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Conditions de validité de la contestation d’un refus d’autorisation de travaux affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble
Tout copropriétaire souhaitant effectuer des travaux affectant une partie commune ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit obtenir une autorisation expresse de l’assemblée générale sur un projet qui lui aura été préalablement soumis, la sanction du défaut d’autorisation étant la condamnation quasi-automatique à le mettre les choses en l’état antérieur sous astreinte. Toutefois, un copropriétaire qui se voit refuser l’autorisation n’est pas sans recours : il peut en effet contester cette décision et se faire autoriser à y procéder judiciairement. Mais le succès d’une telle action, sur le fondement de l’abus de majorité, ou de l’existence d’une justification impérative, est loin d’être acquis d’avance, et la Cour de cassation en a récemment précisé les conditions.
Il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
A défaut, dès lors que les travaux envisagés affectent les droits des autres copropriétaires, les seuls motifs à accorder à un copropriétaire une autorisation judiciaire seraient une exigence de sécurité pour l'exploitation de son lot conformément à sa destination, ou une mise en conformité indispensable à cette destination, au regard, notamment, des solutions alternatives existantes.
Une société avait acquis la totalité du bâtiment B d’un immeuble en copropriété, et obtenu un permis de construire pour transformer ces locaux en un bâtiment à usage commercial et hôtelier. Elle a ensuite obtenu de l'assemblée générale l’autorisation de la mise en conformité du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division à cette autorisation d'urbanisme.
Revenant quelques années après devant l’assemblée générale, elle se voit rejeter les demandes d'autorisation de travaux pour la réalisation de son projet. Elle assigne alors le syndicat des copropriétaires en autorisation desdits travaux et en annulation des résolutions de rejet adoptées par l'assemblée.
Elle conteste l'objectivité de l'architecte du syndicat des copropriétaires qui avait émis un avis défavorable, et fait valoir que le projet devait absolument comporter deux dégagements répartis l'un vers la rue, l'autre vers la cour intérieure de l'immeuble, pour permettre l'ouverture de l'exploitation au public et assurer la sécurité de l'exploitation hôtelière, et que les travaux envisagés constituaient un impératif d'intérêt public.
Sa demande est rejetée en première instance et par la Cour d'appel de Versailles, cette dernière considérant que l'emprise d’une rampe d'accès dans la cour était importante, rendant probablement nécessaire de consolider la dalle, que la rampe empêchait la sortie sur cour de l'appartement du rez-de-chaussée, condamnait le siphon d'évacuation des eaux de pluie sur la cour, et nécessitait le déplacement de la fontaine, et qu'une partie de l'édicule servant à la ventilation du garage devrait être supprimée, et, d'autre part, que les travaux portant sur les façades participaient du même projet modifié, dès lors qu'ils étaient en cohérence avec la création de l'issue de secours sur la cour. La cour d'appel a relevé que les travaux envisagés impliquaient une ouverture et un droit de passage sur la cour qui emportaient modification du règlement de copropriété quant à la jouissance d'une partie commune spéciale au bâtiment A.
La société se pourvoit en cassation, faisant valoir que doivent être autorisés judiciairement tous travaux d'amélioration conformes à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Sur ce point, la Cour de cassation réfute son argumentation, estimant que les travaux envisagés relevaient de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et que la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.
Mais la société invoque également l’« abus de majorité » que constituerait le refus injustifié par l'assemblée générale d'autoriser l'exécution de travaux nécessaires pour assurer la sécurité d'un établissement recevant du public.
Là aussi, la Cour de cassation est claire : il appartient à celui qui invoque un abus de majorité de rapporter la preuve que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. La cour d'appel, relevant que la société ne démontrait pas l'intention de nuire des autres copropriétaires, a constaté qu'elle ne disposait d'aucun droit indivis sur la dalle couvrant le sol de la cour, partie commune spéciale au bâtiment A affectée par les travaux, et retenu que le règlement de copropriété organisait l'isolement du bâtiment B à usage d'hôtel par rapport au bâtiment A et à la cour.
Appréciant souverainement la portée des rapports techniques produits, elle a retenu que la société n'était pas fondée à soutenir que la création de d'une issue de secours sur la cour était une exigence de sécurité pour l'exploitation de son lot à usage d'hôtel, ni qu'elle constituait une mise en conformité indispensable à cette destination, au regard, notamment, des solutions alternatives existantes.
Ainsi, selon la Cour de cassation, ayant fait ressortir que les travaux envisagés affectaient les droits des copropriétaires, et sans être tenue de suivre la société dans le détail de son argumentation, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.