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Réponse :

L’article 52 de la loi ALUR du 24 mars 2014 a imposé une immatriculation des copropriétés.

C’est une mesure administrative consistant à permettre aux pouvoirs publics de disposer d’un nombre précis d’informations sur celles-ci, notamment sa localisation, son nombre de lots, l’état de son bâti, les éventuelles procédures la concernant, son syndic, ainsi que ses principales données financières.

Cette immatriculation permet l’enregistrement de ces éléments sur un registre détenu par l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).

Seul le syndic en sa qualité de représentant légal du syndicat, peut procéder à cette formalité.

Un échéancier était prévu selon le nombre de lots composant l’ensemble immobilier.

Les plus petites copropriétés devaient être immatriculées avant le 31 décembre 2018.

Le syndic était fondé à facturer au syndicat des copropriétaires des honoraires supplémentaires au titre de cette immatriculation initiale, conformément au montant stipulé dans son contrat de syndic (point 7.2.7) adopté en assemblée générale.

Cette prestation ne relève pas du forfait de base (décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic).

Chaque année, le syndic doit actualiser les informations détenues dans le registre.

La mise à jour des données financières doit être faite dans les 2 mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Si d'autres informations ont changé, elles doivent être actualisées au même moment que pour les données financières (article R711-10 du Code de la construction et de l’habitation).

Certains syndics professionnels profitent de cette actualisation des informations pour facturer à nouveau au syndicat des honoraires de plusieurs centaines d’euros, au titre de « l’immatriculation initiale », pourtant déjà facturée à la copropriété l’année précédente.

Ces honoraires complémentaires du syndic s’avèrent totalement irréguliers, puisque le contrat type autorise uniquement la facturation de l’immatriculation initiale.

Autrement dit, seul le premier enregistrement de la copropriété sur le registre conservé par l’ANAH peut être facturé, sans rémunération possible pour les mises à jour.

Cela rentre dans la gestion courante du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires doivent donc refuser les honoraires complémentaires illicites du syndic pour l’actualisation des informations de la copropriété sur le registre détenu par l’ANAH.

Réponse

Tout d’abord, je tiens à vous préciser que le contrôle des annexes comptables et plus généralement des comptes ne se fait pas entre la convocation de l’assemblée générale et sa tenue, mais bien en amont de l’envoi des convocations.

En pratique, vous devez valider les documents avant que le syndic ne se permette d’envoyer la convocation d’assemblée générale aux copropriétaires.

Effectivement l’annexe 4 présente les travaux terminés au cours de l’exercice que les copropriétaires doivent approuver au cours de l’assemblée générale.

Sur cette annexe plusieurs travaux peuvent être présentés, distinguant pour chacun d’eux si les appels de fonds sont supérieurs ou inférieurs aux factures réceptionnées.

Ainsi, est présenté pour chaque campagne de travaux soit un solde nul, soit un solde excédentaire ou déficitaire, qui, si les comptes sont approuvés, sera répartir sur les comptes des copropriétaires.

En revanche, l’annexe 5 présente les travaux non terminés ou n’ayant pas commencé.

La conséquence directe est que les excédents ou insuffisances d’appels de fonds ne seront pas répartis puisque la réalisation des travaux se prolonge sur l’année suivante.

Le conseil syndical devra être particulièrement vigilant en contrôlant si le syndic n’a pas volontairement présenté des travaux achevés comme non terminés.

Son objectif est simple : ne pas rétrocéder les excédents aux copropriétaires, préférant séquestrer les sommes.

Ainsi, en tant que conseil syndical je vous suggère de vérifier scrupuleusement les travaux présentés comme non terminés, voire non commencés.

Si en réalité ils sont terminés, il faudra alors demander au syndic de les affecter dans l’annexe 4 afin de répartir les éventuels excédants.

Compte tenu du fait que dans votre cas la convocation d’assemblée générale a été envoyée, il faudra acter l’ensemble de ces décisions dans la résolution de l’assemblée générale qui concerne l’approbation des comptes.

Réponse

Votre question est intéressante car derrière cette interrogation qui peut paraitre anodine, se cache une stratégie financiero-comptable des syndics.

Tout d’abord, pour être clair, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dernier alinéa précise que « les provisions sont exigibles au premier jour de chaque trimestre ou au premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

Autrement dit, si l’assemblée générale n’a pas fixé de modalités dérogatoires, le principe est que l’appel de fonds est exigible le premier jour de chaque trimestre, c’est-à-dire dans votre cas le 1^er janvier 2019.

Avant cette date, le syndic n’est pas habilité à vous réclamer cet appel de fonds, ne pouvant engager à votre encontre aucun acte privatif comme une lettre de relance ou une mise en demeure.

Ceci étant on peut comprendre qu’un syndic envoie l’avis d’appel de fonds 15 jours avant sa date d’exigibilité afin d’alerter le copropriétaire sur son obligation de règlement au premier jour du trimestre.

Là où la situation peut devenir stratégique pour le syndic, c’est lorsqu’il envoie l’avis du premier trimestre de l’exercice suivant sur l’exercice en cours afin de comptabiliser sur ce dernier les appels de fonds réglés, réduisant ainsi artificiellement les impayés.

Le principe est simple, on intègre les règlements au crédit du compte des copropriétaires, sans pour autant imputer au débit l’appel de fonds (qui ne sera exigible que sur l’exercice suivant).

C’est pour cela que le conseil syndical doit vérifier la réelle situation des copropriétaires en fin d’exercice, surtout si le syndic a procédé de manière précoce aux appels de fonds et que se retrouve dans la comptabilité un nombre important de copropriétaires créditeurs.

En effet, il est anormal que les copropriétaires se mettent à payer des sommes plus importantes que celles réclamées.

Il est donc fort probable que le syndic ait procédé à l’appel de fonds de l’exercice à venir sur celui en cours.

Modèle Appel de fonds pour le Syndic Bénévole

Modèles des Annexes comptables pour le Syndic bénévole