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Identification des copropriétés fragiles et en difficulté : quelques indicateurs

Introduction

Malgré des avancées indéniables dans l’identification et le repérage des copropriétés fragiles - avec notamment la mise en place des premières immatriculations des copropriétés au 01/01/2017 -, l’intégration des copropriétés dans des dispositifs curatifs (OPAH, PDS, etc…) ou préventifs  (POPAC) se fait surtout via l’analyse des facteurs du bâti et des données socio-économiques des occupants et copropriétaires.

L’analyse de la gestion et de la situation financière est pourtant essentielle pour repérer les dysfonctionnements de la copropriété et leur origine et surtout évaluer la faisabilité d’un assainissement de la situation financière et les conditions pour assurer la réussite de l’opération.

L’ARC a ainsi développé une palette d’indicateurs financiers et de gestion. Ces indicateurs, inclut dans une analyse globale permettent de dresser un portrait fiable des difficultés de la copropriété en matière de gestion. Nous donnerons, à titre d’exemple, trois indicateurs quantitatifs relevant de la gouvernance, de la gestion et de la situation financière.

1. Un indicateur de gouvernance : le taux de participation aux assemblées générales

Cet indicateur permet de détecter le degré d’implication et de mobilisation des copropriétaires dans la vie de leur copropriété, mais aussi d’identifier d’éventuels blocages existants au sein du processus décisionnel de la copropriété (des opposants systématiques par exemple).

Il est important de calculer ce taux sur les trois dernières années : une faible mobilisation ponctuelle peut être liée à une période particulière dans l’année type vacances d’été par exemple.

Le seuil d’alerte : les décisions prises à la majorité de l’article 26 (deux tiers des tantièmes de la copropriété et la moitié des copropriétaires présents et représentés – par exemple la vente de la loge du gardien -  ne peuvent être votées.

Difficultés avérées : les décisions relevant de la majorité 25-1 ne peuvent pas non plus être prises (le 1/3 des tantièmes de la copropriété n’est pas acquis, empêchant la passerelle vers un vote à la majorité 24). À titre d’exemple, dans ce cas, le contrat de syndic ou la désignation des membres du conseil syndical ne peuvent être votés.

2. Un indicateur de gestion : le taux du montant des régularisations

Pour rappel, le budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale. En fin d’exercice, le syndic présente le solde d’exploitation de la copropriété. Deux options : il peut être soit déficitaire (si les charges sont plus importantes que le budget prévisionnel), soit excédentaire (si le budget prévisionnel est plus élevé que les charges). L’approbation des comptes par l’assemblée générale permettra de faire supporter (ou bénéficier) aux copropriétaires ce solde (négatif ou positif) en fonction de leur quote-part : c’est ce qu’on appelle la régularisation.

Ainsi, un budget mal calibré risque de fragiliser la copropriété : un budget trop serré peut conduire à des régularisations négatives qui risquent de fragiliser certains copropriétaires ne l’ayant pas anticipé ; à l’inverse, un budget surestimé oblige les ménages à réaliser un effort plus important durant l’exercice que nécessaire pour payer leurs charges. L’analyse sur trois années permet d’identifier si la régularisation est liée à un aléa (hiver plus rigoureux par exemple) ou si le phénomène se reproduit systématiquement et traduit effectivement des difficultés de gestion.

Le seuil d’alerte : au-delà de 10% de régularisation, le budget peut être considéré comme mal calibré et risque de fragiliser la copropriété.

Difficultés avérées : au-delà de 20%.

3. Un indicateur de la situation financière : le taux d’impayés

Seul indicateur prévu dans le cadre de la loi (art. 29-1 A, B et C depuis la loi ALUR), le taux d’impayés permet de connaître la capacité de financement d’une copropriété (rapport entre les appels de fonds effectués auprès des copropriétaires et les entrées d’argent).

La loi prévoit que le montant des impayés soit pris à la clôture des comptes avant répartition (avant que la régularisation ne soit imputée sur les comptes). Il est recommandé d’analyser le taux d’impayé en le comparant sur deux à trois exercices consécutifs.

Le seuil d’alerte : La loi considère un montant de 15% pour les copropriétés de 200 lots et plus et 25% pour les copropriétés de moins de 200 lots.

Difficultés avérées : À partir de notre retour d’expérience, à partir de 50% de taux d’impayés, la situation de la copropriété est fortement préoccupante.

Conclusion

Ces indicateurs, que l’ARC utilise depuis de nombreuses années, participent à la mise en place d’une stratégie globale et adaptée au contexte de la copropriété. Dans cette logique, ils doivent être analysés de manière globale, systémique et non séquencée afin d’apporter la réponse la plus complète.

Ils constituent ainsi une base de connaissance pour les collectivités, préalable indispensable à la constitution d’une stratégie adaptée, basée sur la mobilisation et le renforcement des organes de la copropriété.

Nous avons diffusé sur notre site internet un article très instructif concernant le temps nécessaire pour immatriculer une copropriété, voir : www.arc-copro.com/qbg7.

Cette information n’émane pas de l’ARC, mais bien de la société leader en logiciels spécialisée dans le métier de l’administration de biens qui, par définition, connaît parfaitement la technique et les usages en la matière.

Ainsi, cette société a affirmé que grâce à son interface cette tâche se réalisait en moins d’une minute et, en tout état de cause, en un quart d’heure et non en plusieurs heures comme le prétendent les syndics professionnels, mobilisant un nombre important de personnel.

Voyons à présent ce qu’indique une autre société de logiciels spécialisée dans le métier de syndic professionnel, il s’agit de « COPROMATIC », au sujet du temps nécessaire pour qu’un syndic réalise un « pré-état daté » et un état daté qui, rappelons-le, sont facturés unitairement entre 300 et 800 euros.

I. Des documents qui se réalisent en deux minutes

Voici quelques extraits des articles que l’on peut lire sur le site de COPROMATIC :

« Le pré-état daté : 2 min et quelques clics !

 Depuis Copromatic, la mutation d’un lot dans le cadre d’une vente est automatisée à chaque étape : du changement de copropriétaire suite à la vente ou la donation, au calcul des sommes dues par le copropriétaire cédant pour les lots objets de la mutation, sans oublier la génération des documents de mutation

Tout se fait en quelques clics depuis l’espace syndic Copromatic. »

Et oui, avec un logiciel professionnel, le syndic établit un pré-état daté en deux minutes. Encore une fois, ce n’est pas l’ARC qui le dit, mais la société elle-même.

On peut donc supposer que si cette dernière a prévu ce module, l’ensemble des prestataires qui vendent des logiciels proposent une interface similaire impliquant une rentabilité record pour établir un pré-état daté, qui est donc de 150 euros à 300 euros la minute.

Et l’état daté ?

II. Un état daté généré automatiquement

Voici la suite de l’article diffusé sur le site de COPROMATIC :

« Toutes ces informations ne sont pas à renseigner au moment de la création du document : elles sont déjà présentes dans Copromatic.

Ainsi, à cette étape, le syndic n’a besoin que d’indiquer la date supposée de la vente pour générer l’état daté de la mutation. »

Eh oui, pour générer l’état daté il suffit tout simplement d’indiquer la date supposée de la vente !

III. La moralité de l’abus

Encore une fois, nous avons la démonstration de la mauvaise foi épatante des syndics qui profitent de leur monopole pour réclamer des sommes exorbitantes pour générer un document qui se réalise, allons, soyons généreux, en une quinzaine de minutes.

Nous comprenons mieux pourquoi la loi ALUR a prévu de plafonner le prix de l’état daté et pourquoi les syndics professionnels font pression pour que ce décret ne voie jamais le jour.

Après avoir fait tomber les masques en matière d’immatriculation initiale des copropriétés et de l’état daté, il ne reste plus qu’aux sociétés de logiciels à nous indiquer combien de temps prend réellement la réalisation d’une mise en demeure, qui est facturée entre 40 et 100 euros.

Nous attendons donc...

P.-S. précisons à la société COPROMATIC que nous avons imprimé la page indiquant ces affirmations, dissuadant de la supprimer de son site, comme l’a fait la société SEIITRA avec sa page au sujet du temps requis pour immatriculer une copropriété.

Décidément, lorsque l’on détecte un abus voire une irrégularité commise par le cabinet CHARPENTIER, on s’aperçoit que c’est du lourd.

Nous sommes contraints de publier non pas un article concernant un abus identifié, mais au moins deux ou trois.

Ainsi, nous n’allons pas à travers cet article reprendre son contrat de mandat de parrainage, qui contient les ingrédients pour faire mourir de rire … un mort  (et cela  fera l’objet d’une publication particulière), mais nous allons nous focaliser sur l’illégalité relative aux frais de recouvrement à l’égard du copropriétaire débiteur.

Pour cela, reprécisons ce que prévoit la loi en la matière.

I. Une relance facturable au copropriétaire débiteur après la mise en demeure

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Le premier acte qui peut faire l’objet d’une facturation est la mise en demeure. Ensuite, et seulement après, le syndic est alors habilité à pouvoir facturer la lettre de relance.

Autrement dit, toutes les lettres de relances envoyées avant la mise en demeure doivent être incluses dans le forfait de base.

Voyons à présent ce que prévoit le contrat de mandat du cabinet CHARPENTIER.

II. Une facturation de la deuxième lettre de relance

Le contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 précise dans son point 9.1 les frais privatifs que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur. Il s’agit bien de réitérer la liste énumérée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Malgré cela, voici comment est présenté le point 9.1 du contrat du cabinet CHARPENTIER :

Eh oui, ce syndic a complètement dérogé aux impératifs règlementaires en facturant la deuxième lettre de relance avant la mise en demeure, à laquelle s’ajoutent des frais sortis du chapeau  avec un libellé à peine compréhensible : « reprise antériorités précédent syndic copropriétaire débiteur ».

Le pire, c’est que cela n’est rien par rapport aux autres surprises que réserve ce contrat.

À suivre donc....

Décidément, lorsque l’on détecte un abus voire une irrégularité commise par le cabinet CHARPENTIER, on s’aperçoit que c’est du lourd.

Nous sommes contraints de publier non pas un article concernant un abus identifié, mais au moins deux ou trois.

Ainsi, nous n’allons pas à travers cet article reprendre son contrat de mandat de parrainage, qui contient les ingrédients pour faire mourir de rire … un mort  (et cela  fera l’objet d’une publication particulière), mais nous allons nous focaliser sur l’illégalité relative aux frais de recouvrement à l’égard du copropriétaire débiteur.

Pour cela, reprécisons ce que prévoit la loi en la matière.

I. Une relance facturable au copropriétaire débiteur après la mise en demeure

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise les frais de recouvrement imputables au seul copropriétaire débiteur.

Le premier acte qui peut faire l’objet d’une facturation est la mise en demeure. Ensuite, et seulement après, le syndic est alors habilité à pouvoir facturer la lettre de relance.

Autrement dit, toutes les lettres de relances envoyées avant la mise en demeure doivent être incluses dans le forfait de base.

Voyons à présent ce que prévoit le contrat de mandat du cabinet CHARPENTIER.

II. Une facturation de la deuxième lettre de relance

Le contrat type défini par le décret du 26 mars 2015 précise dans son point 9.1 les frais privatifs que le syndic peut facturer au copropriétaire débiteur. Il s’agit bien de réitérer la liste énumérée par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Malgré cela, voici comment est présenté le point 9.1 du contrat du cabinet CHARPENTIER :

Eh oui, ce syndic a complètement dérogé aux impératifs règlementaires en facturant la deuxième lettre de relance avant la mise en demeure, à laquelle s’ajoutent des frais sortis du chapeau  avec un libellé à peine compréhensible : « reprise antériorités précédent syndic copropriétaire débiteur ».

Le pire, c’est que cela n’est rien par rapport aux autres surprises que réserve ce contrat.

À suivre donc....

Les sessions de formation de l'ARC à Cergy Pensez à vous inscrire sans tarder !

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Mardi, 6 Mars, 2018

Les sessions de formation de l'ARC à Cergy

Pensez à vous inscrire sans tarder !

Comme tous les ans depuis bientôt 12 ans (déjà !), la Ville de Cergy a renouvelé sa confiance et son partenariat avec l’ARC, pour l’animation des formations des « jeudis  de la copropriété ».

Ces formations mensuelles gratuites s’adressent aux futurs copropriétaires, copropriétaires, conseillers syndicaux, syndics bénévoles et membres d’ASL de la ville de Cergy.

Les Sessions de formation se déroulant en Mairie de Cergy - 3 place Olympe de GOUGES 95800 Cergy Saint Christophe.

Pour vous inscrire, contactez la Ville de Cergy par téléphone au 01 34 33 45 98 ou par mail à l’adresse suivante : formation.coproasl@ville-cergy.fr

PROGRAMME DE FORMATION 2018

La permanence locale de l’ARC

Vous trouverez également une permanence locale pour les non adhérents et les adhérents individuels Tous les jeudis après-midi de 14h à 18h, des semaines IMPAIRES consultation sans rendez-vous ( d'une durée maximum de 30 minutes ).

Pour les adhérents collectifs il est possible de prendre un rendez-vous tous les jeudis matin. Pour plus d’information vous pouvez nous contacter au 01.40.30.12.82 ou à l’adresse suivante:

 contact@arc-copro.fr

Lieu de permanence : 4 avenue du Jour 95800  Cergy Saint Christophe (RER A ou A 15 sortie 11 Cergy Saint Christophe).

Rappel des modalités de fonctionnement des permanences ARC :

* Pour les adhérents collectifs : le numéro d’adhésion est obligatoire et l’adhésion doit être à jour. Merci de nous fournir votre numéro d’adhésion sur place.

*  Pour les adhérents individuels : il faut impérativement que votre carte d’adhésion soit encore valide le jour de la permanence.

*  Pour les non adhérents : la consultation est de 24€  (règlement par chèque ou espèce) attention : il n’y a pas de possibilité de règlement par carte bleue pour les permanences locales.

Cher(s) Partenaire(s)

Forte de son expérience depuis plus de trente ans dans le domaine de la copropriété, l’ARC intervient également auprès des collectivités locales et territoriales depuis plus de vingt ans afin de les aider à mieux répondre aux problématiques de leur parc privé (que ce soit dans le cadre de dispositifs opérationnels ou dans le cadre de copropriétés fragiles ou en difficultés, hors dispositifs opérationnels).

Les collectivités sont également demandeuses de réponses juridiques précises concernant non seulement le droit de la copropriété mais aussi, sur des problèmes pratiques relatifs au fonctionnement des copropriétés sur leur territoire auxquels elles sont confrontées ou qui leur sont soumis.

C’est pourquoi nous avons mis en place une nouvelle formule d’adhésion adaptée aux collectivités pour mieux répondre à leurs besoins.

Cette adhésion leur permet d’avoir accès non seulement à des conseils juridiques, mais aussi à de la documentation spécialisée dans le domaine de la copropriété (brèves, articles sur le site etc.).

D’autre part, cette adhésion permet aux collectivités adhérentes d’échanger ensemble une fois par an autour d’une matinée de partage d’expérience(s) et de bonnes pratiques afin d’identifier les outils qui fonctionnent et qui pourraient être adaptés à leur territoire.

Elles pourront également bénéficier dans le cadre de cette adhésion d’un rendez-vous conseil personnalisé.

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Vous êtes une Association Syndicale Libre ou une Association Foncière Urbaine Libre et vous souhaitez adhérer à l'ARC NATIONALE

L’adhésion ASL / AFUL  inclus :

• La possibilité de prendre RDV avec nos juristes ou experts (géomètre, architecte, etc…) en fonction de vos besoins
• L’assistance (téléphone, mail, fax, courrier) entre 9h et 12h puis 14h et 17h45 du lundi au vendredi
• L’assurance de responsabilité civile pour les membres du bureau
• L’accès à tous nos sites avec un mot de passe (site ARC, portail de l’ARC)
• La revue trimestrielle
• Formations
• Les formations WEB TV

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Vous êtes nouveau copropriétaire et n'êtes pas encore membre du conseil syndical

Le conseil syndical n'est pas encore constitué (copropriété neuve) ou celui-ci ne souhaite pas adhérer

Unissez-vous avec vos voisins copropriétaires et formez un groupe

L’adhésion de groupe inclus :

• La possibilité de prendre RDV avec nos juristes ou experts (géomètre, architecte, etc…) 1 fois par trimestre
• L’assistance (téléphone, mail, fax, courrier) entre 9h et 12h puis 14h et 17h45 du lundi au vendredi
• L’accès à tous nos sites avec un mot de passe (site ARC, portail de l’ARC)
• La revue trimestrielle
• 1 Formation par trimestre
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L'adhésion "BAILLEUR" donne la possibilité de bénéficier de cinq consultations, dont deux physiques dans le cadre d'un rendez-vous d'une durée maximum de 45 minutes. Les autres consultations se font par téléphone, soit par mail.

Les renseignements seront données par des experts juridiques, afin d'apporter des réponses précises et pratiques concernant les baux d'habitations.

A cela s'ajoute la possibilité de participer à une formation trimestrielle sur un thèmes liés aux baux d'habitation.

Cette adhésion n'est ouverte dans un premier temps que pour les copropriétaires dont l'immeuble est déjà adhérent à l'ARC

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Vous souhaitez gérer vous-même votre copropriété en tant que syndic non professionnel, vous pouvez faire adhérer votre copropriété à l’ARC, ce qui  vous permettra d’accéder aux services présentés ci-dessous.

Services de Base

• Consultations sur rendez-vous (Paris, Cergy, Boulogne), y compris des consultations spécialisées (architecte, contrats de chauffage, ascenseurs, économie d’eau, assurances, gardiens) 
• assistance permanente (téléphonique, par courrier, par mail, par fax) du lundi au vendredi de 9h à 12h et de 14h à 17h45
• aide à l’analyse des charges et étude des contrats ;
• accès aux services techniques de Copropriété-Services et à son groupement d’achats ;
• accès à la liste d’experts et d’entreprises « référencés » par Copropriété-Services ;
• bénéfice d’une assurance de responsabilité civile professionnelle pour les syndics (ou Présidents d’ASL) ;
• abonnement au bulletin de l’ARC ;
• bénéfice des formations internes de l’ARC ;
• accès aux formations de l’institut « Copropriété et Formation » permettant une prise en charge professionnelle.

Accès gratuit à six sites Internet réservés aux seuls adhérents collectifs de l'ARC

• Accès « adhérents » au site arc-copro.fr (nombreux dossiers et guides gratuits en téléchargement).
• Site unarcom.fr (échanges entre adhérents ayant le même syndic).
• Site copro-devis.fr (accès à des entreprises référencées et mise en concurrence en ligne).
• Site oscar + (comparateur de charges).
• Site copro-net.fr (possibilité de mettre en place SON site de copropriété).
• Site copro-audit.fr (outil de suivi de gestion, de repérage et de traitement des anomalies).

Assistance spéciale à la maîtrise des charges

• Guides gratuits et méthodes gratuites de contrôle et maîtrise des charges.
• Consultation de spécialistes de la gestion, du chauffage et de l’eau.
• Sites oscar+ ; copro-devis ; copro-audit ; (voir plus haut).

Services optionnels dédiés aux syndics bénévoles

• Logiciel de gestion et de comptabilité.
• Service comptable.
• Service « fiches de paie ».
• Mise à jour des règlements de copropriété.
• Assistance technique assurée par Copropriété-Services.

Coût de l’adhésion collective pour 12 mois
99 € de base + 4,00 € par lot principal (logement ou commerce)

Exemple : 50 lots = 99 € de base + (4,00 € x 50) = 299 €
A noter : aucune cotisation ne peut être inférieure à 139 € ni supérieure à 1000 €
Exemple : 400 lots = 99 € + (4,00 € x 400) = 1699 € ramenés à 1000 €

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                                      Syndics Coopératifs