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Réponse : 

Avant de répondre à votre interrogation, précisons que l’avance de solidarité n’est pas explicitement prévue dans la loi du 10 juillet 1965, ni dans le décret du 17 mars 1967.

Il s’agit d’un usage qui consiste à faire un appel de fonds auprès des copropriétaires pour pallier un manque de trésorerie dû à des impayés de charges importants. Elle  est alors considérée comme un emprunt du syndicat vis-à-vis des copropriétaires.

D’où l’appellation « d’avance ».

Par conséquent, votre syndic a tort car toutes les formes d’avances (trésorerie, travaux, solidarité, prévoyance) sont remboursables aux copropriétaires soit dans le cadre d’un vote pris en assemblée générale lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas de disposition contraire, soit en cas de mutation.

Cela résulte de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise :

 « Sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Les avances sont remboursables ».

Ainsi, en cas de vente de votre lot, le syndic doit faire figurer dans l’état daté les sommes que le syndicat des copropriétaires devra vous rembourser, notamment les avances que vous avez réglées.

En parallèle, le syndic sera habilité à réclamer ce même montant au copropriétaire acquéreur impliquant que l’immeuble ne soit pas lésé.

Je profite de votre question pour vous rappeler qu’il en revient au syndic de gérer la copropriété et donc de traiter les impayés de charges afin d’éviter que les copropriétaires soient contraints de constituer une avance de solidarité.

Il ne faut donc pas que le syndic renverse la situation en rendant responsable les copropriétaires des impayés, sachant que bien souvent cette situation résulte d’un manque de réactivité du syndic qui a préféré facturer des actes inutiles tels que des mises en demeure ou des lettres de relance entre 40 et 100 euros.

Conclusion

Vous êtes en droit de réclamer l’intégralité du remboursement des avances constituées sans que le syndic ne puisse avancer le moindre argument.

Réponse

Votre question est très intéressante car elle concerne la plupart des copropriétés.

Avant d’entrer dans les obligations du syndic, il faut tout d’abord préciser l’objet du compte d’attente créditeur.

Comme son nom l’indique, ce compte permet de mettre « en attente » d’affectation des sommes réceptionnées ou notifiées.

Ainsi, elles ne sont ni réparties sur les comptes des copropriétaires ni affectées sur un compte pour par exemple diminuer le montant d’un poste de charge.

Généralement, il s’agit d’indemnités d’assurance, d’excédents travaux ou de produits en tout genre (locations, produits financiers…) non répartis en fin d’exercice.

Certaines raisons peuvent justifier de maintenir des sommes en compte d’attente.

A titre d’exemple, le syndic peut considérer qu’il est plus judicieux que les indemnités d’assurance soient conservées en compte d’attente, le temps d’entamer la réalisation des travaux de réhabilitation.

Ceci étant, il peut s’agir tout simplement d’un abus du syndic qui, au lieu de répartir les sommes, les conserve indûment.

Et pourtant, l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 est clair puisqu’il précise que « Le compte 47 "Compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice […] »

Cette même disposition précise que le syndic qui souhaite conserver les comptes d’attente en fin d’exercice devra alors les « […] justifier ligne à ligne ».

Attention, il s’agit bien d’une justification et non uniquement d’une explication.

Autrement dit, il devra justifier au conseil syndical de l’intérêt de maintenir en comptes d’attente certaines sommes.

Pour cela, il devra joindre aux documents comptables une pièce justifiant la décomposition du compte d’attente en identifiant l’origine et le montant correspondant.

Pour conclure et apporter une réponse claire, le syndic n’a pas à maintenir en fin d’exercice des sommes sur les comptes d’attente, sauf s’il justifie de leur intérêt.

Si le syndic ne veut pas se conformer à la réglementation, le conseil syndical devra exiger l’inscription d’une question à l’ordre du jour, conformément aux articles 10 et 26 du décret du 17 mars 1967, pour voter l’affectation des sommes, par exemple sur le fonds travaux.