Appelé aussi " Contrat préliminaire de vente ", il doit présenter l’ensemble des éléments prévus par les lois et décrets d’application, concernant la définition du logement et les engagements du Vendeur dans le cadre d'une vente en V.E.F.A.

Si l’acquéreur négocie et obtient du Vendeur des conditions particulières, celles-ci doivent être enregistrées dans un ou plusieurs avenants au contrat de réservation

Contenu du contrat de réservation :

Les"références" des lois, articles de lois et décrets d’application du Code de la Construction et de l’Habitation :

• Loi n°67-3 du 03/01/1967 modifiée (articles L261-1 à 22),

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-1 à 7) " Ventes d'immeuble à construire - Section 1 Dispositions Générales

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-8 à 10) " Ventes d'immeuble à construire - Section 2 Réceptions et Garanties

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-11 à 16) " Ventes d'immeuble à construire - Section 3 Dispositions Particulières

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-17 à 24-1) " Ventes d'immeuble à construire - Section 4 Garanties d'achèvement et de remboursement,

• Décret d’application n° 67-1166 du 22/12/1967 (articles R261-25 à 33) " Ventes d'immeuble à construire - Section 5 Contrat Préliminaire,

Les Articles du code de la Construction et de l'Habitation

• Articles R261- 27 à 31 du code de la Construction et de l’Habitation

Les " règles" régissant « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement » :

• La formation du prix de vente du bien et de son évolution dans le temps ( ferme et définitif ou révisable, indice de révision, frais annexes à la vente )

• Le tableau des appels de fonds aux étapes d'avancement de la construction et le type de garantie ( intrinsèque ou extrinsèque )

• Les identifications du Vendeur et de l’Acquéreur, les références de l’opération immobilière, les caractéristiques du bien immobilier considéré avec un plan descriptif des lots

• Le prix de vente des lots, la date prévisionnelle de mise à disposition du bien, les garanties d’achèvement ou de remboursement souscrites par le vendeur, les conditions du transfert de la propriété et des charges entre le Réservant ( le Vendeur ) et le Réservataire ( l'Acheteur ) :

Et Les avenants négociés

Section 1 : Dispositions générales.

extrait du site " legifrance.gouv.fr " du 11 avril 2018 code de la construction et de l'habitation

Article R*261-l

L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à  l'article L261-2 du présent code, et de l'article L261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article L1642-1 du code civil, reproduit à  l'article L261-5 du présent code, et de l'article L. 242-1 du code des assurances.

Article R*261-2

L'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.

La constatation par les parties fait l'objet d'un acte du notaire qui a reçu la vente à terme ; cet accord vaut livraison de l'immeuble.

La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il n'y a pas accord des parties.

Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté du ministre de la justice et du ministre chargé de la construction et de l'habitation.

La constatation de l'achèvement fait l'objet par la personne qualifiée ainsi désignée d'une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente.

La constatation de l'achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite.

Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l'autre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La notification vaut livraison de l'immeuble à la date de cette réception.

Article R*261-3

La vente à terme est soumise aux règles de la publicité foncière dans les mêmes conditions que la vente sous condition suspensive.

Article R*261-4

Les fonds qui ont fait l'objet de dépôts de garantie sont valablement versés au vendeur par l'établissement dépositaire, hors la présence et sans le concours de l'acquéreur, sur simple production d'une attestation du notaire ayant reçu l'acte de vente certifiant que l'achèvement de l'immeuble a été constaté.

Le notaire doit informer l'établissement dépositaire et l'acquéreur de la situation hypothécaire. S'il existe sur l'immeuble des inscriptions ou s'il existe quelque autre empêchement au paiement, le notaire indique à l'établissement dépositaire le montant des fonds nécessaires à l'apurement de la situation. Ces fonds sont conservés par l'établissement dépositaire pour être utilisés audit apurement, conformément aux instructions données par le notaire.

Article R*261-5

La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente.

Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente.

Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné.

Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :

- pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ;

- pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ;

- pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.

Article R*261-6

Lorsque la vente d'un immeuble à construire est assortie d'un mandat de l'acquéreur donné au vendeur d'affecter hypothécairement l'immeuble vendu, ce mandat ne peut être consenti, en cas de vente à terme, que pour assurer le financement de la construction de cet immeuble. Ce mandat ne précise pas obligatoirement le montant des sommes pour la garantie desquelles le mandataire est autorisé à constituer hypothèque. Il est en tout cas limité à la constitution d'hypothèque garantissant en principal, intérêts et accessoires une somme au plus égale au prix de vente stipulé au contrat, déduction faite, le cas échéant, des sommes déjà garanties par le bien vendu.

Article R*261-7

Les pouvoirs du maître de l'ouvrage, mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d'arrêter librement les conventions passées avec eux et d'effectuer la réception des travaux qu'ils ont faits ou dirigés, y compris de ceux qui sont prévus au second alinéa de l'article R. 111-24 du présent code

 e extrait du site " legifrance.gouv.fr " du 11 avril 2018 code de la construction et de l'habitation

Article R*261-8

La réception prévue à l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code, s'entend de la réception avec ou sans réserves.

Le point de départ de la garantie prévue à l'article 1646-1 dudit code civil, reproduit à l'article L. 261-6 du présent code, est le même que celui défini à l'article R. 111-24 du présent code.

Article R*261-9

Les dispositions des articles R. 111-26, R. 111-27 et R. 111-28 sont applicables à la garantie prévue à l'article 1646-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-6 du présent code.

Article R*261-10

Pour l'application de la garantie prévue à l'article 1646-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-6 du présent code, au cas prévu à l'article L. 261-9 du présent code, l'immeuble s'entend du bâtiment dans lequel se trouve compris le local vendu ou de la partie de ce bâtiment techniquement distincte et réalisable indépendamment des autres parties.