président du conseil syndical, je souhaiterais que cette question soit inscrite à l’ordre du jour, afin que l’on puisse en débattre avec les copropriétaires.

Puis-je imposer que cette question soit inscrite à l’ordre du jour ?

Réponse :

Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.

Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.

L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.

Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel

La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.

Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1^er janvier 2023.

Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.

Réponse de l'expert

Action

Comment faire cesser l’exercice d’une activité interdite par le règlement de copropriété ?

Question : Au sein de notre copropriété, un copropriétaire exerce une activité commerciale prohibée par le règlement de copropriété. En effet, une clause stipule « les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé. » Comment pouvons-nous procéder pour interdire l’exercice d’une activité commerciale?

Réponse : A titre liminaire, rappelons que les copropriétaires peuvent jouir librement de leur lot privatif, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Or, la destination de l’immeuble peut prévoir une limitation dans l’usage des lots. Ainsi, dans votre règlement de copropriété, il est stipulé « les appartements pourront être occupés que bourgeoisement; l’exercice d’activités libérales est cependant autorisé. »

Dès lors, il est clair que les activités commerciales sont prohibées.

Votre syndic, averti de la situation, doit d’abord mettre en demeure le copropriétaire de cesser immédiatement son activité commerciale non autorisée par le règlement de copropriété et d’utiliser son lot conformément aux dispositions dudit règlement.

Si le copropriétaire ne s’exécute pas, le syndicat des copropriétaires pourra engager une action judiciaire à l’encontre du copropriétaire récalcitrant pour obtenir le respect de l’affectation de son lot.

En droit français, il existe deux types de procédure : celle des référés (une procédure dite « rapide », mais pour laquelle les juges ne peuvent qu’ordonner des mesures conservatoires ou des mesures d’instruction; ou juger un litige qui ne présente pas de contestation réelle et sérieuse) ou celle dite au « fond » qui est la procédure classique.

Dans votre cas, une action judiciaire en référé est recommandée. En effet, la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 15 décembre 2015 (14-11.602), a relevé que l’exercice d’une activité de nature commerciale, alors que le règlement de copropriété n’autorise que les activités libérales, constituent un trouble manifestement illicite permettant au juge des référés de faire injonction au copropriétaire concerné de restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété.

Dans la décision susmentionnée, il n’est fait aucun doute quant à l’interprétation du règlement de copropriété, c’est la raison pour laquelle, le juge des référés a pu se prononcer sur cette demande formulée par le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas inverse, l’action judiciaire devra être engagée « au fond ». Très concrètement, les délais pour obtenir une telle décision seront plus longs. Il faudra nécessairement habiliter le syndic à agir en justice, par une décision d’assemblée générale.

En tout état de cause, la constitution d’avocat est obligatoire pour les deux types de procédure, c’est donc ce dernier qui vous conseillera sur la procédure à entreprendre.

Par ailleurs, il sera possible de demander au juge qu’il prononce une condamnation sous astreinte, c’est-à-dire une condamnation assortie de pénalités financières, si le copropriétaire ne s’exécute pas.

Et si le copropriétaire demande l’autorisation à l’assemblée générale d’exercer une telle activité? Dans ce cas, il devra demander une modification de la destination de l’immeuble, cette dernière se vote à l’unanimité des voix du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, il est quasiment impossible d’obtenir une telle modification puisque tous les copropriétaires doivent participer à l’assemblée générale et voter favorablement.

Réponse de l'expert

Action

L’accès par un lot privatif pour réaliser des travaux sur les parties communes

Question : Au cours d’une assemblée générale, nous avons voté la réfection des combles (parties communes) de notre copropriété. Cependant, le seul moyen pour y accéder est de passer par le lot privatif d’un copropriétaire. Ce dernier nous refuse l’accès, en a-t-il le droit?

Réponse : L’article 9 I alinéa 1 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. »

Cependant l’alinéa suivant énonce « les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ».

Autrement dit, si le principe du respect du droit de la propriété est bien rappelé dans le premier alinéa, le second prévoit une exception permettant d’intervenir dans un lot privatif.

Il conviendra de déterminer que le seul moyen d’accéder aux combles est de passer par le lot privatif et qu’il n’existe pas d’autres alternatives.

Aussi, vos travaux de réfection des combles ont été validés en assemblée générale, il conviendra alors au copropriétaire concerné après avoir reçu la lettre notifiant le début des travaux au moins 8 jours avant la date de commencement, de laisser l’entreprise pénétrer dans les lieux.

Il ne pourrait donc légalement s’opposer à cet accès. Cependant, force est de constater que dans la pratique certains copropriétaires récalcitrants refusent l’accès aux entreprises. Dans ce cas, personne ne peut entrer sans autorisation du propriétaire, à défaut cela s’apparente à une violation de domicile qui est une infraction pénale.

Il appartiendra alors au syndic de demander, par voie de requête, au président du tribunal judiciaire l’autorisation pour l’entreprise d’accéder au lot privatif pour effectuer les travaux préalablement votés en assemblée générale.

Le syndic pourra également demander la condamnation du copropriétaire réfractaire à payer le surcoût imposé par le retard dans l’exécution des travaux.

Le copropriétaire qui subirait le passage de l’entreprise par son lot, a le droit à une indemnisation en raison d’une dégradation du lot privatif qui résulterait d’un passage intempestif.

Réponse de l'expert

Action

Le syndic a-t-il le droit de m'adresser le procès verbal de l'assemblée générale en courrier simple ?

QUESTION A L’EXPERT

Question :

« Je suis allé à l’assemblée générale de ma copropriété. Je viens de recevoir le procès-verbal mais le syndic me l’a adressé en courrier simple et non en lettre recommandée avec accusé de réception. Est-ce légal ? »

Réponse :

Cela dépend.

Pour répondre à cette question, il faut partir de l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application de cet article, le syndic n’est obligé d’envoyer le procès-verbal d’assemblée en recommandé avec accusé de réception (c’est-à-dire de le notifier) qu’à deux catégories de copropriétaires :

Les copropriétaires opposants ;

Et

Les copropriétaires défaillants (c’est-à-dire ceux qui ne sont pas allés à l’assemblée générale et qui n’ont pas donné de pouvoir pour être représentés).

Il faut préciser qu’un copropriétaire opposant n’est pas obligatoirement un copropriétaire qui a voté « Contre » une décision adoptée, même si c’est le cas le plus souvent dans les faits.

En effet, si la majorité des copropriétaires a voté « Contre » et un seul a voté « Pour », le copropriétaire opposant sera celui qui a voté « Pour » car il aura émis un vote en opposition à la décision adoptée majoritairement par les autres copropriétaires.

Si nous faisons une interprétation stricte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, rien n’oblige le syndic à envoyer le procès-verbal aux copropriétaires qui ne sont pas opposant ni défaillants.

Dans la pratique, le syndic envoie le procès-verbal à cette catégorie de copropriétaires en lettre simple, ce qui est tout à fait souhaitable.

D’ailleurs, pour éviter des charges inutiles, il faut bien vérifier que le syndic n’adresse pas le procès-verbal en recommandé accusé réception à tous les copropriétaires mais seulement à ceux visés par l’article 42, alinéa 2.

En conclusion :

Vous êtes copropriétaire opposant : le syndic doit vous notifier le procès-verbal, c’est-à-dire vous l’envoyer en recommandé accusé réception ;
vous êtes copropriétaire défaillant (absent non représenté) : même obligation que pour le copropriétaire opposant ;
vous étiez présent à l’assemblée générale ou absent mais représenté et vous n’étiez pas opposant : le syndic pourra vous envoyer le procès-verbal en courrier simple.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

assemblée générale - notification du procès-verbal

copropriétaire - opposant

assemblée générale - procès-verbal

notification électronique

copropriétaire- défaillant

Est-ce que le recouvrement des impayés sera bloqué si l’assemblée générale n’approuve pas les comptes ?

Question : en cas de comptes non approuvés, mon syndic me dit que le recouvrement des impayés n’est pas possible, est-ce vrai ?

En théorie, cela n’est pas vrai, car les appels de fonds des charges courantes de l’année en cours sont basés sur le budget prévisionnel approuvé lors de l’assemblée générale ordinaire du précédent exercice (ou de l’exercice en cours lorsque le budget prévisionnel est réactualisé).

En conséquence, ces charges sont exigibles (généralement au premier jour de chaque trimestre, sauf si l’assemblée générale ou le règlement de copropriété en a décidé autrement).

Les charges devenues exigibles doivent être réglées, à défaut de quoi une procédure judiciaire peut immédiatement être engagée.

La procédure de « déchéance du terme » en est le parfait exemple. Introduite par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, cette procédure permet de condamner, à l’avance, un débiteur au paiement de toutes les charges à venir de l’année en cours (charges approuvées dans le cadre du budget prévisionnel) dès la première échéance de retard. En effet ces charges sont connues suite à l’approbation du budget prévisionnel par l’assemblée générale. Cette procédure permet donc, si le juge le décide, de réclamer des charges déjà connues avant leur date d’exigibilité (déchéance du terme de l’exigibilité).

Or l’approbation ou non des comptes ne remet pas en question l’approbation du budget prévisionnel. L’approbation des comptes déterminera cependant si la régularisation des charges est ou non exigible.

Cet appel de régularisation (part résiduelle entre les charges prévisionnelles et réelles) ne sera pas exigible tant que l’assemblée générale n’aura pas approuvé les comptes. La quote-part de régularisation des charges ne pourra donc être ni appelée, ni recouvrée sans que les comptes de l’exercice clos n’aient été approuvés.

Dans la réalité, la non-approbation des comptes par l’assemblée générale suscite la réflexion du juge, l’amenant parfois à conclure que la non-approbation des comptes est un problème de gestion qui impacte l’ensemble des charges, et bien que l’ensemble des charges prévisionnelles aient été approuvées en assemblée générale, certains juges hésitent parfois à condamner un débiteur à leur paiement en cas de non-approbation des comptes. C’est ainsi que le juge peut être amené à rejeter certaines demandes des syndicats de copropriétaires en cas de comptes non approuvés.

Ainsi, pour éviter que le juge ne rejette une partie des charges réclamées à un débiteur, le dossier d’assignation doit être particulièrement bien préparé avec l’avocat par le syndic, assisté du conseil syndical, en cas de comptes non approuvés.

Conclusions :

Si les impayés sont importants, rien ne doit justifier que le syndic n’engage pas les actions de recouvrement adaptées.
La présence d’impayés sur la copropriété ne doit pas non plus permettre à certains syndics de « forcer la main » aux copropriétaires pour approuver des comptes qui n’auraient pas été corrigés par le syndic conformément aux demandes du conseil syndical.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

charges - recouvrement

compte - approbation

charges - impayés

déchéance du terme

charges - régularisation

traitement des impayés

Comment obtenir du syndic le droit de consulter les opérations du compte bancaire séparé de notre copropriété ?

Question :

Dans quelle mesure puis-je imposer à mon syndic d'avoir accès à la consultation du compte bancaire séparé de la copropriété ?

Depuis ma demande du xx/xx, je relance le Syndic qui fait la sourde oreille sur ce point.

Réponse :

La loi du 10 juillet 1965 dispose dans son article 18-II :

« II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : (…)

d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix (…). Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. »

Le syndic n’a pas l’obligation de vous donner accès au site de la banque qui détient votre compte. Il a simplement l’obligation de mettre à la disposition du conseil syndical la copie des relevés dès qu’il les reçoit.

Il faudra ainsi vérifier à quelle date le syndic reçoit vos relevés de compte bancaire séparé et faire en sorte qu’un membre du conseil syndical passe au cabinet les chercher, si vous ne trouvez pas un autre arrangement (envoi régulier par email par exemple).

Afin de d’étudier les relevés de comptes communiqués par le syndic (ou mis à votre disposition à son cabinet), vous pouvez aussi lui demander la communication des bordereaux de remise de chèques ainsi que les ordres de virements.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

article 18 de la loi du 10 juillet 1965

conseil syndical - pouvoirs

relevé bancaire

À qui faut-il notifier le PV d’AG en cas de vente ? au vendeur ou à l’acquéreur ?

Question :

Bonjour,

Je suis syndic bénévole.

Je dois actuellement diffuser le PV de l’AG de notre copropriété. Or je sais que l’un des copropriétaires a vendu son appartement (j’ai été sollicité par le notaire pour l’état daté).

Cependant, je n’ai pas reçu de confirmation de la vente. A qui dois-je envoyer le PV de l’AG ?

Réponse :

Cela dépend des situations.

Lors de mutation de lots, le propriétaire vendeur reste propriétaire tant que la vente n’a pas été notifiée au syndic, en application de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 qui est d’ordre public (c'est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger). Avant cette notification, le syndic doit donc adresser le procès-verbal de l'assemblée générale au vendeur.

En pratique, la vente intervient chez le notaire. Si la vente est signée chez le notaire par exemple le 30 octobre, elle n’est pas opposable au syndic à cette date. Elle ne concerne alors que les « parties » au contrat de vente : c'est-à-dire le vendeur et l’acquéreur.

Il faut attendre la notification par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) pour que cela devienne opposable au syndicat des copropriétaires. Cette notification intervient quelques jours après la vente.

A savoir :

cette notification est faite par le notaire dans 99% des cas mais elle peut être faite aussi par le vendeur ou l’acquéreur ;
elle est faite au syndic ;
elle contient les indications suivantes :

le lot ou fraction de lot concerné par la mutation ;
le nom, prénom et domicile réel (ou domicile élu) de l’acquéreur.

Pour une personne morale il faut par ailleurs préciser :
- la forme juridique de la personne morale ;
- sa dénomination ;
- son siège social ;
- et l’organe qui la représente légalement ou statutairement (cf. article 32 du décret du 17 mars 1967)

A compter de cette notification en lettre RAR, l’acquéreur est officiellement copropriétaire et fait partie ipso facto du syndicat des copropriétaires, avec toutes les conséquences juridiques que cela implique. L’acquéreur devient notamment redevable de toutes les charges exigibles à partir de la date de la notification faite au syndic.

Cette notification est enregistrée dans le registre des copropriétaires (article 32 du décret du 17 mars 1967) que le syndic doit tenir à jour de toutes les notifications qui lui sont faites notamment en cas de mutation, mais aussi en cas de changement de domicile des copropriétaires, etc.

Qui a intérêt à faire cette notification ? Le vendeur (ou son notaire) car tant qu’il ne l’a pas faite, c’est lui est tenu du paiement de charges notamment. Dans notre exemple, si un appel travaux est fait pour une échéance au 1^er novembre et que la vente (intervenue le 30 octobre) n’a toujours pas été notifiée (selon les dispositions de l’article 6 du décret du 17 mars 1967), c’est auprès du vendeur que le syndic appellera la quote-part travaux.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

assemblée générale - procès-verbal

mutation - notification

assemblée générale - notification du procès-verbal

copropriétaire - vendeur

Le syndic a-t-il le droit de facturer des frais de photocopies en plus du forfait prévu au contrat type ?

Question :

Cette semaine la question posée à nos experts est liée à un article publié sur le même sujet (voir le lien en fin de réponse).

« Nous venons de recevoir la proposition de nouveau contrat de la part de notre syndic dans le cadre de la préparation de notre future assemblée générale.

Dans la partie de son contrat type portant sur les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire, apparaît une phrase indiquant qu’il facture les photocopies 0,25 € TTC.

A-t-il le droit de facturer le coût des photocopies ? »

Réponse :

La réponse est NON.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui a prescrit le contrat type et qui s’applique à TOUS LES SYNDICS depuis le 2 juillet 2015, est très clair sur ce point.

Ce décret distingue, entre autres, ce que votre syndic peut facturer au titre de son forfait, d’une part, et ce qu’il peut facturer au titre d’une rémunération complémentaire, d’autre part.

L’article 7.1.1. Contenu du forfait stipule : « Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire ».

Là, il n’y a aucun doute, les photocopies (« frais de reprographie ») font partie du forfait lorsqu’elles sont faites dans le cadre des prestations relevant du forfait (Exemple : envoi des convocations à l’assemblée générale, notification du procès-verbal, information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par affichage du procès-verbal dans les parties communes …).

Par ailleurs, l’article 7.2.1 du contrat type prévoit les modalités de rémunération des prestations particulières.

On peut y lire :

« La rémunération due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi. L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés ».

En aucun cas, dans ce paragraphe, nous ne retrouvons la notion de « reprographie ». Cela ne concerne que les frais d’affranchissement (ou d’acheminement).

Votre syndic ne pourra pas, par exemple, facturer des frais de photocopies d’un procès-verbal d’une assemblée générale « extraordinaire ».

Seules les prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l’objet de facturations supplémentaires et aucun frais de photocopie n’y est mentionné.

Rappelons que ce contrat type est un contrat « Tout-Sauf » et que rien de ce qui n’est pas prévu comme pouvant être facturé en plus du forfait ne peut l’être.

A ce sujet, nous vous renvoyons à note article : « Le contrat type de syndic est un contrat « tout sauf » qui limite la possibilité de facturer des prestations particulières ».

Réponse de l'expert

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factures litigieuses

Est-il légal de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte séparé pour trois ans ?

Question :

« Nous sommes une toute petite copropriété. Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue en octobre 2015, nous avons renouvelé le mandat du syndic professionnel. Nous avons également voté la dispense d’ouverture du compte bancaire séparé pour une durée de 3 ans. Est-ce légal ? Je croyais que toutes les copropriétés devaient obligatoirement être titulaire d’un compte séparé à leur nom ».

Réponse :

L’obligation dépend du nombre de lots constituant la copropriété.

Le principe est effectivement que toutes les copropriétés doivent bénéficier d’un compte bancaire séparé.

Mais, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il existe encore une exception à ce principe.

Les copropriétaires peuvent voter en assemblée générale une dispense d’ouverture de compte bancaire séparé lorsque le syndicat des copropriétaires comporte AU PLUS 15 LOTS à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Le vote de la dispense se fait à la majorité de l’article 25 et le cas échéant 25-1. Cela est prévu par l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965.

Il est important de préciser que la loi ALUR a cadré cette dispense. L’article 18-II précise en effet qu’en cas de dispense accordée par l’assemblée générale :

le syndicat de copropriétaires doit disposer d’un sous-compte individualisé ;
le syndic doit transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés bancaires périodiques dès réception ;
le syndic ne peut pas proposer de rémunération différenciée en cas d’autorisation de dispense ou non.

Par ailleurs, lorsque l’assemblée générale vote une dispense de compte séparé, elle doit impérativement fixer la durée de cette dispense. Cela résulte de l’application de l’article 29-1 du décret du 17 mars 1967 qui vient compléter l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965.

Ce même article 29-1 précise que la dispense est renouvelable et qu’elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic. L’ancien syndic ne pourra donc conserver sur son compte bancaire les fonds du syndicat des copropriétaires, dont il n’est plus mandataire.

Il convient de noter qu’une nouvelle assemblée générale peut décider de mettre fin à la dispense, à tout moment.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

compte bancaire séparé - dispense

article 18 de la loi du 10 juillet 1965

copropriété au plus de 15 lots

article 29-1 du Decret du 17 mars 1967

Lors de la dernière assemblée générale, des travaux de ravalement ont été votés et le syndic a demandé pour lui-même des honoraires de suivi de ces travaux de 5%. Est-ce normal ?

QUESTION

« Lors de la dernière assemblée générale, des travaux de ravalement ont été votés et le syndic a demandé pour lui-même des honoraires de suivi de ces travaux de 5%. Est-ce normal ? »

REPONSE :

Oui le syndic peut percevoir des honoraires sur les travaux votés par l’assemblée générale, il s’agit des travaux définis par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (hors budget prévisionnel).

En application de l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 « les travaux mentionnées à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic ».

Par ailleurs, l’article 7.2.5. du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic (applicable obligatoirement aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1^er juillet 2015) précise que ces honoraires complémentaires doivent être votés lors de la même assemblée générale qui vote les travaux.

Mais il faut respecter un certain nombre de règles :

Les travaux sont votés dans une résolution spécifique.

Puis, dans une résolution séparée, les honoraires complémentaires du syndic font l’objet d’un vote à la même majorité que celle des travaux. Donc cela veut dire 2 choses : d’une part le syndic doit inscrire à l’ordre du jour une question sur celle des honoraires avec un projet de résolution et d’autre part, comme tout prestataire il doit joindre une proposition de prestation détaillée à la convocation.

L’assiette de calcul est le montant des travaux votés hors taxes.

Il ne faut pas confondre le montant des travaux et le budget global des travaux. Le budget des travaux correspond à l’enveloppe des travaux et comprend : le montant des travaux eux-mêmes, les honoraires de l’architecte, les honoraires du coordonnateur des travaux, le montant de l’assurance de dommage ouvrage. L’assiette de calcul est limitée au seul montant des travaux votés.

Prévoir aussi un échéancier de paiement des appels de charges concernant ces honoraires sur travaux du syndic.

Quant à savoir si le montant de 5 % réclamé est acceptable, il faut pour cela déterminer quelle est la prestation effectuée par le syndic et négocier le montant des honoraires.

Réponse de l'expert

Mots clés associés

ravalement

honoraires - suivi travaux