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Réponse

Avant de répondre à votre interrogation, il est important de rappeler plusieurs dispositions légales :

• Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, confirmé par la jurisprudence, à défaut de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, les balcons sont réputés comme étant des parties communes.
• Même si les balcons sont des parties privatives, à partir du moment où il est question de procéder à des percements sur le gros œuvre, qui est partie commune, une autorisation de l’assemblée générale est nécessaire.
• Si les travaux ou l’installation ont une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit au préalable obtenir une autorisation de l’assemblée générale à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires. Si aucune majorité ne s’est dégagée, une deuxième lecture est possible, réclamant uniquement la majorité des voix des présents et représentés à condition que la résolution ait obtenu au moins 1/3 des voix favorables.

Par conséquent, à partir du moment où votre climatiseur ou le moteur a une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble, que le balcon soit considéré comme partie commune ou partie privative, il faudra effectivement obtenir une décision d’assemblée générale.

A défaut, le syndic est habilité à engager une action judiciaire en référé pour ordonner la suppression de cet équipement privatif.

Le copropriétaire doit donc s’y prendre suffisamment à l’avance pour demander au syndic que soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser à ses frais les aménagements privatifs affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il faut savoir que généralement, les copropriétaires sont réticents à accorder ce type d’installation au motif que les moteurs génèrent des nuisances aussi bien sonores qu’esthétiques.

Il ne faudra donc pas hésiter à joindre à l’ordre du jour, au-delà des éléments purement factuels comme le type de climatiseur, des éléments techniques qui permettent de rassurer les copropriétaires aussi bien sur les décibels générés que sur les précautions prises pour limiter, voire neutraliser les vibrations.

Il faut savoir que ce cas est de plus en plus fréquent sachant qu’à défaut de réaction du syndic et éventuellement du conseil syndical, les copropriétaires, tour à tour, installent des équipements privatifs sur leur balcon.

Dernièrement, on a été confronté aux antennes paraboliques qui étaient fixées sur les balcons et qui ont soulevé de nombreux contentieux sachant qu’elles étaient installées à l’insu du syndicat des copropriétaires et avaient une incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble.

Réponse

Votre syndic a tout à fait raison !

Le point 2 du contrat type réglementaire impose, d’une part, de préciser la durée de contrat de mandat qui ne peut excéder 36 mois (3 ans) et, d’autre part, de mentionner la date de début et de fin de mandat.

Cette disposition a été prévue afin d’éviter des contrats de mandat qui s’allonge dans le temps, surtout lorsqu’il était précisé la formule suivante : « Jusqu’à la prochaine assemblée générale qui approuve les comptes ».

Ceci étant, plusieurs remarques sont à faire :

• Il est important que le syndic dispose d’un mandat en cours de validité non pas lorsque l’assemblée générale se tient mais lorsqu’il la convoque. Ainsi, si vous constatez que le mandat de syndic arrive bientôt à échéance, il faudra lui demander de convoquer une assemblée générale, ne serait-ce que pour valider un nouveau contrat qui peut être présenté soit par celui en place, soit par un concurrent.
• Prévoir une durée de mandat de 18 mois plutôt que de 12 mois, laissant ainsi au syndic le temps de gérer la copropriété pendant un exercice et convoquer dans la foulée une assemblée générale.
• Si c’est le même syndic qui présente un nouveau contrat de mandat, faites en sorte que le nouveau contrat débute à la date de la fin du premier contrat. Cela évitera un chevauchement de contrat qui peut être source d’abus tarifaires, notamment avec un doublement de facturation : une première fois sur la base du premier contrat et une seconde fois sur la base du second contrat.

Comme on dit, gérer s’est prévoir !

Réponse

Cette affirmation est tout à fait erronée.

En effet, l’article 20 de la convention collective des gardiens et employés d’immeubles prévoit que c’est l’occupant du logement de fonction qui doit prendre directement à sa charge les frais de chauffage, d’eau chaude sanitaire, d’électricité et de gaz pour son usage personnel, à partir de compteurs posés aux frais du syndicat des copropriétaires.

L’eau froide est fournie gracieusement au gardien par le syndicat des copropriétaires.

S’il ne peut pas être installé de compteurs, ou si le titulaire des abonnements est le syndicat des copropriétaires, et si ce dernier fournit le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’électricité et/ou le gaz au gardien, alors ces fournitures constituent un salaire en nature qui est évalué forfaitairement selon l’article 23 de la convention collective, applicable chaque mois pendant toute l’année, que le gardien soit présent ou non dans le logement :

Avant l’embauche d’un nouveau gardien, il convient d’analyser la configuration de l’appartement de fonction afin de l’équiper le cas échéant des compteurs nécessaires.

En effet, pour ne donner qu’un exemple, payer les factures de l’électricité du logement revient entre 500 et 1 500 euros par an au syndicat des copropriétaires alors qu’il ne récupère que 98,40 € auprès du gardien.

Il convient donc de ne pas écouter votre syndic et de lui demander de bien vouloir faire son travail dans l’intérêt de son mandant qui est le syndicat des copropriétaires.

Réponse :

C’est la  circulaire du 9 Août 1978 relative à la révision du règlement sanitaire départemental type (RSD) qui stipule dans son article 119 que « Les propriétaires d’immeubles […] doivent prendre toutes mesures pour éviter l’introduction des rongeurs et tenir constamment en bon état d’entretien les dispositifs de protection ainsi mis en place. 

Ils doivent, conjointement avec les locataires ou occupants, vérifier périodiquement si les caves, cours, égouts particuliers, entrepôts, locaux commerciaux, locaux à poubelles, logements des animaux domestiques, cuisines et réserves alimentaires collectives, etc., ne sont pas envahis par ces nuisibles et faire procéder à l'enlèvement de tous dépôts de détritus et déchets susceptibles de les attirer. Ils doivent veiller particulièrement au bon état des joints hermétiques fixés sur les canalisations des eaux résiduaires ou pluviales.

Lorsque la présence de rongeurs est constatée, les personnes visées aux alinéas ci-dessus sont tenues de prendre sans délai les mesures prescrites par le Préfet de police en vue d'en assurer la destruction et l'éloignement. La même obligation s'impose lors de la démolition des immeubles ainsi que sur les chantiers de construction.»

Donc non, le syndicat des copropriétaires n’a pas obligation de souscrire un contrat de dératisation.

En revanche il se doit de mener les actions de préventions et de traitement nécessaires contre les rongeurs, en fonction de son environnement.

Le conseil syndical peut donc décider de supprimer le contrat de dératisation tant qu’il n’y pas de rongeurs dans la résidence et le quartier.

Il devra procéder à des contrôles réguliers des locaux communs afin de s’assurer qu’il n’y ait pas de présence de rongeurs (au moins une fois par an est conseillée).

Attention : si le conseil syndical décide de disposer à titre de prévention des produits de dératisation, il doit faire très attention aux risques d’empoisonnement et ne pas les disposer dans des endroits facilement accessibles.

Réponse :

L’obligation dépend de la nature des matériaux de constructions des façades.

En effet, la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV) du 17 août 2015 impose « d’embarquer » l’isolation des façades des immeubles d’habitation lorsque des travaux de ravalement sont réalisés. Cette obligation est effective depuis le 1^er janvier 2017.

Néanmoins le législateur a considéré que les façades composées de matériaux de type pierres, terre crue, pan de bois étaient exclues de cette obligation.

En effet, ce type de maçonnerie est sensible à l’humidité et a besoin de « respirer ».

Si des matériaux imperméables à la vapeur d’eau sont appliqués dessus des problèmes d’humidité peuvent apparaître dans les murs et les faire pourrir notamment au niveau des pans de bois ou des pièces métalliques.

En conséquence, la pose d’un isolant qui ne présenterait pas des caractéristiques de perméabilité à la vapeur d’eau suffisante peut provoquer des désordres graves pouvant atteindre l’intégrité des murs et déstabiliser les structures du bâtiment. Cela peut également créer d’importants problèmes d’humidité à l’intérieur des locaux surtout si le renouvellement d’air fonctionne mal.

Le législateur a donc préféré exclure un certain nombre de bâtiments du champ d‘application de la loi pour prévenir tous risques de malfaçons.

Ainsi, seules les façades construites à plus de 50 % en matériaux industriels, comme la brique et le béton, sont concernées.

Réponse

Pour que la réponse soit claire pour l’ensemble de nos lecteurs, la notification électronique est un dispositif légal qui permet au syndic d’envoyer aux copropriétaires les documents sous forme numérique.

Il ne s’agit pas d’envoyer un simple mail, mais bien de respecter une procédure règlementaire et drastique définie par le décret du 21 octobre 2015 permettant de certifier l’émetteur et le récepteur ainsi que le document n’a pas été altéré ou modifier.

De plus, précisons deux points importants :

• L’envoi électronique ne peut être utilisé uniquement pour les documents qui doivent être notifiés. Il s’agit principalement de la convocation d’assemblée générale ou des mises en demeure. En revanche, les appels de fonds qui doivent être envoyés en courrier simple ne peuvent bénéficier de ce dispositif même après avis favorable du copropriétaire.
• Cette solution ne peut être déployée que si le copropriétaire a donné son consentement exprès et préalable à l’envoi de la notification.

Ces deux exigences résultent de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise :

« Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. »

Compte tenu du fait que l’envoi électronique dispense d’acheminement postal, les frais qu’il engendre produisent logiquement une économie aussi bien de photocopie que d’affranchissement.

Néanmoins, comme nous allons l’expliquer, ces économies seront au profit du syndicat des copropriétaires et du syndic.

En effet, indépendamment du choix retenu par les copropriétaires, les frais d’envoi qu’ils soient postaux ou électroniques seront imputés en charges générales dans le compte comptable « 6213 : frais postaux » pour ensuite être répartis sur les copropriétaires en fonction des millièmes de leur lot.

Par conséquent, les économies réalisées en optant pour l’envoi électronique ne vous seront pas directement attribuées mais bien réparties à l’ensemble du syndicat des copropriétaires (dont vous faite aussi partie).

Mais encore, il faut préciser que si l’envoi électronique permet de faire des économies d’affranchissement, le copropriétaire devra prendre aussi en considération l’impression des documents qu’il devra réaliser à partir de son imprimante qui peut s’avérer au final plus coûteuse que les économies générées au profit de la copropriété.

J’ajoute pour finir que le réel bénéficiaire de cette opération reste le syndic.

En effet, il économise des frais de photocopie des documents qui sont inclus dans son forfait puisqu’il se contente de les transmettre par voie électronique.

Ainsi, si le syndic veut réellement pousser les copropriétaires à opter pour l’envoi électronique pour des raisons économiques ou écologiques, il doit prévoir une décote de ses honoraires équivalente aux économies de papier qu’il réalise et qui peuvent être graduelles en fonction de l’adhésion des copropriétaires à cette solution.

Réponse :

Avant de répondre à votre question, je vous confirme que conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 tout copropriétaire, et surtout le conseil syndical, est en droit d’inscrire à l’ordre du jour une question qui fera l’objet d’un débat en assemblée générale.

Par conséquent, il est habilité à proposer à l’ordre du jour un nouveau contrat de syndic concurrent.

Ceci étant, il devra respecter plusieurs obligations légales prévues à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 pour contraindre le syndic à inscrire ce type de question.

La demande doit se faire par courrier et notifiée au syndic, impliquant l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (article 64 du décret du 17 mars 1967).

Dans ce courrier doivent être précisés :

• La question : élection du syndic (majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
• Le projet de résolution correspondant : l’assemblée générale désigne M. ou Mme …ou le Cabinet …. syndic de la copropriété …. pour une durée de … mois. Le mandat prendra effet le XX/XX/XXXX pour se terminer le XX/XX/XXXX. L'assemblée générale approuve le contrat de syndic joint à la présente convocation.
• La proposition de contrat de syndic.

Cette notification peut intervenir à tout moment. Néanmoins, si la présentation se révèle tardive (pas de possibilité de respecter le délai minimal de 21 jours entre la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires et la date de tenue de celle-ci), ne permettant pas de la porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le syndic devra l’inscrire à la suivante.

Cette disposition relève également de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Autrement dit, pour éviter les malentendus de bonne ou de mauvaise foi du syndic, il convient de lui notifier la question (projet de résolution et proposition de contrat compris), suffisamment tôt, au moins deux mois avant la date prévisionnelle de l’assemblée générale annuelle, afin d’imposer au syndic que la question soit inscrite à l’ordre du jour.

Pour finir, je précise qu’il n’est pas forcément bon d’avoir plusieurs propositions de contrat de syndic à l’ordre du jour, sachant que cela risque d’éparpiller les voix, ne permettant pas de dégager une majorité qualifiée sur une proposition de contrat.

Réponse

Cette question est très importante car il est clair que de nombreux syndics vont profiter de l’amalgame fait par la nouvelle rédaction de l’article 241-9 du Code de l’énergie modifié par l’article 71 de la loi ELAN, pour imposer l’installation de répartiteurs de frais de chaleur présentés par les sociétés spécialisées.

Procédons par étapes en présentant les obligations qui incombent aux copropriétaires en matière d’individualisation des frais de chauffage.

Les immeubles équipés en chauffage collectif doivent installer un équipement qui doit déterminer « la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé ».

Il s’agit là de la reproduction stricte du texte légal.

Les répartiteurs de frais de chaleur proposés par les différentes sociétés sont donc non conformes aux exigences légales puisqu’ils donnent un indice, ou un index, et non une consommation.

Voyons à présent la nouvelle rédaction de l’article 241-9 du Code de l’énergie modifié en matière d’individualisation de frais de chaleur :

« Tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.

Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur calculées comme il est dit ci-dessus.

Un décret pris en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article, et notamment la part des frais fixes visés au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé à l'obligation prévue au premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif.

Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d'Etat précise le cadre de mise en place de ces méthodes. »

Certains professionnels, de bonne ou de mauvaise foi, ont une interprétation rapide en indiquant que l’obligation de pose de répartiteurs de frais de chaleur est à présent clairement prescrite par la loi.

Or, il faut être vigilant, puisque cette disposition précise qu’il s’agit de «  répartiteurs de frais de chaleur qui sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur. »

Ainsi, il faut que l’équipement permette de mesurer une quantité de chaleur, ce qui n’est pas le cas des répartiteurs standards que proposent les installateurs, qui ne délivrent qu’un indice.

Aussi, le réflexe à avoir est de vérifier si l’équipement que souhaite proposer le syndic à l’ordre du jour a bien comme fonction de mesurer une quantité de chaleur, et dans ce cas il est recevable, ou bien uniquement un indice, entraînant qu’il soit disqualifié.

Si le syndic persiste à vouloir présenter cette solution à l’ordre du jour, il faut qu’il explique son acharnement qui met en difficulté le syndicat des copropriétaires et voter contre toute proposition ne démontrant pas la faisabilité technique et la rentabilité économique de l’opération.

En effet, il revient au syndic ou à l’installateur de démontrer que l’équipement qu’il souhaite installer, même dans le cas où il serait conforme à la législation, est rentable et techniquement possible.

A défaut, il faudra attendre les autres méthodes alternatives qui doivent être fixées par un décret en attente de publication.

Pour résumer, votre syndic a tout faux. Il faut donc vérifier s’il n’a pas d’intérêt direct ou indirect avec les sociétés d’individualisation de fluides et d’énergie…

Réponse

Le contrat type de syndic s’adresse principalement au syndicat des copropriétaires qui est un « consommateur » final, sans activité commerçante.

Cela résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le syndicat des copropriétaires a pour seul objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.

Par conséquent, l’article 1 du décret du 31 décembre 1987 précise que « Toute information sur les prix de produits ou de services doit faire apparaître quel que soit le support utilisé la somme totale Toutes Taxes Comprises qui devra effectivement être payée par le consommateur, exprimée en euros. »

Le syndic professionnel, qui est un commerçant, doit donc présenter ses tarifs à son client, qui est le syndicat des copropriétaires, en Toutes Taxes Comprises.

Cela concerne aussi bien les contrats que les factures des prestataires ou les siennes.

Cela est d’ailleurs confirmé par un arrêt de la Cour de justice de l’Union Européenne du 7 novembre 2013.

Certains syndics justifient leur présentation des tarifs en Hors Taxes au motif que certains copropriétaires louent leur bien ou sont des commerçants qui récupèrent la TVA.

Cette réponse est irrecevable sachant que le syndic a une relation contractuelle uniquement à l’égard du syndicat des copropriétaires qui est d’ailleurs le signataire du contrat et non vis-à-vis du copropriétaire pris individuellement.

En cas de non-respect de cette disposition, le conseil syndical ou bien même un copropriétaire qui est membre du syndicat des copropriétaires peut saisir la Répression des Fraudes ou bien la Direction départementale de la protection des populations correspondant à l’adresse du cabinet du syndic