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En tant que président du conseil syndical, je souhaiterais réaliser un diagnostic sur la copropriété, afin de déterminer en priorité les besoins d’entretien et de travaux de rénovation énergétique à réaliser.

L’objectif est d’avoir une visibilité sur les dépenses qui seront nécessaires d’engager dans un délai plus ou moins long, afin de déterminer le financement annuel à prévoir.

Il semble que le diagnostic technique global dit « DTG » réponde à ce besoin.

Le conseil syndical souhaiterait savoir en quoi il consiste.

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Il est malheureusement vrai que les copropriétés dont les permis de construire ont été déposés avant le 1^er janvier 2007 n’ont aucune obligation d’effectuer des travaux d’accessibilité lorsque l’immeuble est à usage exclusif d’habitation.

Pour pallier à ce manquement, le législateur a prévu deux mécanismes pour effectuer des travaux d’accessibilité.

Il est à noter que les travaux d’accessibilité ne sont pas définis par la loi mais par une réponse ministérielle en date du 06 octobre 1977 n°1646 : il s’agit de travaux ayant pour objet de rendre les parties communes ou les éléments d’équipement communs existants mieux accessibles aux handicapés, par exemple, l’installation d’une rampe, un élargissement des portes, l’installation d’un monte-charge…)

Le premier mécanisme est prévu à l’article 24IId) de la loi du 10 juillet 1965. Sont approuvés à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance « les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels. »

Dans ce cas, c’est le syndicat des copropriétaires qui prend en charge la réalisation et le financement de tels travaux en fonction selon la jurisprudence de l’utilité objective de  cette installation (CA PARIS 07 juillet 1995).

Le deuxième mécanisme, a été modifié par l’ordonnance dite « copropriété » en date du 30 octobre 2019, ce nouveau mécanisme est applicable depuis le 31 décembre 2020.

Il est ainsi mentionné à l’article 25-2 de ladite loi « chaque copropriétaire peut faire réaliser à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

Ainsi, dans ce deuxième cas c’est vous qui effectuerez les travaux et à vos frais. Pour ce faire, vous devez envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux.

C’est alors un point informatif et non une question qui est indiqué à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.

A réception de cette demande, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour le point informatif et l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’assemblée générale.

Il sera donc possible pour le syndicat des copropriétaires de s’opposer à la réalisation des travaux. Néanmoins, cette opposition ne peut se faire que pour des conditions limitatives :

• soit que les travaux portent atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipement essentiels
• soit leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

Cette opposition pour les raisons susmentionnées, se fait à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, si le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas prendre en charge les travaux d’accessibilité (conformément à l’article 24IId), il sera possible de les réaliser vous-même à vos propres frais, dans le délai de deux mois suivant l’absence d’opposition du syndicat des copropriétaires.

Réponse : La réponse est clairement NON !  Le syndicat des copropriétaires n’a pas le droit de vote.

On se réfère ici à l’application stricte de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.

Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. »
Ainsi, les majorités nécessaires doivent être calculées sans prendre en compte les tantièmes de copropriété dont le syndicat de copropriétaires dispose, et ce, à peine de nullité des résolutions prises.

Le syndicat ne peut donc pas voter et les tantièmes totaux devront être rabaissés : total des tantièmes – tantièmes des lots privatifs appartenant au syndicat.

Prenons l’exemple d’une résolution à la majorité 25 stricte si le syndicat dispose d’un lot privatif disposant de 150/1000 millièmes.

La majorité 25 sera acquise si la résolution obtient (1000-150)/2 +1, soit 426 millièmes et non si elle obtient 501 millièmes.

Comme vous le voyez cela peut changer beaucoup les choses. Et cette disposition est loin d‘être anodine car elle peut changer complétement le résultat d’un vote.  

Vous le comprendrez si vous vous trouvez dans ce cas et que vous prenez en compte les tantièmes affectés au(x) lot(s) privatif(s) du syndicat, votre assemblée générale (ou une ou plusieurs résolutions prises) sera facilement contestable par un copropriétaire absent non représenté ou opposant dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Réponse :

Avant d’entamer le thème de votre question, il faut rappeler que, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être élaboré en concertation entre le syndic et le conseil syndical.

Par conséquent, en tant que Président du conseil syndical, vous êtes tout à fait habilité a imposer l’inscription d’une question dans l’ordre du jour, sans que le syndic ne puisse s’y opposer.

Cela est d’autant plus opportun en matière de cotisation du fond travaux, et pour cause : l’article 18 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les modalités relatives aux fonds travaux.

L’article 18 précise que la cotisation minimale des fonds travaux, qui doit être constituée chaque année, est de 5% du budget prévisionnel.

Il s’agit d’un taux minimal, impliquant que la question de la fixation du taux doit être  voté en assemblée générale afin de déterminer si l’assemblée générale valide ce taux ou, au contraire, souhaite l’augmenter, par exemple, à 15 voire 20% du budget prévisionnel

La question doit être inscrite à chaque assemblée générale afin que celle-ci s’interroge chaque année sur la cotisation annuelle qui peut faire évoluer à la hausse ou à la baisse (avec un minimum de 5% du budget prévisionnel) en fonction des besoins des travaux planifiés.

Profitons de cette question pour rappeler que la loi « climat et résilience » du 24 août 2021 a prévu un nouveau dispositif en matière de détermination du fonds travaux qui n’est plus calculé à partir du budget prévisionnel mais du plan pluriannuel de travaux qui a été préalablement élaboré et voté par l’assemblée générale.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur de manière progressive en fonction du nombre de lots que propose la copropriété à partir du 1^er janvier 2023.

Entre-temps, il est clair que pour la plupart des copropriétés, le taux de 5% du budget prévisionnel est largement sous dimensionné, au vu du défaut d’entretien et rénovation du bâti et des équipements collectifs qui nécessitent un financement important qui, tôt ou tard, devra être payé par les copropriétaires.

Effectivement, l’ordonnance du 30 octobre 2019 prévoit un nouveau mode d’organisation pour que dans les petites copropriétés les décisions soient plus simplement prises.

Néanmoins, ce nouveau dispositif impose une procédure à respecter avec une exigence majeure qui est que les décisions prises doivent obtenir l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

A travers cette vidéo sont présentées les copropriétés pouvant bénéficier de ce dispositif, les résolutions qui en sont exclues et l’organisation à mettre en place.