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Est-il opportun de nommer des conseillers syndicaux suppléants et le cas échéant quels sont leurs pouvoirs?

Question : Notre syndic a inscrit une question à l’ordre du jour portant sur la nomination de membre suppléant du conseil syndical. Nous ne savons pas quel est le rôle du suppléant, ni s’il est opportun de voter pour l’élection d’un membre suppléant ?

Réponse :

Le conseil syndical est composé de copropriétaires, descendants, ascendants, conjoints, partenaire de PACS de copropriétaires, associés ou accédants. C’est le règlement de copropriété, à défaut l’assemblée générale qui fixe le nombre de conseillers syndicaux.

Les membres du conseil syndical sont élus par l’assemblée générale et ont pour mission de contrôler la gestion du syndic, de l’assister en donnant tout avis sur des questions intéressant le syndicat des copropriétaires. Le conseil syndical a donc pour fonction de protéger l’intérêt du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, la loi prévoit que le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué si plus d’un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

Ainsi, pour un conseil syndical est composé de 8 membres, il ne sera plus régulièrement constitué si un membre du conseil syndical a vendu son lot à un tiers, qu’un membre a démissionné et que le dernier est décédé.

Dès lors, le conseil syndical ne peut plus fonctionner. A ce titre, il ne peut plus contrôler les comptes, ni donner son avis, son fonctionnement est paralysé. Dans ce cas, il faut attendre la prochaine assemblée générale pour nommer d’autres membres pour remplacer les membres manquants. Ceux qui n’ont pas quitté leur mandat, restent conseillers syndicaux jusqu’à l’expiration de leur mandat.

Pour éviter cette paralysation, il est fortement conseillé de voter pour l’élection de membres suppléants.

L’article 25 du décret du 17 mars 1967 dispose : «  Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l’ordre de leur élection s’il y en a plusieurs, et jusqu’à la date d’expiration du mandat du membre titulaire qu’ils remplacent »

Cette élection est faite par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, le cas échéant l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle n’est pas obligatoire, bien que fortement recommandée.  

Le « suppléant » prendra ses fonctions en cas de démission du conseiller syndical ou de départ définitif (décès ou vente) d’un membre. Il n’a pas pour vocation de remplacer ponctuellement le conseiller syndical qui ne pourrait être présent aux réunions faute de travail.

Il remplace alors purement et simplement le membre qui quitte définitivement le conseil syndical, permettant ainsi une continuité dans ses fonctions.

Par ailleurs, si plusieurs suppléants sont élus par l’assemblée générale, le premier membre suppléant élu devra remplacer le premier membre titulaire qui quitte le conseil syndical.

L’ARC est plus que favorable à l’élection du conseil syndical, alors à vos votes !

 

 

Réponse de l'expert
Action

Quelle est la valeur des réserves mentionnées au procès-verbal d'assemblée générale?

Question : Au cours d’une assemblée générale il y a 3 ans, une nouvelle grille de répartition des charges a été adoptée et publiée au fichier immobilier. Pourtant le syndic continue d’appliquer l’ancienne grille de répartition des charges. En tant que copropriétaire, je subis un préjudice puisqu’il m’appelle plus de tantièmes qu’il ne devrait. Puis-je engager sa responsabilité?

Réponse :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’est rédigé un procès-verbal des décisions de chaque assemblée, qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ce procès-verbal doit contenir selon l’article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 « les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ».

Seules les réserves formulées par les opposants doivent être mentionnées sur le procès-verbal. Ainsi, la jurisprudence dans un arrêt de la Cour d’appel du 19 novembre 1985 juge que le procès-verbal ne doit pas comporter les réserves mentionnées par un copropriétaire qui vote « pour ».

Rappelons que le terme d’ « associés » concerne les associés d’une société d’attribution

C’est ainsi la première condition à remplir pour que le rédacteur du procès-verbal inscrive les réserves.

Ensuite ces réserves doivent porter sur la régularité de la décision. Par exemple, sur l’absence dans la convocation de contrat de syndic alors que l’assemblée doit se prononcer sur la désignation d’un syndic; ou le vote de la délégation du conseil syndical à la majorité de l’article 24, alors que cette décision doit être votée à la majorité de l’article 25.

En aucun cas, la régularité des délibérations sur laquelle l’opposant peut émettre des réserves ne sauraient concerner la discussion elle-même. Autrement dit, le syndic ne doit pas inscrire une réserve sur le fait que le débat était houleux et qu’il a duré deux heures.

Par ailleurs, il convient de noter que seules les réserves mentionnées au cours de l’assemblée générale sur la régularité d’une décision peuvent être prises en compte selon une réponse ministérielle en date du 17 septembre 1971. Cette réponse a été confirmée par un arrêt de la Cour de cassation en date du 23 novembre 2017 (16-25.125) : « les réserves des copropriétaires opposants sur la régularités des décisions qui doivent figurer dans le procès-verbal sont celles émises au cours de l’assemblée générale. Il ne peut s’agir de celles formulées dans une note adressée au syndic ».

Aussi, pour les copropriétaires votant par correspondance, la possibilité de mentionner des réserves ne semble pas ouverte, dans la mesure où ils votent en amont de l’assemblée générale. De plus, l’arrêté fixant le formulaire de vote indique que les copropriétaires doivent cocher les cases, et ne mentionne pas cette possibilité d’émettre des réserves sur la régularité de la décision.

Enfin, précisons que les réserves n’ont par elles-mêmes aucune conséquence juridique immédiate. Le copropriétaire opposant formulant une réserve devra contester judiciairement l’adoption de la résolution pour voir celle-ci annulée si son adoption est effectivement irrégulière.

Réponse de l'expert
Action

La décision de constituer un syndicat secondaire doit-elle se prendre à l’assemblée générale?

Question : Nous avons l’intention de créer un syndicat secondaire, nous allons inscrire la résolution lors de la prochaine assemblée générale approuvant les comptes, notre syndic nous informe que cette décision ne sera pas valable. Pouvez-vous nous dire ce qu’il en est?

Réponse :

L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité de créer un syndicat secondaire en cas de pluralité de bâtiments ou d’entités homogènes, aux copropriétaires des lots concernés.

Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée spéciale.

Autrement dit, la loi prévoit qu’une telle décision se prend au cours d’une assemblée générale qui réunit que les copropriétaires concernés, et non au cours de l’assemblée générale.

D’ailleurs, la jurisprudence a eu l’occasion de trancher cette question. Elle a jugé dans un arrêt en date du 08 juin 2006 n° 05-11.190 que l’assemblée générale n’a pas de compétence en la matière.

En l’absence d’assemblée spéciale, la constitution du syndicat secondaire doit être déclarée nulle.

Il conviendra donc de convoquer une assemblée générale spéciale avec uniquement les copropriétaires des lots concernés pour la constitution du syndicat secondaire. Cette assemblée générale répond au formalisme posé par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.

Il appartient par principe au syndic de l’ensemble de la copropriété de convoquer cette assemblée spéciale, cependant, il a été admis, qu’un copropriétaire du futur syndicat secondaire pouvait a priori convoquer cette réunion s’il disposait d’un mandat à cet effet. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 08 novembre 2007 07/01400 a indiqué qu’aucune forme n’était exigée pour ce mandat.

Par ailleurs, nous vous rappelons qu’il faudra en plus effectuer une modification du règlement de copropriété puisqu’il suppose une modification de la répartition des charges.

Réponse de l'expert
Action

Qui est responsable en cas de chute d’un tiers sur une plaque de verglas?

Question : Suite aux températures négatives, une plaque de verglas s’est formée sur le parking de la copropriété, le facteur a glissé sur cette plaque et souffre de nombreuses blessures. Qui est responsable de cette chute?

Réponse :

Le rôle du syndicat des copropriétaires est de veiller à la bonne administration et la bonne gestion de l’immeuble. Il dispose de la personnalité civile ce qui lui permet de pouvoir engager des actions judiciaires mais aussi d’être poursuivi judiciairement.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut être engagé sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1 du Code civil par les copropriétaires ou par les tiers lorsque le dommage est causé par une partie commune ou un élément d’équipement commun dont il a la garde.

Ce parking étant une partie commune de la copropriété, il appartient au syndicat des copropriétaires de prendre toutes les mesures nécessaires concernant sa garde et donc d’éviter les chutes sur le verglas.

Selon l’article 1242 alinéa 1 du Code civil « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes que dont on doit répondre ou que l’on a sous sa garde ».

Le facteur qui a chu devra cependant démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Notons par ailleurs que si le juge accorde des dommages et intérêts à la victime, tous les copropriétaires devront y participer à hauteur de leur tantième respectif.

Toutefois, si le parking constitue une partie commune spéciale, seuls les copropriétaires de cette partie seront redevables des dommages et intérêts accordés par le juge.

Réponse de l'expert
Action