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Comment entrenir la ventilation dans les immeubles ?(émission vidéo)
Comme chacun le sait, il est important de veiller à avoir une bonne ventilation des logements.
Un logement bien ventilé est généralement un logement agréable. Un logement mal ventilé (trop ou trop peu) peut rapidement devenir difficile à vivre, voire insupportable.
Madame Camille MOREL, bonjour. Vous êtes la Responsable du Pôle Energie/Rénovation de l’ARC et donc spécialisé dans ce domaine.
Pouvez-vous nous rappeler déjà comment fonctionne la ventilation dans un immeuble ?
Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque.
Cela dépend donc de l’année de construction.
On peut distinguer 3 catégories principales :
- Les immeubles d’avant 1930 où la ventilation des appartements n’existait pas en tant que telle (les occupants luttaient plutôt contre les fuites d’airs…). Seules des entrées d’air étaient requises dans les pièces où il y avait des appareils de combustion, et les conduits de fumées des cheminés ou des poêles servant à l’extraction des produits de combustion (CO2) participaient aussi à l’extraction de l’air humides.
- Les immeubles construits entre 1930 et 1969 où la ventilation des appartements était conçue par pièces principalement dans les pièces humides qui sont les salles de bains, les cuisines et les WC. Il y avait alors des bouches d’entrées d’air hautes et basse, appelées VH /VB. Ces bouches sont situées sur le mur de façades ou sur un conduit de ventilation si la pièce est située au milieu de l’appartement. Les conduits sont de type individuel ou de type collectif (shunt).
- Enfin les immeubles construits à partir de 1969 où la ventilation des appartements était conçue par balayage et de manière permanente. C’est à dire qu’il y a des entrées d’air dans les pièces sèches qui sont les chambres et les salons, elles sont situées sur les fenêtres par exemple, puis l’air passe sous les portes, qui doivent être détalonnées d’1 ou 2 cm, pour ce faire aspirer via les conduits de ventilation situés dans les pièces humides, qui sont donc les salle de bains, les cuisines et les WC.
Dans ces 3 cas de figure on parle de ventilation naturelle, mais seul le 3ème cas est efficace avec le principe de mise en mouvement de l’air entre les pièces sèches et les pièces humides.
A partir de 1972 la ventilation des appartements est mécanisée. On parle alors de VMC. Elle fonctionne sur le principe du balayage mais à l’aide d’un moteur situé en toiture et relié aux appartements par un système de gaines.
Quelles sont les conséquences d’une mauvaise ventilation ?
Lorsqu’un appartement n’a pas été conçu avec un système de ventilation efficace, les occupants font face à un mauvais renouvellement de l’air qui peut générer :
- des problèmes de condensation sur les murs mais aussi dans les placards, derrière les meubles, etc. ;
- par conséquent, la prolifération de champignons et des moisissures ;
- par conséquent, des troubles de santé comme des bronchites et rhinites, de l’asthme et des allergies
Comment améliorer la ventilation dans un immeuble ?
La seule manière d’améliorer la ventilation d’un ou des appartements est de créer le principe de mouvement d’air entre les pièces sèches et les pièces humides. Il s’agit donc de créer un système par balayage.
Il peut être conçu en mode naturel (l’air sera aspiré via des conduits de ventilation ou des conduits de fumés inutilisés, qui agissent comme un moteur naturel), hybride ou mécanisé avec un moteur.
Pour les appartements qui ont déjà été conçu avec un système de ventilation par balayage, il est possible d’améliorer la ventilation en ramonant les conduits, mais aussi il peut être envisagé de mécaniser les systèmes naturels s’ils ne sont pas assez efficaces.
Pour les appartements bénéficiant déjà d’un VMC, les travaux d’amélioration consistent plutôt à réduire les débits (surtout pour les VMC de 1er génération qui sont très forte) et à les asservir à l’hygrométrie des pièces, on parle alors de ventilation hygro. Ce système Hygro peut aussi être mis en place dans tous les cas présentés précédemment.
En résumé :
- Une bonne ventilation au sein de l’immeuble et des appartements est essentiel à la qualité de vie des résidents et à leur santé ;
- Le système de ventilation est lié au mode de construction d’un immeuble et des normes qui s’imposaient à l’époque ;
- Il existe deux types de ventilation : la ventilation naturelle et la ventilation mécanique contrôlée (VMC)
Recommandations de l’ARC :
- Connaître absolument l’année de construction de votre immeuble pour pouvoir déterminer le système de ventilation mis en place ou non ;
- Engager une réflexion pour soit créer un système de ventilation s’il n’existe pas ou améliorer et moderniser le système en place.
Si vous souhaitez en savoir plus notamment sur la VMC et les possibilités d’amélioration de celle-ci, n’oubliez pas le guide de l’ARC : «La ventilation des logements en copropriété». Un guide spécialement dédié à la ventilation naturelle sera bientôt disponible.
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Le renouvellement et la négociation des contrats de gaz et d’électricité (émission vidéo)
Bonjour Monsieur. Copropriété Services, la coopérative de l’ARC dont vous êtes le Directeur, a mis en place plusieurs services et outils pour obtenir des réductions significatives des tarifs de gaz et d’électricité :
- une plateforme permettant de mettre en concurrence des fournisseurs de gaz et d’électricité ;
- un service d’achats groupés.
Pouvez-vous nous rappeler la réglementation actuelle en matière de fourniture de gaz ou d’électricité ?
Actuellement, les copropriétés consommant plus de 150 MWh de gaz par an pour leur chauffage collectif sont obligées de souscrire une offre de marché auprès d’un des fournisseurs de gaz naturel et ne peuvent donc avoir accès aux tarifs réglementés administrés par la Commission de Régulation de l’Energie.
Il en est de même pour les copropriétés disposant de compteurs électriques d’une puissance supérieure à 36 kVA.
A partir de 2023, dans le cadre de la loi Energie et Climat du 08 novembre 2019, les tarifs réglementés de gaz seront supprimés.
Toutes les copropriétés et tous les copropriétaires (à titre individuel) devront disposer d’une offre de marché, dans le cadre d’un contrat privé, et ne pourront plus bénéficier de tarifs réglementés.
Est-il possible de négocier le prix du gaz et de l’électricité en copropriété ?
Pour les copropriétés, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres.
Pour ce faire, nous avons mis en place les sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC permettant de mettre en concurrence une dizaine de fournisseurs.
Cela a permis notamment aux copropriétés utilisant ce service de réduire de 15 à 20 % leur facture de gaz et d’environ de 10% celle de l’électricité (dans le cadre de la dérèglementation des tarifs mise en œuvre en 2014 pour le gaz et 2015 pour l’électricité). Lorsque l’on sait que le poste chauffage gaz ou électricité représente à peu près un tiers des charges de copropriété, ce sont donc des montants d’économies très importants.
Comment mettre en concurrence un contrat de gaz ou d’électricité à son arrivée à échéance ?
Les contrats sont à durée déterminée (1 à 3 ans).
A l’échéance du contrat, il est possible de le renégocier. Il faut alors faire une mise en concurrence.
Effectivement, les tarifs évoluent, en particulier les tarifs de gaz où l’on peut avoir des tarifs à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture internationale. Par exemple, des soucis du côté des fournisseurs de gaz (de Russie ou d’Ukraine par exemple) peuvent faire enflammer les prix.
Il est donc très important de procéder à une mise en concurrence même lorsqu’il y a un renouvellement de contrat à effectuer.
Aujourd’hui, les représentants de copropriétés, conseils syndicaux ou syndics non professionnels, ont donc deux options :
- soit mettre en concurrence plusieurs fournisseurs via les plateformes d’appels d’offres COPRO-GAZ et COPRO-ELEC. Dans ce cas, c’est la copropriété qui gère l’appel d’offres et qui sélectionne le fournisseur le mieux-disant ;
- soit faire appel à notre partenaire PLACE DES ENERGIES spécialisé dans les achats groupés. Dans ce cas, c’est le partenaire qui gère directement la consultation des fournisseurs et qui propose au final le mieux-disant à la copropriété qui en a fait la demande.
En résumé :
- Pour les copropriétés devant souscrire à une offre du marché, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres ;
- Elles peuvent soit directement mettre en concurrence les fournisseurs, soit faire appel à un spécialiste des achats groupés.
Recommandations de l’ARC :
- Procéder à une mise en concurrence des contrats de fourniture de gaz et d’électricité lors de leur mise en œuvre ou de leur renouvellement ;
- Vérifier que les offres prennent en compte toutes les composantes de la facturation (taxes, CTA, stockage, CEE) ;
- Choisir l’offre la moins disante du fait que la distribution du gaz naturel est assurée par un seul opérateur (GRDF)
Si vous souhaitez en savoir plus, n’oubliez pas le guide de l’ARC :
« Le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété » ou contactez directement Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.
Vous pouvez également avoir accès aux sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC en vous rendant sur le portail de l’adhérent : https://www.leportaildeladherent.fr/
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La sécurité électrique en copropriété: quelles sont les exigences minimales (émission vidéo)
Selon l’observatoire national de la sécurité électrique :
- sur 200 000 incendies d’habitation, 50 000 sont ont une origine électrique ;
- 3000 personnes sont victimes d’électrisation dont 40 décèdent chaque année.
Monsieur Pierre Cao Duc, consultant en travaux au sein de Copropriété Services, pouvez-vous nous dire quelles sont les exigences minimales s’appliquant aux installations électriques des parties communes des immeubles notamment s’il existe des normes particulières ?
Les installations électriques des parties communes vont de l’appareil général de commande, à un disjoncteur de branchement, jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (luminaires, radiateurs) en passant par les socles de prises de courant.
Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique. Elles varient en fonction de la date de construction ou de rénovation de l’immeuble.
- Pour les constructions neuves et les rénovations complètes réalisées après l’arrêté du 22 octobre 1969, c’est la norme NFC 15-100 qui s’applique.
- Pour les logements construits avant 1969, si aucuns travaux de réfection n’ont été effectués à ce jour, vous avez deux possibilités :
- Mettre aux normes NFC 15-100 les installations, solution onéreuse ;
- Réaliser uniquement des travaux visant à respecter 6 points de sécurité pour la protection des biens et des personnes
Quels sont ces 6 points d’une installation électrique à contrôler ?
- Au rez-de-chaussée ou en sous-sol, vous devez retrouver un appareil général de commande et de protection qui permet de couper facilement l’alimentation de toute l’installation électrique. Il doit être facilement accessible et bien entendu en état de fonctionnement.
- Dans le tableau électrique, vous devez retrouver un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre qui détecte les fuites de courant qui s’écoulent vers la terre. Il coupe automatiquement le courant pour éviter les chocs électriques.
- Toujours dans ce tableau, vous avez un dispositif de protection contre les surintensités. Les disjoncteurs et les fusibles protègent les conducteurs électriques de l’installation contre des échauffements anormaux du fait de surcharges ou de court-circuit pour éviter les incendies.
- A l’entrée du bâtiment, se trouve la liaison équipotentielle principale qui crée une connexion électrique entre tous les éléments du bâtiment et la prise de terre pour éviter les électrocutions.
- Pour éviter les électrocutions et les départs de feu, il est également essentiel de vérifier que les matériels électriques ne sont pas trop vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.
- Il ne doit pas y avoir non plus de conducteurs non protégés mécaniquement. Les fils doivent être mis sous conduits, plinthes, moulures en matière isolante pour éviter leur dégradation.
Y-a-t-il donc des exigences minimums ?
Oui, l’installation doit posséder au minimum :
- Un dispositif de coupure générale en tête de l’installation électrique, accessible uniquement aux personnes autorisées. Il est placé dans un local technique fermé à clef, dans des armoires ou coffrets fermés à clefs également.
- Un dispositif de protection différentiel ayant pour but de protéger les personnes d’éventuels chocs électriques.
- Une installation de mise à la terre complète.
Ces exigences s’appliquent-elles à tous les niveaux dans l’immeuble ?
Non, elles s’appliquent uniquement :
- Aux surfaces de circulation : hall d’entrée, couloirs, coursives, escaliers, etc. ;
- A la loge de gardien ;
- Aux locaux mis à la disposition collective des occupants : local vélo par exemple ;
- Aux locaux de vide-ordures, buanderies et séchoirs collectifs.
Ne sont pas concernés, les locaux des services généraux, les installations collectives de distribution de la téléphonie et d’internet, et les parties d’installation relatives à la distribution publique d’énergie.
En résumé :
- Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique primordiales pour la sécurité des biens et des personnes.
- 6 points de sécurité doivent être obligatoirement respectés.
- Une installation électrique doit posséder au minimum : un dispositif de coupure générale, un dispositif de protection différentiel et une installation de mise à la terre.
Recommandations de l’ARC :
- Vérifier que tous les éléments métalliques de la construction dont les canalisations d’eau, de gaz, de chauffage central sont correctement reliées à la borne principale de terre. Attention cependant en cas de remplacement des canalisations en plombs car cela entraîne un changement dans la sécurité des installations électriques. Il faut s’assurer que la continuité du circuit de terre est bien maintenue.
- En cas d’installation vétuste, faire contrôler les 6 points de sécurité par un électricien avant de se lancer dans une remise aux normes complète.
- Le local technique hébergeant les installations électriques doit être facilement accessible aux secours. Il est interdit d’y entreposer du matériel ou des objets.
Si vous souhaitez avoir plus de renseignements dans ce domaine obligatoire, n’hésitez pas à vous procurer le guide « Les réseaux électriques en copropriété ».
Mais vous pouvez également contacter M. CAO DUC à Copropriété-Services au 01.40.30.42.82 Il vous répondra par mail, téléphone ou sur rendez-vous.
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Est-il obligatoire de réaliser un diagnostic de la présence de plomb dans l’eau ?
De nombreux responsables de copropriété nous sollicitent pour connaître les obligations en matière de recherche de la présence de plomb dans l’eau du fait de ses conséquences sur la santé des résidents.
Question 1 : Quelles sont les copropriétés qui peuvent être concernées par la présence de plomb dans l’eau ?
Les copropriétés concernées sont celles qui sont équipées de canalisations en plomb, ce qui concerne plus particulièrement les bâtiments édifiés avant 1950, car ce métal était très utilisé dans la construction des canalisations d’eau potable.
La limite de qualité pour la teneur en plomb dans l’eau destinée à la consommation humaine a été abaissée de 25 microgrammes par litre à 10 microgrammes par litre le 25 décembre 2013.
Les prélèvements doivent être réalisés en journée, durant les heures habituelles d’utilisation des robinets normalement utilisés pour la consommation humaine (robinet de cuisine ou de salle de bain, douche …).
La teneur en plomb est renforcée si l’eau séjourne trop longtemps dans les conduits ou si la température de l’eau est trop élevée.
Question 2 : Quelles sont les conséquences sur la santé des personnes de la présence de plomb dans l’eau ?
En cas d’ingestion d’eau fortement polluée par du plomb, les enfants de moins de 6 ans peuvent attraper le saturnisme qui est une intoxication aigüe ou chronique au plomb attaquant le système nerveux. Les personnes âgées et les femmes enceintes peuvent également être affectées de plombémie.
Lors de la vente ou de la location d’un logement, il n’y a pas d’obligation d’établir un diagnostic, mais il est fortement recommandé d’y procéder, en particulier si des enfants doivent occuper le logement. La distribution impropre est une infraction et le propriétaire bailleur, par exemple encourt, des sanctions si la teneur en plomb dans l’eau n’est pas conforme à la réglementation.
Question 3 : Les recommandations de l’ARC
Pour les copropriétés comportant encore des canalisations en plomb, l’ARC recommande de réaliser périodiquement (tous les 5 ans) un diagnostic d’évolution du taux de présence du plomb dans l’eau. Si ce diagnostic révèle une présence supérieure au seuil de 10 microgrammes par litre, il est conseillé de faire une contre-expertise pour s’assurer que les prélèvements ont été correctement réalisés dans plusieurs logements répartis sur les différents niveaux de l’immeuble.
Si le taux élevé de plomb dans l’eau est confirmé, la copropriété doit étudier dans un premier temps les solutions de traitement calcocarbonique de l’eau permettant en particulier de réduire son agressivité vis-à-vis des canalisations provoquant la dissolution de plomb dans l’eau.
Si cette première démarche n’est pas suffisante, la copropriété doit engager des études de remplacement des canalisations de distribution d’eau à l’intérieur de la copropriété, à la fois dans les parties communes et les parties privatives. La décision d’engager les travaux se vote aux articles 25 et 25-1. Il est fortement recommandé de procéder au remplacement en même temps des canalisations des parties communes et privatives afin d’éviter des phénomènes d’électrolyse.
Contrairement aux réseaux publics, le remplacement des canalisations en plomb n’est pas obligatoire dans les parties communes ou privatives des copropriétés, mais c’est la seule solution qui permette de garantir en permanence l’absence de plomb dans l’eau du robinet et donc de préserver la santé des résidents.
Toute demande d’assistance peut être sollicitée en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr ou en téléphonant au secrétariat de Copropriété >Services au 01 40 30 42 82.
Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur
Quelle TVA pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur
Question :
« Je souhaite faire appel à un prestataire pour l’installation de répartiteurs de frais de chaleur dans ma copropriété. J’ai sous les yeux plusieurs devis mais je me pose des questions concernant la TVA que le prestataire doit appliquer. En effet selon les devis, celle-ci est tantôt de 5,5 %, tantôt de 10 % ou 20 %, qui dois-je croire ? »
Réponse :
Installer des répartiteurs de frais de chaleur (ou des compteurs individuels d'énergie thermique) donne droit à une réduction du taux de TVA mais uniquement sur une partie de la prestation de pose-location-entretien-relève :
- TVA à 5,5 % pour la partie pose et entretien ;
- TVA à 20 % pour la partie location et relève.
Voilà les éléments juridiques qui permettent de l’attester :
Extrait du Bulletin Officiel des Finances publiques :
« La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % de TVA sur les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, ainsi que sur les travaux induits qui leur sont indissociablement liés (…)
II. Équipements et prestations éligibles au taux réduit de 5,5 % :
Les travaux d'amélioration de la qualité énergétique portent sur la pose, l'installation, l'entretien et la fourniture des matériaux, appareils et équipements mentionnés au 1 de l'article 200 quater du CGI (Code Général des Impôts), sous réserve que ces matériaux, appareils et équipements respectent les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales fixés par l'article 18 bis de l'annexe IV au CGI dans sa rédaction issue de l'arrêté du 29 décembre 2013 ».
Article 18 bis de l’annexe 4 du Code Général des impôts (CGI) :
« La liste des équipements, matériaux et appareils mentionnés au 1 de l'article 200 quater du code général des impôts est fixée comme suit : (…) 2° Appareils installés dans un immeuble collectif : (…), compteurs individuels d'énergie thermique et répartiteurs de frais de chauffage »
Cependant, avant de choisir un devis, pensez à bien relire nos articles sur ce sujet, notamment :
- « Répartiteurs de frais de chauffage : démêler le vrai du faux » www.arc-copro.com/51id ;
- « Enquête sur l’individualisation des frais de chauffage et répartiteurs » : www.arc-copro.com/s8w6.
ALERTE aux faux labels : comment choisir efficacement une entreprise RGE ?
ALERTE aux faux labels : comment choisir efficacement une entreprise RGE ?
« Dans le cadre de travaux que nous devons réaliser pour notre copropriété, nous devons choisir une entreprise « RGE » pour bénéficier de certaines aides. Cependant nous avons entendu dire que certaines entreprises utilisaient cette mention « RGE » sans être reconnues par les organismes financeurs… Comment s’y retrouver sans se tromper ? ».
Réponse :
Cela fait en effet plusieurs semaines que les organismes de qualification Qualibat, Qualifelec et Qualit’Enr lancent des alertes sur une recrudescence de l’usage abusif de la mention « Reconnu garant de l’environnement (RGE) » par des entreprises qui, en réalité, n’en sont pas détentrices.
Outre que les travaux risquent de ne pas être réalisés selon les règles de l’art par ces entreprises, cette usurpation de la mention RGE peut avoir de lourdes conséquences pour :
- les particuliers qui souhaitent profiter des avantages financiers comme le CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique), l’éco-prêt à taux zéro (écoPTZ) individuel et les CEE (certificats d’économie d’énergie) ;
- les copropriétés qui souhaitent bénéficier des CEE (Certificats d’économie d’énergie) ou de l’éco-prêt à taux zéro collectif.
Un certain nombre d’entreprises référencées par Copropriété-Services, la coopérative technique de l’ARC, sont reconnues RGE. Vous trouverez leurs coordonnées sur la plateforme d’appels d’offres COPRO-DEVIS ainsi que leur accréditation (qualification ou certification) RGE.
N’hésitez pas à les consulter, vous aurez ainsi la garantie qu’elles disposent bien de la mention RGE et que leur certificat ou qualification comporte un numéro de Siret, le champ des travaux concernés par le la mention RGE et une période de validité de cette mention (deux ou 3 ans en règle générale).
Vous pouvez également vérifier qu’une entreprise est bien RGE en consultant le site www.renovation-info-service.fr où sont recensées toutes les entreprises RGE.
Concernant les nouvelles obligations d’avoir à passer par des entreprises RGE, nos lecteurs peuvent utilement se reporter à l’article publié sur notre site internet à l’adresse suivante : www.arc-copro.com/1ak5
Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?
Peut-on assurer la téléalarme des ascenseurs par une liaison GSM ?
Question :
« Bonjour, notre copropriété est équipée de 4 ascenseurs. Nous avons donc 4 abonnements de « téléphone fixe » pour la téléalarme.
Est-il possible de faire passer les appels de téléalarme par une ligne portable pour faire des économies ? ».
Réponse :
Tous les ascenseurs sont dotés d’une liaison de téléalarme réalisée à partir d’une liaison filaire et d’un abonnement auprès d’un opérateur du fixe (Orange en règle générale). Certains disposent également d’une liaison de télésurveillance qui n’est pas obligatoire, mais qui peut être à l’origine de mauvaises surprises comme nous avons pu le relater dans nos articles vous alertant sur les surfacturations générées par les lignes ayant un numéro commençant par le préfixe 0811 :
- contrôlez le tarif des lignes de télésurveillance. Attention aux numéros surtaxés !
- alerte aux tarifs surtaxés des lignes téléphoniques de télésurveillance le cas Kone :
Le coût moyen annuel d’une liaison de téléalarme filaire est constaté actuellement autour de 300 € (abonnement plus communications), montant à multiplier éventuellement par le nombre d’ascenseurs équipant la copropriété.
La question que si pose souvent, porte en effet sur la possibilité de remplacer la ligne fixe par une liaison GSM, c’est-à-dire par onde radio à l’instar du réseau qui permet de communiquer avec les téléphones portables.
Sur le plan technique, cette solution consiste à installer une base d’appels dans le local technique de l’ascenseur (ou à proximité s’il est nécessaire de la dégager de tout obstacle de transmission) et de souscrire un abonnement auprès d’un fournisseur mobile.
Une base d’appels coûte en moyenne 700 € et un abonnement GSM est inférieur à 10 € par mois soit 120 € par an. Si la copropriété est dotée de plusieurs ascenseurs, il peut même être envisagé de regrouper 2 ou 3 ascenseurs sur le même contrat.
Dans le cas d’une copropriété équipée d’un seul ascenseur, le retour sur investissement de cette solution de GSM se fait au bout de 4 ans. Dans le cas où plusieurs ascenseurs peuvent être regroupés sur un même investissement, il est évidemment plus court.
Pour toute demande d’informations complémentaires, vous pouvez vous adresser à Copropriété Services au 01 40 30 42 82 ou envoyer un mail à coproservices@arc-copro.fr.