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Actuellement, les copropriétés consommant plus de 150 MWh de gaz par an pour leur chauffage collectif sont obligées de souscrire une offre de marché auprès d’un des fournisseurs de gaz naturel et ne peuvent donc avoir accès aux tarifs réglementés administrés par la Commission de Régulation de l’Energie.

Il en est de même pour les copropriétés disposant de compteurs électriques d’une puissance supérieure à 36 kVA.

A partir de 2023, dans le cadre de la loi Energie et Climat du 08 novembre 2019, les tarifs réglementés de gaz seront supprimés.

Toutes les copropriétés et tous les copropriétaires (à titre individuel) devront disposer d’une offre de marché, dans le cadre d’un contrat privé, et ne pourront plus bénéficier de tarifs réglementés.

Est-il possible de négocier le prix du gaz et de l’électricité en copropriété ?

Pour les copropriétés, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres.

Pour ce faire, nous avons mis en place les sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC permettant de mettre en concurrence une dizaine de fournisseurs.

Cela a permis notamment aux copropriétés utilisant ce service de réduire de 15 à 20 % leur facture de gaz et d’environ de 10% celle de l’électricité (dans le cadre de la dérèglementation des tarifs mise en œuvre en 2014 pour le gaz et 2015 pour l’électricité). Lorsque l’on sait que le poste chauffage gaz ou électricité représente à peu près un tiers des charges de copropriété, ce sont donc des montants d’économies très importants.

Comment mettre en concurrence un contrat de gaz ou d’électricité à son arrivée à échéance ?

Les contrats sont à durée déterminée (1 à 3 ans).

A l’échéance du contrat, il est possible de le renégocier. Il faut alors faire une mise en concurrence.

Effectivement, les tarifs évoluent, en particulier les tarifs de gaz où l’on peut avoir des tarifs à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture internationale. Par exemple, des soucis du côté des fournisseurs de gaz (de Russie ou d’Ukraine par exemple)  peuvent faire enflammer les prix.

Il est donc très important de procéder à une mise en concurrence même lorsqu’il y a un renouvellement de contrat à effectuer.

Aujourd’hui, les représentants de copropriétés, conseils syndicaux ou syndics non professionnels, ont donc deux options :

• soit mettre en concurrence plusieurs fournisseurs via les plateformes d’appels d’offres COPRO-GAZ et COPRO-ELEC. Dans ce cas, c’est la copropriété qui gère l’appel d’offres et qui sélectionne le fournisseur le mieux-disant ;
• soit faire appel à notre partenaire PLACE DES ENERGIES spécialisé dans les achats groupés. Dans ce cas, c’est le partenaire qui gère directement la consultation des fournisseurs et qui propose au final le mieux-disant à la copropriété qui en a fait la demande.

En résumé :

• Pour les copropriétés devant souscrire à une offre du marché, il est possible de consulter plusieurs fournisseurs de gaz en procédant à un appel d’offres ;
• Elles peuvent soit directement mettre en concurrence les fournisseurs, soit faire appel à un spécialiste des achats groupés.

Recommandations de l’ARC :

• Procéder à une mise en concurrence des contrats de fourniture de gaz et d’électricité lors de leur mise en œuvre ou de leur renouvellement ;
• Vérifier que les offres prennent en compte toutes les composantes de la facturation (taxes, CTA, stockage, CEE) ;
• Choisir l’offre la moins disante du fait que la distribution du gaz naturel est assurée par un seul opérateur (GRDF)

Si vous souhaitez en savoir plus, n’oubliez pas le guide de l’ARC :

« Le guide de l’assistance technique des Responsables de Copropriété » ou contactez directement Copropriété-Services au 01.40.30.42.82.

Vous pouvez également avoir accès aux sites COPRO-GAZ et COPRO-ELEC en vous rendant sur le portail de l’adhérent : https://www.leportaildeladherent.fr/

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Les installations électriques des parties communes vont de l’appareil général de commande, à un disjoncteur de branchement, jusqu’aux bornes d’alimentation des matériels fixes (luminaires, radiateurs) en passant par les socles de prises de courant.

Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique. Elles varient en fonction de la date de construction ou de rénovation de l’immeuble.

• Pour les constructions neuves et les rénovations complètes réalisées après l’arrêté du 22 octobre 1969, c’est la norme NFC 15-100 qui s’applique.
• Pour les logements construits avant 1969, si aucuns travaux de réfection n’ont été effectués à ce jour, vous avez deux possibilités :
  • Mettre aux normes NFC 15-100 les installations, solution onéreuse ;
  • Réaliser uniquement des travaux visant à respecter 6 points de sécurité pour la protection des biens et des personnes

Quels sont ces 6 points d’une installation électrique à contrôler ?

1. Au rez-de-chaussée ou en sous-sol, vous devez retrouver un appareil général de commande et de protection qui permet de couper facilement l’alimentation de toute l’installation électrique. Il doit être facilement accessible et bien entendu en état de fonctionnement.
2. Dans le tableau électrique, vous devez retrouver un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre qui détecte les fuites de courant qui s’écoulent vers la terre. Il coupe automatiquement le courant pour éviter les chocs électriques.
3. Toujours dans ce tableau, vous avez un dispositif de protection contre les surintensités. Les disjoncteurs et les fusibles protègent les conducteurs électriques de l’installation contre des échauffements anormaux du fait de surcharges ou de court-circuit pour éviter les incendies.
4. A l’entrée du bâtiment, se trouve la liaison équipotentielle principale qui crée une connexion électrique entre tous les éléments du bâtiment et la prise de terre pour éviter les électrocutions. 
5. Pour éviter les électrocutions et les départs de feu, il est également essentiel de vérifier que les matériels électriques ne sont pas trop vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.
6. Il ne doit pas y avoir non plus de conducteurs non protégés mécaniquement. Les fils doivent être mis sous conduits, plinthes, moulures en matière isolante pour éviter leur dégradation.

Y-a-t-il donc des exigences minimums ?

Oui, l’installation doit posséder au minimum :

• Un dispositif de coupure générale en tête de l’installation électrique, accessible uniquement aux personnes autorisées. Il est placé dans un local technique fermé à clef, dans des armoires ou coffrets fermés à clefs également.
• Un dispositif de protection différentiel ayant pour but de protéger les personnes d’éventuels chocs électriques.
• Une installation de mise à la terre complète.

Ces exigences s’appliquent-elles à tous les niveaux dans l’immeuble ?

Non, elles s’appliquent uniquement :

• Aux surfaces de circulation : hall d’entrée, couloirs, coursives, escaliers, etc. ;
• A la loge de gardien ;
• Aux locaux mis à la disposition collective des occupants : local vélo par exemple ;
• Aux locaux de vide-ordures, buanderies et séchoirs collectifs.

Ne sont pas concernés, les locaux des services généraux, les installations collectives de distribution de la téléphonie et d’internet, et les parties d’installation relatives à la distribution publique d’énergie.

En résumé :

1. Les immeubles doivent respecter des règles en matière de sécurité électrique primordiales pour la sécurité des biens et des personnes.  
2. 6 points de sécurité doivent être obligatoirement respectés.
3. Une installation électrique doit posséder au minimum : un dispositif de coupure générale, un dispositif de protection différentiel et une installation de mise à la terre.

Recommandations de l’ARC :

4. Vérifier que tous les éléments métalliques de la construction dont les canalisations d’eau, de gaz, de chauffage central sont correctement reliées à la borne principale de terre. Attention cependant en cas de remplacement des canalisations en plombs car cela entraîne un changement dans la sécurité des installations électriques. Il faut s’assurer que la continuité du circuit de terre est bien maintenue.
5. En cas d’installation vétuste, faire contrôler les 6 points de sécurité par un électricien avant de se lancer dans une remise aux normes complète. 
6. Le local technique hébergeant les installations électriques doit être facilement accessible aux secours. Il est interdit d’y entreposer du matériel ou des objets.

Si vous souhaitez avoir plus de renseignements dans ce domaine obligatoire, n’hésitez pas à vous procurer le guide « Les réseaux électriques en copropriété ».

Mais vous pouvez également contacter M. CAO DUC à Copropriété-Services au 01.40.30.42.82 Il vous répondra par mail, téléphone ou sur rendez-vous.  

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Cette situation se retrouve le plus souvent dans deux cas complétement différents :

• dans le cadre d’une gestion professionnelle ou non  avec un mandat de syndic légalement terminé car le syndic a tardé à convoquer l’assemblée générale annuelle ;
• dans le cadre d’une copropriété ne fonctionnant pas conformément à la législation notamment sans la tenue d’assemble générale annuelle seule habilitée à désigner le syndic.

Si une copropriété se retrouve dans l’une de ces deux situations quelles solutions ont les copropriétaires ?

Auparavant, il n’y avait pas le choix.

L’unique solution était la saisine du Président du Tribunal de Grande Instance pour la mise sous administration provisoire (éventuellement judiciaire) de la copropriété pour pouvoir convoquer légalement une assemblée générale appelée à désigner un syndic.

Depuis la loi du 3 août 2015 qui a complété l'article 17 du 10 juillet 1965, s’il n’y a pas de syndic « légalement mandaté », un « simple » copropriétaire est désormais habilité à convoquer lui-même une assemblée générale appelée à désigner le syndic de l’immeuble (professionnel ou bénévole).

Attention cependant, il existe une exception à la convocation d’une telle assemblée générale par un copropriétaire : cette disposition n’est effectivement pas applicable dans le cas où une assemblée générale appelée à désigner le syndic se serait tenue et n’aurait pas (ou pu) statuer sur la désignation du syndic.

Y-a-t-il des règles importantes à respecter dans le cadre de cette assemblée générale amenée à désigner le syndic ?

Pour que l’assemblée générale soit incontestable, l’ordre du jour de cette première assemblée générale ne doit porter que sur la question de désignation du syndic dont la proposition de contrat de syndic doit être jointe en annexe de la convocation. 

Bien entendu, l’assemblée générale doit respecter certains points, communs à la tenue de toutes les assemblées générales (ou presque) :

• En matière de convocation : délai légal de convocation (21 jours), modalités de notification (LRAR ou remise en main propre), convocation de l’ensemble des copropriétaires en respectant leur statut juridique ;
• En matière de tenue et d’animation : élection d’un bureau (le futur syndic ne pouvant être président de séance), le futur syndic ne doit pas détenir de mandat d’un copropriétaire absent souhaitant se faire représenter ;
• En matière de retranscription : rédaction et modalité de communication du procès-verbal avec retranscription et respect de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965.

Que se passe-t-il suite à cette désignation ?

Une fois cette première assemblée générale tenue, le cas échéant, il conviendra au syndic nouvellement désigné de convoquer une seconde assemblée générale amenée à statuer sur toutes les questions essentielles au bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires (vote d’un budget prévisionnel, élection des membres du conseil syndical, etc.), sur les questions obligatoires (montant du fonds travaux, assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires, etc.) et bien entendu sur les autres questions particulières au syndicat (vote de travaux, etc.)

En résumé :

1. Un copropriétaire peut convoquer lui-même une assemblée générale amenée à élire le syndic de l’immeuble ;
2. L’ordre du jour ne peut porter que sur la question de désignation du syndic ;
3. Cette assemblée générale doit respecter les mêmes règles qu’une assemblée générale ordinaire, l’urgence ne peut être invoquée. 

Recommandations de l’ARC :

1. Respecter bien les modalités de convocations et de tenue de cette assemblée générale et de notification du procès-verbal ;
2. Convoquer une seconde assemblée générale pour valider les résolutions nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble rapidement ;
3. Dans certains cas, et notamment quand la mobilisation des copropriétaires est nulle, la mise sous administration judiciaire reste l’unique solution à la remise en fonctionnement de la copropriété.

Si vous souhaitez être accompagné dans cette démarche, n’hésitez pas à contacter le Pôle Syndics Bénévoles au 01.40.30.42.82. et ce même si la solution de syndic non professionnel n’est pas envisagée.

Et si justement vous l’envisagez, avant de vous faire désigner, lisez le guide indispensable « Devenir syndic bénévole avec l’ARC »

https://arc-copro.fr/librairie/devenir-syndic-benevole-avec-larc

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