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L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.

Dans un arrêt du 10 juin 2021, la Cour d’appel de Paris rappelle les conditions légales d’une opposition d’un copropriétaire à leur réalisation.

 

I. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : compétences et modalités de contestation par un copropriétaire

Une copropriété, administrée par un syndic professionnel, décide de la réfection de la cage d’escaliers, parties communes (revêtement au sol, mur), avec peinture des portes palières des lots privatifs. 

L’assemblée générale adopte la résolution relative à la réfection de la cage d’escaliers.

En l’absence de mention du coloris des portes palières lors de la réunion du syndicat, celle-ci fait l’objet d’une décision officieuse entérinée postérieurement par une décision d’assemblée générale du 22 juin 2020.

La propriétaire d’un appartement fait barrage à la peinture de sa porte palière, par l’entreprise retenue par le syndicat, considérant que celle-ci se révèle :

- non seulement irrégulière : s’agissant entre autre d’une installation privative, dont l’entretien incombe en principe au seul détenteur du lot (art. 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- mais aussi inopportune par la teinte choisie et sa réfection récente par ses soins.

Le syndic, au nom du syndicat, assigne alors la copropriétaire contrevenante en vue de sa condamnation à permettre la réalisation des décisions des assemblées générales, estimant celles-ci parfaitement régulières :

- en l’absence d’action judiciaire en annulation par cette copropriétaire dans le délai imparti de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- du fait, que le règlement de copropriété puisse intégrer provisoirement des équipements privatifs aux parties communes, dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble.

La copropriétaire, condamnée en première instance par une ordonnance n° 19 - 59134 du 10 septembre 2020 du T.G.I. de Paris, recourt celle-ci.

La cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 20 - 18455 du 10 juin 2021 réitère la décision légitime de la juridiction civile inférieure : «…Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que le 28 juin 2018 l'assemblée générale a voté les travaux de réfection des paliers et décidé de retenir la proposition de la société D. pour les travaux de revêtement de sol, revêtements muraux, mise en peinture et autres embellissements pour un montant de 25 243,89 euros TTC selon le devis n° X. du 12 janvier 2018.

Ainsi que l'a retenu le premier juge, ce devis porte expressément mention de la mise en peinture des portes palières.

Si Mme Z. a contesté par un courrier du 22 mars 2021 l'utilité de cette réfection de ces portes en parfait état et ne nécessitant pas d'entretien, il a été relevé, à juste titre, par le premier juge l'absence de contestation de cette assemblée générale dont les décisions s'imposent à tous les copropriétaires quel qu'ait été leur vote ou leur opinion sur ces travaux.

Par la suite, en janvier 2019, le conseil syndical a convié les copropriétaires à choisir la couleur des divers revêtements et pris compte des demandes exprimées.

Il résulte du courriel de Mme Z. du 7 mars 2019 que celle-ci qui n'a pas exprimé son avis dans le cadre de la consultation précitée a par la suite exprimé un désaccord non sur la peinture mais sur la couleur retenue 'ce choix est ridicule au vu de la couleur grise des portes palières (...). Soit vous gardez la couleur d'origine soit vous vous conformez à la couleur grise des portes palières (...). Gris pour les portes et blanc pour les murs'.

Comme l'a retenu le juge des référés, la couleur choisie pour les portes palières a fait l'objet d'une ratification expresse par l'assemblée générale le 22 juin 2020, de sorte que même à supposer que la consultation réalisée par le conseil syndical n'ait pas été régulière, cette décision s'impose à Mme Z.

En conséquence tant les travaux de peinture des portes palières que la couleur retenue pour ces travaux ayant fait l'objet de décisions de l'assemblée générale, le juge des référés pouvait sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile ordonner à Mme Z. de laisser l'accès à sa porte palière pour la réalisation des travaux de peinture. Le prononcé d'une astreinte est également justifié par son opposition à la réalisation de ces travaux.

L'ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

 

II. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : capacité du syndic à contraindre judiciairement le copropriétaire contrevenant

Outre, la régularité des travaux du syndicat, la copropriétaire conteste la légalité de la procédure judiciaire introduite par son représentant à son encontre.

Plus précisément, elle considère que l’assignation se révèle illicite, en raison de la saisine du juge des référés par le syndic de sa seule initiative (c’est-à-dire en dehors d’une habilitation expresse de l’assemblée générale), en contradiction avec une clause du règlement de copropriété, restreignant cette faculté.

Pour sa part, le syndic au nom du syndicat, conteste la licéité de cette stipulation restrictive du règlement de copropriété, au regard du dispositif impératif énoncé par l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cette disposition réglementaire prévoit en effet, que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions engagées par le syndic, pour le compte du syndicat, auprès du juge des référés.

Légitimement, les deux juridictions judiciaires civiles saisies successivement font prévaloir une règle d’ordre public (obligatoire pour tout un chacun et que l’on ne peut déroger) : «…Mme Z. soutient en premier lieu qu'elle ne pouvait être assignée sans que le syndicat des copropriétaires obtienne l'autorisation du syndicat des copropriétaires puisque si l'article 55 du décret du 17 mars 1967 autorise une action en référé quel qu'en soit le motif et même hors cas d'urgence, en revanche, le règlement de copropriété limite cette faculté d'agir sans autorisation aux seuls cas d'urgence, condition qui n'est pas remplie en l'espèce.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est de jurisprudence constante que dans tous les cas entrant dans la compétence du juge des référés le syndic peut agir sans autorisation amiable, que les dispositions du décret sont d'ordre public, le règlement de copropriété ne pouvant y déroger.

Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais il est cependant fait exception à cette règle pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

L'urgence n'est pas une condition d'intervention du juge des référés qui, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A la différence de ces dispositions légales, l'article 13 du règlement de copropriété régissant l'immeuble dans lequel Mme Z. est copropriétaire stipule que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance, même par voie d'exécution forcée, d'une procédure engagée conformément à l'article 54 du décret du 30 mars 1908 et, en cas d'urgence, notamment d'une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile.

Ainsi que le soutient Mme Z., le règlement de copropriété restreint donc les pouvoirs conférés au syndic pour agir sans autorisation.

Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites'. Les articles 18, 18-1 et 18-2 relatifs au pouvoir du syndic font donc partie des dispositions impératives visées par l'article 43. Les pouvoirs reconnus au syndic par l'article 18 représentent donc le 'C B' de ses attributions qui ne peuvent être réduites par le règlement de copropriété.

En conséquence, les pouvoirs du syndic doivent être examinés au regard du seul article 55 précité.

En l'espèce le syndic pouvait donc agir en référé contre Mme Z. pour obtenir sa condamnation sur le fondement du trouble manifestement illicite et ce sans avoir à solliciter préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de l'assignation… »

Le copropriétaire, qui entend s’opposer légalement à des travaux adoptés en assemblée générale, se doit à minima de voter dans le sens contraire de la résolution et requérir leur annulation dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal.

Dans la négative, la décision s’avère pleinement opposable à lui sans qu’il puisse, au demeurant, invoquer en défense une mention du règlement de copropriété enfreignant une disposition légale ou réglementaire d’ordre public.

Les acquéreurs d’un lot sur une résidence neuve sont de plus en plus confrontés à des désordres, qu’ils estiment imputables aux constructeurs ou aux assurances spécifiques obligatoires, à savoir la dommage-ouvrage ou la décennale de l’entreprise.

En l’absence de solution concertée avec l’une ou l’autre de ces polices impératives, le syndicat peut décider d’engager une action judiciaire civile notamment contre le constructeur et son assurance décennale pour les dommages relevés sur les parties communes.

La cour d’appel de Nouméa, dans un arrêt du 23 août 2021, rappelle les conditions requises pour la reconnaissance de la responsabilité civile de ces deux intervenants.

I. Responsabilité du constructeur et de sa décennale dans les malfaçons sur l’ouvrage : poursuite dans les dix ans de la réception pour des désordres affectant sa solidité 

La réception d’une résidence neuve sise à Nouméa (98) affectée principalement à l’habitation, disposant de deux parkings (un aérien et un souterrain) et d’une buanderie collective, intervient le 5 novembre 1995.

Les copropriétaires relèvent divers désordres, notamment de fortes infiltrations, en cas de pluie, sur les voies d’accès au garage en sous-sol, imputées à un joint non étanche de dilatation (enterré) du parking extérieur.

Les constructeurs H. et leur assurance décennale écartant leur responsabilité en la matière, le syndicat habilite son syndic, afin d’obtenir de manière contradictoire une :

- expertise judiciaire constatant les dommages et les responsabilités. Suite à une ordonnance du 20 juin 2005 désignant un expert, celui-ci rend son rapport le 26 juillet 2007, préconisant des travaux pour faire cesser ces désordres ;

- condamnation en indemnisation de leur préjudice, moyennant une assignation au fond. 

Un premier jugement du 2 mai 2011 du tribunal de première instance de Nouméa accueille la demande du syndicat et des copropriétaires.

Les deux parties condamnées recourent la décision de la juridiction civile inférieure et obtiennent son infirmation par un arrêt du 3 janvier 2017 de la cour d’appel de Nouméa.

Le syndicat et ces copropriétaires se pourvoient en cassation, la haute juridiction civile faisant droit à leur requête, par un arrêt du 3 mai 2018, pour défaut de motivation juridique, en renvoyant les parties à nouveau auprès de la cour d’appel.

Devant la cour d’appel de Nouméa, les parties réitèrent leurs arguments en ce qui concerne entre autre le joint de dilatation du parking, à savoir pour :

- le syndicat et les copropriétaires, une malfaçon de nature décennale, pour laquelle le constructeur et son assurance professionnelle doivent répondre, puisqu’elle affecte la solidité de l’ouvrage (art. 1792 al. 1 du Code civil et L 241-1 du Code des assurances) ;

- les constructeurs et leur assurance, un lien de causalité non établi, mais aussi et surtout une action prescrite, la responsabilité devant être recherchée au plus tard dans le délai de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage selon l’article 1792-4-1 du Code civil.

La cour d’appel de Nouméa dans son arrêt n° 18 - 00262 du 23 août 2021 rejette la responsabilité des constructeurs et leur assurance civile professionnelle au motif d’une prescription de l’action, au demeurant juridiquement litigieuse.

Ces juges déclarent l’action hors délai en raison d’une constatation des désordres par l’expert judiciaire en 2007, soit au-delà de la prescription intervenue le 5 novembre 2005 (dix ans à compter de la réception de l’ouvrage au 5 novembre 1995, l’arrêt comprenant d’ailleurs une erreur sur cette date, puisqu’il évoque un transfert de l’ouvrage au 5 novembre 1996).

Or, l’assignation du syndicat et des copropriétaires au 14 et 15 octobre 2004 (soit dans le délai des dix ans) interrompt en principe le délai de prescription selon l’article 2241 du Code civil : «…Il ressort de l’expertise, que le désordre au jour où l’expert a réalisé ses opérations (rapport complémentaire de 2007) ne compromettait pas la solidité de l’ouvrage ni sa destination. Il concluait que seule l’aggravation du processus de corrosion pouvait à terme entraîner une atteinte à la solidité.

Pour mettre en jeu la responsabilité décennale des constructeurs, il faut que l’atteinte à la solidité intervienne avec certitude dans le délai de 10 ans. En l’espèce, la garantie décennale est expirée depuis le 05/11/2005. Les constatations de l’expert ont été faites en juin 2007 soit au-delà du délai.

Dès lors, la mise en jeu de la responsabilité décennale ne peut être retenue… »

II. Responsabilité décennale du constructeur et de sa décennale : usage conforme à sa destination ou non-façon à une norme de construction impérative

Dans le cadre de ce contentieux, le syndicat et les copropriétaires se plaignent également des malfaçons imputables selon eux aux promoteurs et à leur assurance décennale, soit des :

- infiltrations dues à l’absence d’étanchéité sur les balcons et dans la buanderie commune ;

- fissures sur la dalle du parking aérien, en raison d’un vice de construction.

En défense, les promoteurs et leur police professionnelle opposent :

- l’absence d’obligation d’étanchéité sur les balcons et la buanderie selon les normes techniques de construction en vigueur ;

- un usage inadapté du garage en surface par des véhicules lourds excluant en premier lieu leur responsabilité civile (art. 1792 al. 2 du Code civil), et ce d’autant plus du caractère révolu du dommage à la suite d’une utilisation conforme à sa destination.

Dans son arrêt du 23 août 2021, la cour d’appel de Nouméa se range à l’argumentation juridique des constructeurs et de leur assurance, la responsabilité civile contractuelle impliquant par principe un dommage effectif, une faute exclusive de son auteur, ainsi qu’un lien de causalité entre les deux (art. 1147 du Code civil devenu depuis le 1231-1) : « …L’expert a constaté que les balcons terrasses n’ont pas reçu d’étanchéité sous le carrelage. Les buanderies sont protégées de l’extérieur par une paroi en lames « persiennées". Quand il pleut l’eau pénètre dans ce local compte tenu de sa conception. En l’absence d’étanchéité, les plafonds présentent des décollements de peinture ou des traces d’humidité.

Le syndicat des copropriétaires considère que le désordre évolutif est de nature décennale en ce qu’à terme il entraînera la corrosion des aciers des armatures.

Les consorts H. (constructeurs) rappellent comme explicité par l’expert qu’il n’existait aucune obligation de revêtir d’un complexe d’étanchéité les terrasses et buanderies et qu’il n’y a pas atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Sur quoi,

Le désordre ne présente pas un caractère décennal. De surcroît, les règles de l’art qui n’imposaient aucune étanchéité obligatoire. Dès lors, la mise en jeu de la responsabilité décennale sera écartée…

L’expert a relevé que les têtes de poteaux dans le parking étaient éclatées et que les deux poutres présentaient une flèche importante, les dalles de la zone de roulement présentant de nombreuses fissures. Il conclut que l’ensemble des désordres n’étaient pas apparents à la réception. Il noté également qu’après être retourné plusieurs fois sur place il a constaté que les fissures traitées par un enduit visant à les cacher étaient réapparues et qu’il était clair que les poutres bougeaient sous l’effet de la circulation sur le parking extérieur.

La cause en est le fluage du béton et la surcharge permanente de la structure lors de la réfection de l’étanchéité de la dalle due à une erreur de calcul ce qui conduit à interdire l’accès au parking extérieur au poids lourds pour éviter que la structure ne souffre davantage (p. 22 remèdes)

L’expert conclut que le parking a été dimensionné uniquement pour recevoir des véhicules de types voitures légères et que le passage de véhicules lourds (camions poubelles, camions de déménagement) est la cause des désordres.

Les consorts H. estiment que le désordre a été réglé avec l’interdiction de la circulation des poids lourds et qu’aujourd’hui, il n’est fait état d’aucun désordre affectant la solidité de l’ouvrage, le parking étant quotidiennement utilisé par les résidents de l’immeuble

Le syndicat considère que le désordre est de nature décennale recouvrant à la fois un vice de construction et de conception. Il considère que le parking a vocation à recevoir la circulation de tous types de véhicules et que le seul fait que leur circulation soit à prescrire rend le bien impropre à sa destination.

L’assureur reconnaît qu’il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage mais que le non-respect de la destination que les parties avaient initialement entendu donner à l’ouvrage (circulation réservée aux véhicules légers) exonère les constructeurs de toute garantie ; qu’en tout état de cause, le dommage a pu être réparé à temps pour un coût inférieur à 300 000 Fcfp (francs comptoirs français du Pacifique), les recommandations de l’expert ayant été suivies d’effet puisqu’il n’y a plus d’aggravation 15 ans après la réception.

Sur quoi,

Le désordre porte atteinte à la solidité de l’ouvrage. Toutefois s’agissant d’un parking aérien (il existe un autre parking), il devait être utilisé par les seuls résidents conformément à la configuration des lieux. L’usage abusif par des poids lourds (camions de déménagement ou camion poubelles) exonère les constructeurs. Au demeurant les mesures prises (travaux de consolidation et interdiction de circulation des poids lourds) ont permis de limiter les dommages… »

Si le constructeur et son assurance professionnelle sont notamment responsables de certaines malfaçons survenues dans les dix ans de la réception de l’ouvrage, cela suppose néanmoins qu’elles affectent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, mais aussi que l’usage qui en est fait par les résidents se révèle conforme à son affectation.

De même, le promoteur ne doit devoir à répondre des non-façons dommageables constatées ultérieurement, que si celles-ci enfreignent à titre principal des normes techniques obligatoires, voire des engagements stipulés expressément dans le contrat de réservation.