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Réponse :

La loi précise à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : « L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I »  

L’ordre du jour doit donc contenir des questions, les projets de résolutions afférents et un certain nombre de documents obligatoires.

Il y a un grand absent dans ces textes : les majorités de vote.

Il faut donc aller chercher une réponse ministérielle n°30070 JOAN du 11/12/1995 qui expose « qu’aucune disposition n’interdit de faire figurer dans la convocation aux assemblée générales la règle de majorité applicable pour chaque résolution qui sera soumise au vote ».

A contrario, aucun texte ne prescrit d’indiquer les majorités de vote. Il y a une certaine liberté en ce domaine.

La jurisprudence va même plus loin, la nullité d’une résolution n’est pas encourue lorsque la majorité indiquée dans la convocation n’est pas la bonne mais que le vote est acquis en application de la majorité légale (CA Orléans, 23 janvier 2012, n°10/03575).

Il ressort donc de tout cela que les copropriétaires ne sont pas liés par les majorités indiquées par le syndic dans la convocation.

Lors de l’assemblée générale, le président de séance doit veiller à ce que le syndicat vote sur toutes les questions inscrites à l'ordre du jour, il doit indiquer si la résolution est adoptée ou non et a quelle majorité.

C’est donc le président de séance qui naturellement a le pouvoir de modifier les majorités indiquées dans la convocation.

Dans votre cas, la majorité légale pour des travaux affectant les parties communes est la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de votre assemblée générale, il suffira donc que le président de séance corrige la majorité, en expliquant aux copropriétaires l’erreur qui a été faite.

La résolution ne risquera alors pas la nullité en justice pour erreur sur la majorité de vote.

Si le remplacement d’un membre du conseil syndical est autorisé, il est toutefois très encadré et répond à des critères déterminés.

En effet, conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967 :

- les membres suppléants doivent être désignés par l’assemblée générale selon la même majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965 avec la possibilité d’une passerelle, article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : si la désignation emporte un tiers des voix, il peut être procéder immédiatement à un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés).

-les membres titulaires doivent cesser définitivement leur fonction de membre du conseil syndical

- le remplacement se fait par ordre d’élection s’il y a plusieurs suppléants.

Autrement dit, votre qualité d’époux d’un membre titulaire du conseil syndical ne permet pas à elle seule de vous permettre de remplacer votre femme aux réunions.

En effet, si l’assemblée générale a un pouvoir souverain pour désigner les membres du conseil syndical, cela signifie que seule la désignation des membres (titulaires ou suppléants) émanant de l’ensemble des copropriétaires est valable.

Dès lors, on ne peut donc contourner l’assemblée générale pour devenir suppléant, même si sa femme est membre du conseil syndical. C’est une désignation personnelle.

Ainsi, la seule possibilité pour remplacer votre femme au conseil syndical, serait que l’assemblée générale décide d’élire des membres suppléants au conseil syndical.

Puis d’être élu par l’assemblée générale, ensuite que votre femme cesse son mandat de conseiller syndical.

Enfin que vous soyez le premier en cas de pluralité de suppléants pour la remplacer.

Il n’y a donc pas de qualité « d’adjoint » accordé à un copropriétaire qui viendrait suppléer en cas de besoin ponctuel, un conseiller syndical.

Néanmoins, une autre alternative s’offre à vous, qui n’est ni prévu par la loi, ni par le décret mais qui émane de la pratique : il s’agit de représenter votre femme au conseil syndical.

Pour cela, il faut dans un premier temps vérifier que votre règlement de copropriété, le règlement du conseil syndical (s’il en est doté d’un) et les délibérations des assemblées générales antérieures n’ont pas voté l’interdiction d’une représentation d’un membre du conseil syndical.

Ensuite, il faut savoir qu’une représentation permanente ne sera pas valable. En effet, cela équivaudrait à détourner le choix de l’assemblée des copropriétaires pour l’élection du conseiller syndical. Or, comme nous l’avons indiqué précédemment, l’assemblée générale est souveraine dans le choix des membres du conseil syndical.

N’oubliez pas que vous représenterez votre femme, vous agirez donc en lieu et place de votre femme, vous devrez donc vous conformer à ses instructions éventuelles.

Enfin, rappelons que la désignation des membres suppléants au conseil syndical est fortement recommandée, car si un quart des sièges du conseil syndical est vacant, il ne pourra plus assurer sa mission d’assistance et de contrôle de gestion du syndic, conformément à l’article 25 du décret du 17 mars 1967.

Question : le recours à une abréviation pour le titulaire du compte bancaire séparé est-elle juridiquement admissible ?

Réponse : NON.

De nombreuses conventions se contentent d’indiquer comme titulaire du compte bancaire séparé « SDC ». Or, ce sigle peut aussi bien désigner le syndicat des copropriétaires, que le syndic de copropriété.

Il convient donc d’exiger que le titulaire du compte bancaire séparé figure en toutes lettres avec sa dénomination (si l’immeuble en possède une), ainsi que l’adresse de la résidence.

Question : la référence au syndic dans le cadre réservé au titulaire du compte est-elle licite ?

Réponse : NON.

La loi du 10 juillet 1965 distingue très clairement le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, de l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de disposer d’un compte bancaire séparé.

Par compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires, on entend que celui-ci possède seul ce produit financier.

Autrement dit, toutes les mentions relatives au syndic (dénomination, adresse de son siège social, mandataires bénéficiant de la signature) doivent être comprises dans un espace dédié au représentant légal.

Question : le compte bancaire peut-il être dépourvu d’un numéro de compte, de la date et signature des cocontractants et de leur représentant ?

Réponse : NON.

Chaque compte bancaire doit détenir un numéro de compte permettant non seulement de l’identifier, mais également de pouvoir y effectuer les opérations financières adéquates (encaissements et règlements), sans avoir au demeurant à transiter par le compte bancaire tiers (tel celui professionnel du syndic) selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Les signatures et la date garantissent la conclusion de la convention, c’est-à-dire la prise d’effet des engagements respectifs des deux parties contractantes.

Elles permettent de contrôler, si le syndic a pleinement respecté son obligation légale d’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai imparti, soit un maximum de trois mois à partir de sa désignation en assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette contrainte temporelle n’est pas anodine, puisque cette disposition légale prévoit qu’en cas de carence du syndic à s’y conformer, son mandat s’en trouve nul de plein droit.

I. Partie 1

II. Partie 2

REPONSE : L’ordonnance copropriété n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a modifié la loi du 10 juillet 1965 en étendant les possibilités de candidature à la fonction de conseiller syndical.

En effet, l’article 20 de « l’ordonnance copropriété » qui a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité à un.e ascendant.e ou descendant.e d’un ou d’une copropriétaire de candidater à la fonction de conseiller syndical.

Ainsi, même si l’ascendant.e ou le/la descendant.e n’est pas titulaire d’un droit de propriété d’un lot au sein de l’immeuble, il/elle peut malgré tout accéder à la fonction de conseiller syndical.

Néanmoins, l’ordonnance ne précise pas le degré d’ascendance. Vraisemblablement il se limite au premier degré.

Par conséquent, vous qui êtes fille ou fils de copropriétaire pouvez proposer votre candidature au cours de l’assemblée générale.

En revanche, à moins que vous ayez un pouvoir, vous ne pouvez pas être présent à l’assemblée générale. En effet, seuls les copropriétaires ou leur représentant peuvent assister à l’assemblée générale.

Ainsi, il reviendra à l’un de vos parents copropriétaires de proposer votre candidature lorsqu’il sera question d’élire les membres du conseil syndical.

Rappelons tout de même que cette fonction a pour but de défendre les intérêts de la copropriété et non ceux d’un copropriétaire, notamment vos parents.

Votre mission sera de contrôler et d’assister le syndic dans sa gestion de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale, il est donc conseillé d’expliquer les raisons de votre candidature soit par l’intermédiaire de vos parents, soit si vous êtes présent à l’assemblée générale (compte tenu du fait que vous êtes détenteur d’un pouvoir), directement devant les copropriétaires présents ou représentés.

REPONSE

Effectivement, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019 prévoit des pénalités d’un montant de quinze euros par jour en cas de retard à la remise des documents demandés par le conseil syndical.

Ces pénalités courent à compter d’un mois du jour de la demande.

Pour justifier du décompte, il est préconisé de réclamer les documents par courrier en recommandé avec accusé de réception permettant de déterminer sans équivoque la date de la demande.

En fin d’exercice, les pénalités devront être calculées afin de les comptabiliser comme un produit qui viendra en compensation des charges.

A défaut de règlement des pénalités par le syndic, le même article 21 précise que le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à l’encontre du syndic pour demander au président du tribunal judiciaire statuant, selon la procédure accélérée au fond, sa condamnation au paiement des pénalités.

Il s’agit d’une prérogative propre au président du conseil syndical ne nécessitant aucune autorisation de l’assemblée générale.

L’article 57 du décret du 17 mars 1967 précise que le président du conseil syndical devra envoyer au syndic un état prévisionnel des frais judiciaires qui seront engagés pour entamer la procédure.

Les frais seront avancés par le syndicat des copropriétaires et payés par le syndic en tant que mandataire.

Rappelons que la procédure accélérée au fond ne nécessite pas forcément d’être assisté par un avocat.

Par ailleurs, si le montant de la condamnation est inférieur à cinq mille euros la décision n’est pas susceptible d’appel.

L’ARC reste à votre disposition pour vous assister sur l’ensemble de la démarche afin que vous récupériez les documents réclamés et le paiement des pénalités de retard.

Réponse :

L’article 21 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019 impose au conseil syndical de réaliser une mise en concurrence des contrats de syndic en vue de l’information de l’assemblée générale à se prononcer sur la désignation d’un syndic.

Or, cette obligation ne s’applique que s’il est question de la désignation d’un syndic professionnel.

En effet, le troisième alinéa de l’article 21 précise bien qu’il s’agit « d’une assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel. »

A contrario, lorsqu’il s’agit de la désignation d’un syndic non professionnel (ou bénévole) le conseil syndical n’est pas tenu par l’obligation de mise en concurrence.

Ceci étant dit, le conseil syndical, ses membres ou un ou plusieurs copropriétaires restent tout à fait libres de proposer à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent.

D’ailleurs, de manière plus générale l’article 10 du décret du 17 mars 1967 précise qu’« à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic la/les questions dont il demande qu’elle soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale ».

Je profite de votre interrogation pour vous alerter sur le fait que de nouvelles sociétés ou start-up se sont développées en se présentant comme des syndics alors que dans les faits il s’agit de prestataires qui proposent des solutions d’assistance de gestion après que la copropriété ait désigné un syndic non professionnel.

En tant que président du conseil syndical vous avez intérêt à étudier les offres de contrats (de syndic ou de prestataire) proposées par les copropriétaires afin de bien comprendre les enjeux et surtout les risques pour la copropriété.

Nous relevons actuellement beaucoup de conseillers syndicaux déçus par ces prestataires « low cost » qui s’engagent à substituer le syndic dans ses fonctions en contrepartie d’un coût aguicheur de dix euros par lot et par mois.

Après quelques mois de gestion le résultat est plutôt décevant.

Réponse :

En préliminaire, je tiens à vous préciser qu’à la suite de l’entrée en vigueur du contrat type de syndic qui a précisé que les frais de photocopies étaient inclus dans le forfait de base, les syndics ont augmenté leurs honoraires d’en moyenne 20%.

Il serait donc logique qu’à partir du moment où la copropriété évolue vers une solution dématérialisée le syndic régularise ses honoraires en fonction de la réduction des photocopies qu’il génère.

Or, il n’est pas question pour les syndics de réduire leurs honoraires, mais plutôt d’inciter voire d’imposer aux copropriétaires la réception des documents en numérique non pas pour une cause écologique, mais économique.

Autrement dit, en maintenant leurs honoraires tout en baissant la production de photocopies, cela leur permet en définitive de dégager une nouvelle marge financière.

Après avoir précisé la stratégie commerciale des syndics, abordons le fond de votre question.

Que ce soit l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui introduit la notification électronique ou bien l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit l’envoi des appels de fonds par message électronique, il est nécessaire qu’au préalable le syndic obtienne un consentement exprès du copropriétaire.

Autrement dit, aucun document qui nécessite un envoi ne peut se faire de manière dématérialisée sans autorisation expresse est préalable du copropriétaire.

Par conséquent, ni le syndic, ni même l’assemblée générale ne peuvent imposer l’envoi des documents dématérialisés sans autorisation de chacun des copropriétaires.

Vous mettez en évidence un nouveau cas d’abus caractérisés de syndic qui par tout moyen (usage de faux textes de loi, pratiques trompeuses) essayent d’imposer l’envoi électronique des documents.

Afin de verrouiller ce dispositif, les pouvoirs publics ont même prévu à l’article 64-3 du décret du 17 mars 1967 la possibilité pour le copropriétaire de discerner le consentement de l’envoi électronique soit à la seule mise en demeure ou à la convocation d’assemblée générale.

De même l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967 ouvre la possibilité à un copropriétaire de décider que les pièces jointes à la convocation d’assemblée générale soient déposées sur son espace en ligne sécurisé. Néanmoins, là aussi l’accord exprès du copropriétaire est obligatoire.

Pour compléter la réponse, il faut rappeler que lorsque le copropriétaire décide de recevoir les documents par voie électronique les économies de frais d’affranchissement réalisées ne sont pas intégralement impactées sur lui, mais réparties sur l’ensemble de la copropriété.

De plus, si le copropriétaire souhaite étudier et conserver les documents sous format papier, il devra les imprimer par ses propres moyens impliquant un usage de papier et surtout d’encre qui en définitive pourra lui coûter plus cher que les économies qu’il a réalisé au profit de la copropriété.

À méditer…

Question 1 : Quelles sont les copropriétés qui peuvent être concernées par la présence de plomb dans l’eau ?

Les copropriétés concernées sont celles qui sont équipées de canalisations en plomb, ce qui concerne plus particulièrement les bâtiments édifiés avant 1950, car ce métal était très utilisé dans la construction des canalisations d’eau potable.

La limite de qualité pour la teneur en plomb dans l’eau destinée à la consommation humaine a été abaissée de 25 microgrammes par litre à 10 microgrammes par litre le 25 décembre 2013.

Les prélèvements doivent être réalisés en journée, durant les heures habituelles d’utilisation des robinets normalement utilisés pour la consommation humaine (robinet de cuisine ou de salle de bain, douche …).

La teneur en plomb est renforcée si l’eau séjourne trop longtemps dans les conduits ou si la température de l’eau est trop élevée.

Question 2 : Quelles sont les conséquences sur la santé des personnes de la présence de plomb dans l’eau ?

En cas d’ingestion d’eau fortement polluée par du plomb, les enfants de moins de 6 ans peuvent attraper le saturnisme qui est une intoxication aigüe ou chronique au plomb attaquant le système nerveux. Les personnes âgées et les femmes enceintes peuvent également être affectées de plombémie.

Lors de la vente ou de la location d’un logement, il n’y a pas d’obligation d’établir un diagnostic, mais il est fortement recommandé d’y procéder, en particulier si des enfants doivent occuper le logement. La distribution impropre est une infraction et le propriétaire bailleur, par exemple encourt, des sanctions si la teneur en plomb dans l’eau n’est pas conforme à la réglementation.

Question 3 : Les recommandations de l’ARC

Pour les copropriétés comportant encore des canalisations en plomb, l’ARC recommande de réaliser périodiquement (tous les 5 ans) un diagnostic d’évolution du taux de présence du plomb dans l’eau. Si ce diagnostic révèle une présence supérieure au seuil de 10 microgrammes par litre, il est conseillé de faire une contre-expertise pour s’assurer que les prélèvements ont été correctement réalisés dans plusieurs logements répartis sur les différents niveaux de l’immeuble.

Si le taux élevé de plomb dans l’eau est confirmé, la copropriété doit étudier dans un premier temps les solutions de traitement calcocarbonique de l’eau permettant en particulier de réduire son agressivité vis-à-vis des canalisations provoquant la dissolution de plomb dans l’eau.

Si cette première démarche n’est pas suffisante, la copropriété doit engager des études de remplacement des canalisations de distribution d’eau à l’intérieur de la copropriété, à la fois dans les parties communes et les parties privatives. La décision d’engager les travaux se vote aux articles 25 et 25-1. Il est fortement recommandé de procéder au remplacement en même temps des canalisations des parties communes et privatives afin d’éviter des phénomènes d’électrolyse.

Contrairement aux réseaux publics, le remplacement des canalisations en plomb n’est pas obligatoire dans les parties communes ou privatives des copropriétés, mais c’est la seule solution qui permette de garantir en permanence l’absence de plomb dans l’eau du robinet et donc de préserver la santé des résidents.

Toute demande d’assistance peut être sollicitée en envoyant un mail à coproservices@arc-copro.fr ou en téléphonant au secrétariat de Copropriété >Services au 01 40 30 42 82.